Czy powinienem kupić dom za gotówkę, czy za kredyt hipoteczny, a resztę pieniędzy zainwestować?

Zapytaj swoich przyjaciół inwestorów, czy gdybyś już był właścicielem domu, doradziliby Ci zaciągnięcie kredytu hipotecznego w celu zainwestowania gdzie indziej. Jeśli nie, poproś ich o wyjaśnienie różnicy między zaciągnięciem kredytu hipotecznego w dniu zakupu domu a zaciągnięciem tego samego kredytu dzień później.

Myślę, że masz nieporozumienie w punkcie 2:

Efektywnie, koszt kredytu hipotecznego w pierwszym roku byłby znacznie wyższy niż nominalna ~ 3,5 procentowa stopa procentowa kredytu.

Nie, oprocentowanie kredytu to wysokość odsetek, jakie płacisz w stosunku do salda pozostałego do spłaty. W pierwszym roku kredytu hipotecznego o stałej miesięcznej płatności, tak, płacisz więcej odsetek (jako procent płatności) ponieważ twoje saldo zadłużenia jest wyższe. W ciągu pierwszego roku zapłacisz nieco mniej niż 3,5% salda kredytu w odsetkach (nieco mniej, ponieważ stopniowo zmniejszasz również kwotę kapitału).

Więc tak, możesz zarobić więcej niż 3,5 średnio inwestując w akcje, niż płacisz w odsetkach od kredytu hipotecznego.

Różnica polega na ryzyku. Spłata długu (w tym kredytu hipotecznego) jest w rzeczywistości inwestycją wolną od ryzyka, ponieważ Twoje oprocentowanie jest gwarantowane. Zyski na giełdzie nie są gwarantowane. W niektórych latach zyskasz 30-40%, a w innych stracisz 30%. Kiedy inwestycja jest pożyczona i związana z domem, krach na rynku może rzucić na kolana pozornie niezawodny plan. Kiedy dom jest spłacony, nie masz obaw o utratę domu na rynku niedźwiedzia.

(założyłbym się, że wielu “inteligentnych inwestorów” straciło domy w 2008 roku, gdy ich lewarowane inwestycje się załamały)

Kolejną różnicą jest płynność. Jeśli Twój dom jest związany hipoteką, trudniej jest go sprzedać, ryzykujesz, że znajdziesz się pod wodą, jeśli wartość rynkowa spadnie, itp. Przepływ gotówki jest również ważne, jak będzie wymagane do dokonania płatności hipotecznych każdego miesiąca. Jeśli znajdziesz się w kryzysie gotówkowym, może się okazać, że będziesz musiał wykorzystać inwestycję, zmniejszając przyszłe zyski i uruchamiając potencjalne podatki od zysków kapitałowych.

Prawdą jest, że możesz uzyskać odliczenie podatkowe za odsetki od kredytu hipotecznego (chociaż masz rację, że teraz jest większa szansa, że nie będziesz mógł ich uwzględnić), jednak możesz również uzyskać odliczenie podatkowe inwestując pieniądze na kontach uprzywilejowanych podatkowo, takich jak konta emerytalne i edukacyjne IRA.

Mądrzejszym planem byłoby zapłacić gotówką za dom, zainwestować kwotę, którą wydałbyś na hipotekę, pozwolić jej rosnąć i spać spokojnie.

Myślę, że masz rację.

Jednakże… chyba, że (1) jesteś bardzo bogaty, lub (2) dom jest bardzo tani, lub (3) kupujesz jeden dom z dochodów z innego, wtedy zakup za gotówkę spowoduje utratę znacznego procentu Twojej płynności finansowej.

Dlatego ja wziąłbym kredyt hipoteczny i planowałbym spłacić go w ciągu 10 lat.

EDIT: Życie to balansowanie, a bycie ubogim w gotówkę jest prawie tak samo wytrącone z równowagi, jak bycie w tarapatach po same uszy.

Myślę, że ważne jest, aby patrzeć na liczby.

Rozważmy dom o wartości 100.000 dolarów.

