Kiedy lepiej się przeprowadzić - przed czy po pęknięciu bańki mieszkaniowej?

Jeśli poruszasz się up w domu w tej samej okolicy, to lepiej poczekać, aż rzekoma bańka pęknie, ponieważ bańki wpływają na domy o wyższych cenach więcej niż domy o niższych cenach. Można również sprzedać teraz i wynająć aż do dna rynku. Nie ma żadnego wstydu w wynajmowaniu, zwłaszcza jeśli nie planujesz zostać w domu dłużej niż kilka lat.

Jeśli jesteś downsizing, to lepiej przenieść się teraz z tych samych powodów.

Jeśli zmieniasz obszar, to wszystko zależy od rynków w tych obszarach.

Wszystko to powiedziawszy, wyczucie czasu na każdym rynku (w tym mieszkaniowym) jest bardzo podchwytliwe i często może działać przeciwko Tobie. Chyba że uważasz, że istnieje ogromna bańka (jak 50% premii), wtedy na dłuższą metę nie będzie to miało większego znaczenia.

Warto zauważyć, że mamy 7-letni ARM, a obecnie jesteśmy na roku 5, co jest jednym z powodów, dla których patrzymy na ruch teraz.

To powinien być twój wzgląd, a nie rzekoma “bańka”. Stopy procentowe mają wzrosnąć w ciągu najbliższych kilku lat, więc im szybciej można się wydostać z tego ARM, tym lepiej. Jeśli możesz sobie pozwolić na uzyskanie 15-letniej stałej hipoteki na nowy dom w ciągu najbliższych kilku lat, to jest to twój najlepszy zakład. Jeśli nie, to refinansować to, co masz do stałej stopy procentowej kredytu hipotecznego.

Jeśli sprzedajesz i kupujesz mniej więcej w tym samym czasie, sytuacja na rynku (gorąca, zimna, przed, po lub bez krachu) nie ma większego znaczenia - wpływa tylko na wielkość liczb na obu kontraktach, i to mniej więcej tak samo, więc w większości przypadków jest to pranie brudów.

Jeśli chcesz skorzystać ze swojej prognozy, musisz rozdzielić sprzedaż i kupno w czasie - co najmniej kilka miesięcy - i sprzedawać wysoko, czekać aż po przewidywanym krachu, a następnie kupować nisko. Oczywiście oznacza to, że w międzyczasie będziesz wynajmował mieszkanie (lub mieszkał w samochodzie, lub z rodzicami, lub cokolwiek innego). A jeśli krach nie nadejdzie - ponieważ twoje przewidywania były błędne - nie zarobisz na tym pieniędzy, ale stracisz zysk z okresu, w którym czekałeś. Nie ma ryzyka, nie ma zysku.

Trudny wybór, ale jest kilka rzeczy do rozważenia. Powiedziałeś, że planujesz modernizację do droższego domu, więc możesz zaoszczędzić więcej na nowym domu po bańce niż straciłbyś na obecnym domu. Załóżmy, że chcesz przenieść się z domu o wartości 1M$ do domu o wartości 1,5M$ - będziesz potrzebował 0,5M$. Bańka pęka, a ceny mieszkań spadają o 20% w skali całego kraju. Teraz masz dom o wartości 0,8M$ i chcesz kupić dom o wartości 1,2M$, więc potrzebujesz tylko 0,4M$, aby wyrównać różnicę. Jest to duże założenie, że ceny mieszkań spadają jednakowo we wszystkich obszarach, ale rozumiecie ideę.

Inną rzeczą, którą należy rozważyć, jest to, jak łatwo będzie sprzedać swój obecny dom. Ceny mieszkań spadają, ponieważ nie ma na nie popytu. Nawet przy niższej cenie, możesz mieć więcej problemów ze znalezieniem kupca po bańce, więc zastanów się, jak ważne jest wyczucie czasu przy sprzedaży obecnego domu.

Jeśli uważasz, że możesz rzeczywiście pociągnąć to off, najlepszym ruchem jest wykrycie bańki, sprzedać, wynająć, czekać na krach, kupić. Ale prawdopodobnie nie możesz.

