Dlaczego czynsz wzrasta w kompleksie apartamentowym, w którym wiele lokali nie jest wynajmowanych?

Są one prawdopodobnie zbliża się do znanego zajęty sezon nowych najemców. Nie jest niczym niezwykłym, aby zobaczyć czynsz i ceny mieszkań rosną w miarę zbliżania się lata, ponieważ istnieje wiele rodzin, które poruszają się w tym czasie. Szkoła jest na zewnątrz i może rodzina chce, aby dzieci przenieść szkoły lub nie chcą, aby przerwać rok szkolny. Ludzie, którzy znaleźli miejsca do życia zaraz po ukończeniu studiów, będą mieli umowy najmu, które kończą się w maju lub czerwcu i mogą być na polowaniu na nowe miejsca.

Nie sprecyzowałeś również skąd wiesz, że kompleks jako całość nie radzi sobie dobrze z obłożeniem. Jeśli inne lokale są wynajmowane, a ich całkowita dostępność spada, to jest to naturalne, że ceny idą w górę. (Myśląc o większym kompleksie apartamentów w tym scenariuszu).

Może ich koszty prowadzenia działalności gospodarczej wzrosły i muszą to zrównoważyć, a nie mogą sobie pozwolić na to, aby jednostka była zablokowana na cały rok po tej stawce. Być może podejmują ryzyko, że mają miesiąc pusty, ale 12 kolejnych miesięcy za wyższą stawkę niż by mieli.

Inną teorią może być to, że znaleźli, że ich punkt cenowy umieścił ich pod bardziej pożądanymi najemcami. Jeśli ktoś szuka do wynajęcia mieszkania i szuka czegoś w $ 1000 - $ 1300/mo zakres, mieszkanie wynajmowane na $ 850 może nie trafić w radar. Może jest odwrotnie i są coraz zbyt wiele osób ubiegających się, że jest to na górze lub ponad ich budżet, ponieważ wchodzą one w zakres cenowy ludzi z niższych budżetów.

Albo, jak skomentował RonJohn, może są po prostu głupi i nie wiedzą, co robią. Jest zbyt wiele zmiennych, aby ktokolwiek mógł udzielić ci rzeczywistej odpowiedzi bez rozmowy z właścicielem. Co prowadzi mnie do tego:

Zapytaj ich. Zadzwoń do właściciela i powiedz “Badałem mieszkania i znalazłem twoje za kwotę $X, ale widzę, że teraz cena wzrosła do $Y. Czy zostały wprowadzone ulepszenia lub czy coś zostało zmienione, np. włączenie mediów? Byłbym zainteresowany wynajmem mieszkania, ale miałem nadzieję, że będzie w $W - $X zakresie. Czy byłbyś skłonny do negocjacji?” Kto wie, może uda ci się wynająć je za to, czego szukałeś. Może mógłbyś zaoferować 2-letnią umowę lub wyższy depozyt w zamian.

Charles Marohn z firmy Strong Towns ](https://www.strongtowns.org/journal/2017/11/27/the-paradox-of-persistent-vacancies-and-high-prices), licencjonowany urbanista, powiedział to, opisując oczywiste rozwiązanie problemu wysokich pustostanów:

Mając solidne pojęcie o ekonomii wolnego rynku, deweloper rozumie, że podaż i popyt równoważą się z ceną. Jeśli jednostki nie zapełniają się przy cenie 10 000 dolarów rocznie, to cena musi być niższa.

…

Powiedzmy, że nasz deweloper obniżył ceny o 20%, a więc stawka wynajmu, która równoważy rynek, wynosi teraz 8 000 USD rocznie.

Teraz deweloper przynosi 64 000 dolarów rocznie zamiast 70 000 dolarów rocznie. To nie szkodzi. Nadal wpłacają pieniądze do banku. Wciąż dbają o konserwację. Ich inwestorzy nie są zadowoleni z tego, że obcinają im włosy, ale to część ryzyka związanego z inwestowaniem. Więc, to jest stabilne, prawda?

Nie bardzo. Kredyty komercyjne są zazwyczaj finansowane w okresach 3-, 5- i 7-letnich. Oznacza to, że co kilka lat deweloper będzie musiał zrolować ten kredyt. Kiedy to zrobi, wartość budynku będzie oparta na aktualnym czynszu rynkowym, który w naszym przypadku jest teraz o 20% niższy.

Więc zamiast budynku wartego 1 milion dolarów, Twój budynek jest teraz wart tylko 800 000 dolarów. Kiedy pójdziesz po kolejną pożyczkę, bank pożyczy Ci tylko 640 000 dolarów. A na spadającym rynku mogą być tym nieco zdenerwowani.

Dalej mówi, że często znacznie lepszym rozwiązaniem jest wprowadzenie zachęt, takich jak okres darmowego czynszu dołączony do umowy najmu, niż obniżanie cen, ponieważ dodanie zachęty nie obniża wartości budynku. Jeśli ta strategia nie zadziała, to WCIĄŻ często lepiej jest pozwolić wynajmowanym lokalom pozostać pustymi i “wydawać i udawać”, że sytuacja jest stabilna, ponieważ inne działania nie dają nawet wystarczającej ilości czasu, aby mieć szansę na odzyskanie swoich inwestycji.

Proszę zauważyć, że ten wpis został stworzony w odniesieniu do powierzchni komercyjnych, a nie mieszkaniowych; jest to jednak perspektywa, której moim zdaniem brakuje w innych odpowiedziach.