Przypadek pierwszy: Kupowanie za gotówkę

W tym przypadku ryzyko polega na posiadaniu wszystkich jajek w jednym koszyku. Wiele osób, mówiąc o domach, używa terminu “inwestycja”, ale to kwestia dyskusyjna. Nieruchomości do wynajęcia są inwestycją. Główne miejsca zamieszkania? Osobiście powiedziałbym, że nie. Nie ma nic, co wymagałoby, aby wartość Twojego domu wzrosła. Jeśli okaże się, że w przyszłym roku twój dom będzie wart $100,000, to już tracisz pieniądze z powodu inflacji. Jeśli wartość spada, tracisz jeszcze więcej. Na koniec 15 lat bez dodatkowego inwestowania, masz tylko wartość domu, niezależnie od tego, czy wzrosła czy spadła.

Przypadek drugi: 20% zaliczki

Załóżmy, że wpłacasz 20 tys. dolarów i inwestujesz 80 tys. dolarów. Dostajesz 15-letnią pożyczkę na 80 tys. dolarów, które nadal wisisz za dom, na 3,25%.

W trakcie trwania pożyczki zapłacisz w sumie 102 tys. dolarów (zaokrąglając w górę). Czyli 22 tys. dolarów odsetek.

Załóżmy, że inwestycja o wartości 80 tys. dolarów zarabia 8% rocznie. Po 15 latach wzrośnie ona do $234k

Wyrównanie rachunków

W przypadku 2, możesz argumentować, że twoje płatności co miesiąc liczą się jako dodatkowa inwestycja, co nie ma miejsca w przypadku 1. Aby wszystko było sprawiedliwe dla przypadku 1, powiedzmy, że inwestujesz 450$ miesięcznie, czyli 5400$ rocznie. Jestem zbyt leniwy, aby rozbić go przez to, co mówi harmonogram amortyzacji. Inwestując w formie rocznego ryczałtu i uzyskując takie same odsetki jak inwestycja w przypadku 2 (8%), wychodzi $147k. $87k mniej niż Twoja inwestycja w przypadku 2.

Czyli zaoszczędziłeś sobie 22 tys. dolarów odsetek, ale nie zarobiłeś 87 tys. dolarów. Lub odwrotnie w przypadku 2, gdzie akceptujesz 22 tys. dolarów jako ryzyko i zakładasz, że Twoje zyski w ciągu 15 lat będą większe niż ta kwota. Tak długo, jak rynki radzą sobie lepiej niż Twoja stopa procentowa, duża inwestycja z góry zawsze wypada lepiej.

Wniosek

Ostatecznie wszystko sprowadza się do tego, co nastąpi “dzień po” zakupie domu. W przypadku 1 masz dom i żadnych inwestycji. W przypadku 2 masz dużą inwestycję, która jest natychmiast gotowa do wzrostu. Matematycznie rzecz biorąc, inwestycja zawsze wygra tak długo, jak długo roczny zwrot będzie większy niż roczna stopa procentowa kredytu. Jest to również powód, dla którego wiele osób na tej stronie nie zaleca wcześniejszej spłaty kredytu samochodowego na 1,7%, a zamiast tego przeznaczenie tych dodatkowych środków na inwestycje, ponieważ pobicie 1,7% w skali roku jest dość łatwe poza recesjami/depresjami.

Edit

Jeśli chcesz wziąć pod uwagę zyski kapitałowe, sytuacja wygląda nieco inaczej. Dla tego zestawu liczb użyję bardziej konserwatywnego 5% dla rocznej stopy zwrotu i założę maksymalne zyski kapitałowe na poziomie 20%.

Przypadek 1:

• Inwestując 5400 rocznie przy 5% stopie zwrotu otrzymamy $117k. Z zyskami kapitałowymi: $94k.

Przypadek 2:

• Zaczynając z 80 tys. dolarów i bez dodatkowych inwestycji otrzymamy 158 tys. dolarów. Z zyskami kapitałowymi: $126k

Poprzez “zgadywanie i sprawdzanie”, znalazłem, że nadal jesteś w stanie pokonać odsetki w wysokości $22k przy stopie procentowej wynoszącej tylko 3,8%. Próbowałem użyć numerów rocznego harmonogramu amortyzacji, a stopa może spaść nawet do 3,4% w tym przypadku.

I zastrzeżenie do tego wszystkiego jest: OP jest jedyną osobą, która zna prawdziwe liczby/stawki. Pożyczki 10-letnie mają nawet niższe oprocentowanie niż pożyczki 15-letnie. Może być tak, że OP patrzy na dom o wartości $600,000, w którym to przypadku wszystkie te liczby stają się większe, ale matematyka nadal działa tak samo.