Ujmijmy to w ten sposób. Wykryłem bańkę z 2008 roku w 2004 roku. Aby ten schemat zadziałał, musiałbyś być w stanie powiedzieć wcześniej, kiedy bańka pęknie i sprzedać w pobliżu pęknięcia. Moje wykrycie w 2004 r. było zbyt wczesne i zjadłoby prawie cały zysk, gdybym sprzedał na nim.

Jednak przy braku kapitału własnego, nawet nie próbuj. Stopy procentowe i koszty mieszkaniowe są odwrotnie sprzężone. Nie możesz grać w tę grę bez dużego kapitału własnego, ponieważ huśtawki stóp procentowych zjedzą go.

Ceny nie są jedynym problemem. Po pęknięciu bańki może być bardzo trudno sprzedać w każdej realistycznej cenie, a więc można utknąć tam, gdzie jesteś podczas oglądania wiele niedrogich właściwości, które chciałbyś kupić przyjść i odejść na rynku. Ale pamiętaj też, że bańki można wykryć tylko z perspektywy czasu. Po wzrostach cen aktywów, które wydają się nieracjonalne, często następuje korekta, ale nie zawsze.

Nie jestem ekspertem finansowym, ale jedna inna rzecz, myślę, że zasługuje na trochę uwagi jest to, który koniec procesu, który będzie trudny.

Kiedy rynek jest wysoki, można oczekiwać łatwości w sprzedaży i wyzwania przy zakupie.

Gdy rynek jest niski, spodziewasz się łatwości w kupowaniu, ale wyzwania w sprzedawaniu.

Tak więc okres w bańce wydaje się bardziej surowy, jeśli musisz sprzedać przed zakupem, ponieważ opcje kupna mogą być bardzo ograniczone lub nawet nieistniejące przez pewien czas. Musiałbyś być bardzo skoncentrowany na odpowiednim wyczuciu czasu, nie po to, aby osiągnąć zysk, ale po to, aby mieć miejsce do życia za rozsądną cenę/wygodę.

Podczas gdy w okresie dekoniunktury można przynajmniej skupić się na sprzedaży domu, niezależnie od tego, ile czasu to zajmie, a następnie mieć o wiele więcej opcji do wyboru przy przeprowadzce. A jeśli okaże się, że między sprzedażą a kolejnym zakupem jest jakieś opóźnienie, może to być finansową szkodą w okresie inflacji, podczas gdy w okresie dekoniunktury jest to generalnie korzystne.

Tak więc z punktu widzenia stresu, jeśli nie możesz sobie z tym poradzić finansowo, myślę, że czekanie aż się ochłodzi może być łatwiejsze… i dać Ci więcej możliwości. Ale kto wie, czy i kiedy to nastąpi!

Stopy procentowe… możesz również oczekiwać, że stopy procentowe w końcu spadną, jeśli gospodarka znacznie się pogorszy… ale stopy procentowe nawet teraz są jeszcze dość niskie, więc być może potencjalne korzyści dla Ciebie z recesji na rynku mieszkaniowym mogą być przeważone przez niebezpieczny potencjał większych szkód, jeśli nadal będą występować znaczne podwyżki.

W końcu, ja osobiście uważam, że to naprawdę wraca bardziej do domu / lokalizacji chcesz być w, a nie próbuje przemycić trochę dodatkowych pieniędzy z transakcji. W dłuższej perspektywie zwycięzcy i przegrani mają tendencję do równoważenia się, a gdyby każdy mógł przewidzieć właściwy moment, nic by na tym nie zyskał.

W ten czy inny sposób, będziesz doświadczać trudności na rynku.

Kiedy rynek jest zwyżkujący, zazwyczaj jest więcej kupujących niż sprzedających. To jest to, co napędza ceny w górę. To pokazuje, jak szybko sprawiedliwie wyceniona nieruchomość zostanie sprzedana. Jako sprzedawca, to jest zabawa. Często dostajesz cenę, o którą prosisz, czasem nawet więcej, i sprzedajesz szybko. Ale jeśli trzeba się odwrócić i kupić miejsce w tym samym rynku, masz do doświadczenia crappy część. Jesteś konkurowanie z wszystkich innych nabywców, więc masz stres o konieczności sprawdzenia witryn aukcji wiele razy dziennie, ponieważ miejsca są poruszające się, że szybko. A kiedy znajdziesz miejsce, które ci się podoba, dzwonisz i dostajesz przygnębiającą wiadomość, że mają już 8 ofert, że jest licytowane, więc jeśli nie płacisz gotówką, to możesz się odlać.