Oprócz odpowiedzi BobbyScon'a, oto dwa bardziej powszechne powody, dla których kompleks apartamentów z dużą ilością pustostanów może podnieść swoje ceny:

1. Jeśli większość z tych, którzy zdecydują się na wynajem, zapłaciłaby więcej, to podniesienie ceny ma sens. Jest to prawdą niezależnie od tego, jaka jest obecna pojemność.
2. Odwieczna sztuczka z rabatami: podnieś ceny, a następnie zaoferuj rabat zależny od czasu, aby “oszukać” nowych klientów i skłonić ich do zakupu “dzisiaj”. Zwiększenie czynszu pozwala również na zaoferowanie X miesięcy za darmo bez zmiany przychodów.

Mogę sobie wyobrazić kilka możliwości:

• Wykorzystanie efektu kontrastu. Oferujący może chcieć wystawić potencjalnych klientów na widok dużych liczb, aby następnie zaprezentować im mniejsze liczby (szczególnie tym, którzy założyli zakładkę z daną ofertą). Efekt ten jest również wykorzystywany w klasycznym marketingu telewizyjnym (“Nie 99$. Nie 85$. NIE! Teraz tylko za 70$”).
• Osoba oferująca może chcieć wykorzystać podkreślanie rabatów w portalu: “ $ 999 / miesiąc teraz tylko $ 799 / miesiąc!!!”
• Oferujący może chcieć przebadać inny segment cenowy , szczególnie gdy wykracza poza magiczne liczby dziesiętne. Pomyśl zarówno o różnych segmentach demograficznych, jak i o przyciągnięciu większych najemców przez samą cenę (pomyśl o Apple lub Porsche).
• Może to był po prostu ten czas, kiedy wzrost cen musi odpowiadać inflacji (lub więcej, oczywiście). Wydatki właścicieli mogły wzrosnąć, a w konsekwencji cena wzrosłaby z obecnym najemcą lub bez niego.
• Widziałem dziwne przypadki w sklepach internetowych, gdzie sprzedawcy drastycznie podnosili ceny, bo nie mieli żadnego na stanie i licytowali, że nikt nie kupi produktu. Dlaczego? Hmm. SEO, być może. Albo dlatego, że nie wiedziała, jak ustawić ilość zapasów w interfejsie online na 5 minut przed wywołaniem tego dnia.
• Osoba oferująca nie ma pojęcia i próbuje przypadkowych rzeczy.

Więcej jest możliwe.

Miasto może mieć prawo kontroli czynszów, które zezwala na podniesienie czynszu tylko o pewien procent po odejściu najemcy, ewentualnie na pewien okres czasu. Być może właściciel nie mógł podnieść czynszu wcześniej, ale teraz może to zrobić.

Mieszkam w mieście, w którym jest to powszechne, przynajmniej w ciągu ostatnich 2 lat. Odpowiedź może być bardzo prosta w przypadku, gdy ceny rosną niezależnie od “natychmiastowego” popytu: oczekiwany popyt, ponieważ ludzie przylatują do okolicy. Konkurencja tego jednego mieszkania, które sprawdziłem podniosła ceny 4 razy w ciągu jednego tygodnia wzdłuż i był całkowicie pełny w ciągu 2 tygodni. Mieszkanie, które sprawdziłem podniósł ceny, jak również nawet bez natychmiastowego wzrostu popytu, ale wiedzieli, że jak ludzie nadal poruszają się do obszaru w końcu będą pełne, ponieważ:

• Brak innych mieszkań, domów, kondosów, są dostępne
• Ludzie mogliby przenieść się dalej, ale muszą płacić wyższe ceny za dojazd do pracy, a nasze ceny gazu są niebotyczne w tej chwili. Dojazdy kosztują gaz i czas!
• Wzrost populacji nadal rośnie i nie widać oznak spowolnienia.

Mieszkanie, z którym się kontaktowałem jest teraz całkowicie zapełnione. Zajęło to miesiąc, ale tak się stało.

Czy to samo dzieje się w twoim mieście? Nie jestem pewien, ale to może być jakieś wyjaśnienie. Mogą to być inne wymienione możliwości.

Nie można ocenić stanu rynku, patrząc na jedną ofertę. Jest całkiem możliwe, że na nieruchomości na wynajem w tej okolicy jest duży popyt, po prostu ta jedna nieruchomość jest pusta bardziej niż zwykle.

Wyobraź sobie, że masz 10 jabłek, które sprzedajesz po 1$ każde. Wczoraj sprzedałeś 5 jabłek. Dzisiaj widzisz, że inni sprzedawcy jabłek podnieśli cenę do 2 dolarów. Czy zrobiłbyś to samo? To znaczy, nie mogłeś sprzedać tych pozostałych 5 jabłek wczoraj, więc na podstawie samych danych zdyskontowałbyś swoje jabłka zamiast tego.

Oczywiście, jeśli jest to prawdziwy trend rynkowy, że istnieje nadpodaż nieruchomości do wynajęcia, nie zajmie Ci dużo czasu znalezienie tańszej działki gdzie indziej.

Weźmy kilka liczb z powietrza:

Kompleks apartamentowy ma 20 apartamentów.

15 jest wynajętych po $2000/miesiąc. 5 jest pustych.

Całkowity dochód: $30000.

Alternatywa 1: Obniż czynsz do $1400. Wszystkie mieszkania są teraz wynajęte. Ale całkowity dochód wynosi teraz 28000$.

Alternatywa 2: Podnieść czynsz do 2500$. 2 lokatorów odchodzi, 13 zostaje. Całkowity dochód: $32500

Wygląda na to, że puste mieszkania przynoszą właścicielowi dochód! Kto by na to wpadł?

Te liczby zostały oczywiście zmyślone, aby pokazać moją tezę, ale sens pozostaje: Nie należy automatycznie zakładać, że puste mieszkania oznaczają stratę dla właściciela.