To tylko podkreśla mój punkt widzenia: to, czy OP jest skłonny podjąć ryzyko uzyskania kredytu hipotecznego i inwestowania, czy też chce kupić dom na własność, zależy od OP. Jednak te dwie sytuacje tylko wyglądają blisko w mojej odpowiedzi, ponieważ staram się być sprawiedliwy i zakładam, że OP może zaoszczędzić 400 $ + miesięcznie. Rozsądnie jest myśleć, że OP może, ponieważ nie będą mieli płatności hipotecznych, ale jeśli pójdziemy dalej, to wszystko jest spekulacją. OP może sam zdecydować, które ryzyko jest do zaakceptowania, a które nie.

Możesz kupić dom za gotówkę, a następnie natychmiast założyć HELOC (“home equity line of credit”, popularny rodzaj pożyczki oferowanej przez banki i firmy hipoteczne, która jest zabezpieczona kapitałem własnym, która nie wymaga zaciągania długu ani naliczania odsetek, dopóki nie skorzystasz z linii kredytowej, zazwyczaj za pomocą książeczki czekowej lub karty debetowej wydanej Tobie), aby utrzymać płynność finansową, uzyskując najlepsze z obu ścieżek.

Istnieją odpowiedzi o różnej jakości tutaj i niektóre z tego prawdopodobnie powtórzą niektóre z tego. Jest wiele rzeczy do rozważenia tutaj i myślę, że pomoże to uporządkować kluczowe czynniki.

Przede wszystkim twoje twierdzenie, że odsetki są wyższe na początku, jest całkowicie błędne, jak wspomniano w innych odpowiedziach. Twoja stopa procentowa jest tym, co płacisz za pozostałą część pożyczki. Tak więc pierwsza płatność będzie płacić miesięczne odsetki w wysokości ~3,5 od (mniej więcej) całego początkowego salda pożyczki. Kolejna zapłaci odsetki od nieco mniejszej kwoty i tak dalej, i tak dalej. W późniejszej części pożyczki każda płatność idzie prawie w całości na kapitał. Zbytnio to komplikujesz. Istnieją inne koszty, które płacisz z kredytu hipotecznego, że nie będzie odzyskać. To właśnie decyduje o tym, ile musisz zarobić na inwestycjach, aby osiągnąć próg rentowności.

Musisz się zastanowić, ile gotówki zostanie Ci po zakupie. Kiedy posiadasz dom, musisz być w stanie go utrzymać. W pewnym momencie będziesz potrzebował nowego pieca. Nowy dach. Nowy podgrzewacz wody. Urządzenia. Musisz go umeblować. Jeśli kupisz fixer-upper i poprawić go, można zaoszczędzić sporo pieniędzy. Ale aby go naprawić, będziesz potrzebował gotówki.

Pieniądze, które włożyłeś w dom nie mogą być dostępne, chyba że sprzedasz (cały) dom lub weźmiesz kredyt. Możesz sprzedać 10% swoich akcji. Nie możesz sprzedać 10% swojego domu.

Jeśli kupujesz dom na własność, bierzesz na siebie całe ryzyko spadku jego wartości. Jeśli masz kredyt hipoteczny, masz możliwość odejścia. Tak, to całkowicie zniszczy twój kredyt na 7 lat, ale ludzie to zrobili. Podczas bańki mieszkaniowej ludzie brali pożyczki pod zastaw swojego kapitału i kupili łódź. Potem odeszli od domu z łodzią. Nie mówię, że ja bym to zrobił lub że ty powinieneś, ale możesz traktować kredyt hipoteczny jako zabezpieczenie przed ryzykiem, takim jak biblijna powódź.

Jedną z zalet płacenia gotówką jest to, że możesz być w stanie uzyskać lepszą ofertę. Po sprzedaniu domu i moje do czynienia z moim kupującego warunku i kupującego kupującego warunku podkreślił mnie, ponieważ mój nowy zakup domu było zależne od ich warunku, stało się jasne, co to jest zaletą, aby przyjść z ofertą w gotówce. Możesz być w stanie uciec z niskiej oferty na domu.

Jeśli zakup domu będzie w zasadzie zostawić bez funduszu deszczowy dzień, na pewno nie należy tego robić. Rozważ 15 lub 10 letni kredyt hipoteczny i/lub większą zaliczkę. Dostaniesz lepszą stopę procentową i będziesz miał więcej gotówki pod ręką.