To wszystko jest w zasadzie odwrócone, jeśli sprzedajesz/kupujesz, gdy rynek jest w dołku. Będziesz naprawdę nienawidzić części sprzedaży, prawdopodobnie nie dostaniesz ceny, którą chcesz, masz kilka ofert, a to zajmie więcej czasu niż miałeś nadzieję. Jako kupujący, będziesz miał mnóstwo czasu i opcji. To będzie wręcz zabawne.

Jedynym sposobem, aby mieć swoje ciasto i zjeść to jest sprzedać, gdy rynek jest w górę, wynająć lub wprowadzić się z mamą i tatą, a następnie kupić, gdy rynek jest w dół. Ale wynajmowanie lub wprowadzanie się do rodziców na 6 do 18 miesięcy nie jest moim pomysłem na dobre ciasto.

Jeśli chodzi o rzeczywiste liczby, jeśli kupisz/sprzedasz w tym samym czasie, jeśli ceny są uczciwe, to w zasadzie tylko przenosisz kapitał do innej nieruchomości. Przekonasz się, że jest całkiem blisko nawet, gdy wszystko jest powiedziane i zrobione.

Dla większości ludzi, przez większość czasu, problemem jest zakwalifikowanie się do kredytu hipotecznego, a nie różnica w cenie pomiędzy starym i nowym domem.

Problemem jest to, że okresy, kiedy ceny spadają są często czasy, kiedy stopy procentowe idą w górę, jak teraz. Jest to zwykle pranie, ponieważ kończysz z taką samą miesięczną płatnością.

Masz szczególną sytuację, która może wpłynąć na Twoją decyzję w kierunku “kup teraz”, a mianowicie, że masz ARM. Ponieważ Twoja stopa procentowa kredytu hipotecznego będzie dostosowana w ciągu dwóch lat, fakt, że jesteśmy w okresie rosnących stóp procentowych oznacza, że będziesz musiał albo przenieść się w górę lub refinansowania.

Zrób kilka badań na temat poprzednich baniek i zobacz, które obszary odzyskały szybciej

Jedną z rzeczy, które zapobiegają zbytniemu spadkowi rynku jest okręg szkolny. Ostatnio jest to łatwość poruszania się po okolicy i ogólna atmosfera panująca w okolicy.

Ponieważ populacja się starzeje, coraz więcej ludzi chce zmniejszyć metraż, a jeśli Twój obecny dom jest w pożądanym obszarze dla ludzi, którzy chcą zmniejszyć metraż, może być lepiej zawiesić go na jakiś czas.

Należy również wziąć pod uwagę powody modernizacji, jeśli potrzebujesz więcej miejsca dla rosnącej rodziny, to nie chcesz czekać na pęknięcie bańki. Jak wznoszący się przypływ podnosi wszystkie łodzie, odwrotnie, wznoszący się przypływ obniży wszystkie łodzie.

Jak inni komentatorzy powiedzieli, wydostać się z ARM i uzyskać stałą hipotekę, dopóki jeszcze można. Stawki mogą bardzo szybko wystrzelić w górę bez większego ostrzeżenia.

Wynajmowanie na czas określony jest realną opcją, ale jeśli masz więcej rzeczy, które mogą zmieścić się w mieszkaniu, musisz uwzględnić przestrzeń magazynową. Nie zapomnij wliczyć kosztów przeprowadzki z domu do mieszkania i do domu. Spójrz na okres czasu, jak długo będzie wynajem, należy wziąć pod uwagę, że podczas gdy jesteś wynajem bańka nie może pęknąć, a jeśli tak się stanie, nieruchomości w obszarze, który patrzysz na nie spadnie, że dużo.

Sztuką jest zacząć wynajmować zanim bańka pęknie, a następnie przenieść się do domu po tym. Obaj moi rodzice to zrobili i wyszło im to całkiem nieźle!