Musisz się zastanowić, ile gotówki zostanie Ci po zakupie. Kiedy posiadasz dom, musisz być w stanie go utrzymać

Bardzo prawdziwe. Nie podajesz swojego wieku ani skąd pochodzą pieniądze. Bardzo częstym problemem w przypadku odziedziczonego bogactwa jest wydawanie zbyt dużej kwoty bez zabezpieczenia na utrzymanie/nieoczekiwane problemy. Posiadanie wystarczającej ilości gotówki, aby kupić nieruchomość na własność jest ogromną zaletą, zawsze możesz później zaciągnąć kredyt hipoteczny, jeśli warunki na to pozwolą.

Może to zależeć od twojej lokalizacji.

W Wirginii, zgodnie z § 58.1-803 :

niniejszym nakłada się podatek rejestracyjny od aktów powierniczych lub hipotecznych w wysokości 25 centów od każdych 100 dolarów

Innymi słowy, na pożyczoną kwotę nakładany jest przez państwo dodatkowy podatek w wysokości 0,25%, którego nie byłbyś winien, gdybyś zapłacił całą gotówkę.

Ponadto, władze lokalne (hrabstwa, miasta) nakładają dodatkowy podatek, na przykład 1/3 podatku stanowego. Tak więc podatek wynosi 0,33%.

Inne powody, dla których warto zapłacić gotówką to uniknięcie kosztów zamknięcia transakcji, zwłaszcza wyceny. Ubezpieczenie tytułu własności i ubezpieczenie domu stają się opcjonalne, jeśli płacisz gotówką.

Możesz również złożyć sprzedającemu mocniejszą ofertę z mniejszą ilością warunków, jeśli możesz zapłacić gotówką.

Jakie są powody, aby nie korzystać z kredytu? Garść pomysłów z mojej głowy (wyczyszczone, aby podkreślić aspekt “ryzyka” i uprościć):

• Podjęcie ryzykownych opcji
• Niższe/brak wymogów ubezpieczeniowych
• Odstąpienie od inspekcji
• Koszty
• Zamknięcie
• Wyższe formy ubezpieczenia “wymagane”
• Odsetki
• Wymogi inspekcji
• Dźwignia finansowa/ przewaga nad innymi
• Brak papierkowej roboty

Ryzyko - Szukasz większego ryzyka niż to, które bank “wspiera”? Chcesz mieć przewagę w wojnie ofertowej? Tylko gotówka, bez inspekcji, bez papierkowej roboty - rzeczy, z którymi inni, którzy korzystają z kredytów, będą musieli się zmierzyć, podczas gdy Ty możesz po prostu podpisać umowę?

Koszty - oprócz 3,5%, istnieje mnóstwo innych “kosztów”, które oznaczają, że musisz zarobić “więcej” niż 8%, aby osiągnąć próg rentowności. Od kosztów zamknięcia do podatków od tych 8%, które zarabiasz. Od opłat za inspekcję do opłat za zwłokę. Wszystkie koszty, które musisz wziąć pod uwagę vs “inwestycje” dostępne opcje, które możesz lub nie możesz dostać.

Inne podobne listy istnieją, takie jak ten artykuł penny hoarder

Reasons to use cash:
1. You Can Negotiate a Better Purchase Price
2. You Avoid the Hassle of a Mortgage
3. You Can Close Faster
4. Your Credit Report is Not an Issue
5. You Save Money on Interest
6. You Save Money on Closing Costs
7. You Save on Future Costs
8. You’ll Have Permanently Lower Housing Costs
9. Your Home May Be Easier to Sell
10. You’re Unlikely to Ever Lose Your House

Problems With Paying Cash
1. You tie up a lot of money in one asset class
2. You give up a degree of liquidity
3. You give up leverage

The Verdict
It all depends on your particular situation and goals

Wiem, że jest to niepopularny pomysł, więc pozwólcie, że poprzedzę to tym, że nie jestem profesjonalistą i jest to tylko moja opinia.

Ja również rozważałem tę opcję kilka razy. Czy ma sens całkowite spłacenie kredytów, czy też dalsze ich spłacanie i inwestowanie tych środków gdzie indziej. Muszę rozbić tę odpowiedź, ponieważ theres kilka rzeczy, o których pamiętam.

1. Mam wiele inwestycji, jak wielu tutaj i rzeczą, którą kocham najbardziej w nich jest zmniejszone ryzyko. Zawsze szukam możliwości zmniejszenia ryzyka, jeśli sprawy idą na południe.

2. Moja druga uwaga dotyczy tego, co faktycznie oszczędzasz każdego miesiąca. Załóżmy, że mam kredyt hipoteczny w wysokości 1300 miesięcznie. Oczywiście ta hipoteka to nie tylko zasady i odsetki. Składa się również z depozytu na podatki i ubezpieczenie, jak również.

Teraz jedynym zastrzeżeniem tutaj jest I WOULD polecam zrobić co najmniej 1 dodatkową płatność hipoteczną rocznie. Dokonanie tylko jednej dodatkowej płatności w roku zmniejszy twój 30-letni kredyt do czegoś w rodzaju 17 lat, znacznie zmniejszając kwotę odsetek, które płacisz. Największym błędem widzę ludzie zrobić jest kupują 100k domu, płacić na to przez 30 lat, skończyć płacąc 2,5 razy tyle za to, a następnie sprzedać go za 200k myśląc zrobili ogromny zysk.

Upewnij się tylko, że nie umieszczasz całej swojej gotówki w domu. Kredyty hipoteczne z dużą zaliczką są zazwyczaj bardzo tanie, o wiele tańsze niż typowy kredyt samochodowy na przykład. Więc może to być mądre, aby uzyskać kredyt hipoteczny i mieć pieniądze na zakup nowego samochodu / łodzi / cokolwiek dwa lata po drodze, zamiast konieczności pożyczania lub czekać, aż zaoszczędzisz wystarczająco dużo.

Oczywiście, jeśli masz wystarczająco dużo gotówki na dom i na przewidywalne przyszłe zakupy, nie potrzebujesz kredytu hipotecznego.

Będę spał lepiej wiedząc…..

Potraktuję to dosłownie. Sprawa zamknięta.

Można zaproponować wszelkiego rodzaju matematykę, analizę rynku w czasie, itp. Albo moje własne doświadczenie, Retired, With Mortgage , w którym udokumentowałem, jak moja decyzja, aby przejść z hipoteką, była dla mnie właściwa. (Uwaga, mój nie był dokładnie hipoteka / brak hipoteki, ale spojrzenie na moje konto emerytalne powrót vs koszt hipoteki). Fakt, że zwrot z rynku był znacznie wyższy niż kredyt hipoteczny w 15-letnim okresie, który omówiłem, był interesujący ze względu na fakt, że ramy czasowe zawierały 2 duże krachy, w tym bańkę dotcom i wielką recesję.

To jest to, co twoi “przyjaciele” prawdopodobnie ci powiedzą. Matematyka.

Jeśli to zdanie, które zacytowałem, jest prawdziwe, potencjalne dodatkowe pieniądze nie są tego warte. Jedyną obawą, którą podzieliłbym się z kupnem domu za gotówkę, jest to, że masz odpowiedni fundusz awaryjny. Budżet bez spłat hipotecznych jest świetny, ale jak zauważyłeś, nadal będziesz miał podatek od nieruchomości i ubezpieczenie do zapłacenia.

Wreszcie, kredyt hipoteczny dla niektórych działa jak przymusowe oszczędności. Spójrz na to w ten sposób - masz $XXX, sumę, którą oznaczyłbym jako “oszczędności emerytalne”, gdybym zobaczył ją w bilansie. Duża część z tego zostaje wydana. Proponuję wziąć nie-hipotecznych płatności, nie należne każdego miesiąca, i lejek, że dodatkowe pieniądze na konto emerytalne, nie pozwól mu po prostu poślizgu do budżetu jako dodatkowe wydatki.

• Pod koniec dnia, kupno domu za gotówkę wydaje mi się mądrzejsze, co jest w rzeczywistości tym samym, co uzyskanie gwarantowanego zwrotu równego temu, co w przeciwnym razie zapłaciłbym w odsetkach od kredytu hipotecznego.

• Dla przypomnienia, mój główny powód kupna domu za gotówkę jest emocjonalny, a nie finansowy. Będę spał lepiej wiedząc, że gdybym stracił pracę, nie musiałbym się martwić o opuszczenie domu, ponieważ moimi jedynymi głównymi miesięcznymi wydatkami są podatki od nieruchomości.

Są to dwa świetne powody, aby kupić dom w całości, jeśli możesz. W obu przypadkach chodzi o zmniejszenie ryzyka. Dla funduszu hedgingowego ma sens podejmowanie ryzyka w celu zwiększenia zysków. Dla większości ludzi, którzy nie są szalenie zamożni, sensowne jest robienie czegoś przeciwnego. Ryzyko wiąże się z wieloma kosztami - kosztem stresu i zamartwiania się, kosztem energii, którą trzeba będzie poświęcić na rozwiązywanie problemów, takich jak bycie spłukanym, kosztem bycia zmuszonym do przeprowadzki lub podjęcia mniej niż idealnej pracy. Dlatego właśnie istnieje ubezpieczenie.

Jak zauważyłeś, odliczanie odsetek od podatku mogło być dobrym kontrargumentem, ale nie ma już zastosowania.

Jeden faktycznie musi zarobić stopę zwrotu z inwestycji większą niż oprocentowanie kredytu hipotecznego plus podatki od inwestycji. O ile nie masz inwestycji długoterminowej, musisz użyć procentu swojego krańcowego przedziału podatkowego (ale ja użyłem 20%, aby ułatwić sobie alternatywę inwestycyjną).

Trzeba też zarobić “premię za ryzyko” na (nie gwarantowanej) inwestycji. Żadna inwestycja nie wiąże się z zerowym ryzykiem, istnieją sposoby na jego ograniczenie lub zmniejszenie (i wtedy pojawia się AIG). Gwarancje wymagają _kontrahenta, a oni wymagają zapłaty za akceptację ryzyka. Załóżmy, że efektywny koszt ryzyka wynosi 10% (czy naprawdę można uzyskać wysoką stopę zwrotu przy niskim ryzyku? poczytaj o ‘beta’ i ‘alfa’), ale prawdopodobnie jest on bliższy 25% (długoterminowo).

Wtedy musisz zarobić więcej niż netto stopa zwrotu,

RateOfReturn * (1.0 - TaxRate) * (1.0 - RiskPremium) > MortgateRate
RoR * (1.0 - .2) * (1.0 - .1) > MorgageRate

Albo

RoR > MortgageRate / 0.80 / 0.90 = 3.5 * 1.25 * 1.11 = 3.5 * 1.385
RoR > MortgageRate / 0.80 / 0.75 = 3.5 * 1.25 * 1.33 = 3.5 * 1.667

w zależności od ryzyka inwestycyjnego, możesz potrzebować zarobić 5,5-6,5%, aby break even on return. A nie warto się męczyć, żeby break even, więc chcesz coś zarobić (stąd znak “), załóżmy, że chcesz zarobić 10%-20%, o ile wyższy musi być RoR? Ćwiczenie dla czytelnika: jaki jest potrzebny RoR przy 20% podatku, 25% ryzyka i 20% zarobku?

• Tak czy inaczej kupisz Homeowners Insurance.
• Oszczędzasz wiele kosztów związanych z kredytem hipotecznym (wycena, escrow, i inne)
• Masz dźwignię negocjacyjną przy zakupie (może być warta 5%-10%)

Skoro kupiłeś dom i zapłaciłeś gotówką, załóżmy, że chcesz kupić nieruchomość do wynajęcia? Teraz możesz kupić ten wynajem za pieniądze z dźwignią finansową (jest to inwestycja) i łatwiej jest zaciągnąć kredyt, ponieważ masz niższy wskaźnik zadłużenia do dochodów.

Najbezpieczniejszą inwestycją, jaką możesz kupić, jest Money Market, ubezpieczona przez FDIC do $250K, która płaci jaką stopę procentową? Jakie jest obecne oprocentowanie obligacji o ratingu A?

Czy wiesz ile dni w ciągu ostatnich 100 lat średnia giełdowa (która bije 80% profesjonalnych zarządzających funduszami inwestycyjnymi) zamknęła się w górę w stosunku do dnia poprzedniego (a ile dni zamknęła się w dół)?

Jest tu już wiele dobrych odpowiedzi, ale jest coś, na co należy zwrócić uwagę: wzrost wartości Twojego domu jest mniej pewny niż wzrost wartości Twoich inwestycji.

Podczas gdy większość argumentów przemawiających za zakupem za pomocą kredytu hipotecznego w porównaniu z zakupem za gotówkę sprowadza się do tego, że ogólny zwrot z inwestycji jest wyższy niż oprocentowanie kredytu hipotecznego, istnieje również dodatkowa korzyść w postaci dywersyfikacji aktywów.

Przyjrzyjmy się jednemu z Twoich punktów:

Pod koniec dnia zakup domu za gotówkę wydaje mi się mądrzejszy, co jest efektywnie tym samym, co uzyskanie gwarantowanego zwrotu równego temu, co w przeciwnym razie zapłaciłbym w odsetkach od kredytu hipotecznego – co, ponownie, wyniosłoby wiele tysięcy dolarów w pierwszym roku posiadania domu.

O ile prawdą jest, że zaoszczędziłbyś na odsetkach, to wartość Twojego domu mogłaby również zmniejszyć się. I chociaż jest całkowicie możliwe, jeśli nie prawdopodobne, że wartość rynku jako całości również może się zmniejszyć, jesteś narażony na znacznie większe ryzyko, mając wszystkie swoje pieniądze w jednym składniku aktywów, a nie dywersyfikując je.

Istnieją również nierynkowe ryzyka, które mogą spowodować utratę wartości domu, a wiele z nich nie jest zazwyczaj objętych ubezpieczeniem domu. Przykłady obejmują:

• Poważne wady strukturalne
• Pleśń
• Kwestie prawne
• Termity
• Powódź

Chociaż nie mogą one stanowić ostatecznego rozwiązania dla wartości domu, mogą znacząco obniżyć to, ile nieruchomość jest warta, i/lub mogą znacznie utrudnić późniejszą sprzedaż domu. Podczas gdy coś takiego jak uszkodzenia spowodowane przez termity, powódź lub pleśń nadal prawdopodobnie kosztowałoby Cię pieniądze na naprawy przy kredycie hipotecznym, jeśli wydasz większość swojej gotówki na dom, możesz skończyć z dużo mniejszą ilością gotówki po zapłaceniu za naprawy.

Chociaż nadal możesz stracić więcej wartości netto, jeśli wartość Twojego domu spadnie pod hipoteką (ponieważ nadal będziesz musiał płacić tę samą kwotę odsetek), nadal będziesz miał większą wartość gotówkową niż gdybyś wydał całą gotówkę na dom.

Dodatkowo, posiadanie większości swojej wartości w domu, w przeciwieństwie do gotówki lub innych aktywów, sprawia, że znacznie trudniej jest nawet zrealizować straty: jeśli Twój dom straci dużą część swojej wartości, nadal musisz go sprzedać, aby otrzymać gotówkę do ręki. A sprzedaż domu jest o wiele trudniejsza niż sprzedaż innych form papierów wartościowych, takich jak akcje, obligacje czy fundusze.

The Takeaway: Kiedy kupujesz dom za gotówkę, efektywnie wkładasz wszystkie swoje pieniądze w jedno aktywo. Inteligentny inwestor nie poleciłby wkładania wszystkich swoich pieniędzy w jedną akcję lub nawet jeden rynek. Umieszczenie dużej części swojej wartości w jednym składniku aktywów nie jest bardzo dobrym pomysłem, nawet jeśli służy on celowi jako miejsce zamieszkania.

Jedna z alternatywnych możliwości: Weź kredyt hipoteczny na nieruchomość, w której chcesz mieszkać, a za gotówkę kup inną nieruchomość i wynajmij ją. Powinieneś być w stanie uzyskać wystarczający czynsz (po kosztach), aby pokryć koszt kredytu hipotecznego. Po spłaceniu kredytu hipotecznego będziesz miał dwie nieruchomości.

Oczywiście, musisz kupić nieruchomość nadającą się do wynajęcia i utrzymywać ją w dobrym stanie, ale wszystkie dobre inwestycje wymagają pracy.

Kupuję dom (żeby zamieszkać w nim samemu) i mogę sobie pozwolić na zakup za gotówkę. Większość moich znajomych inwestorów mówi mi, że byłby to głupi pomysł, ponieważ mógłbym zarobić więcej na odsetkach kupując dom za kredyt hipoteczny i inwestując resztę moich pieniędzy.

Moje pytanie brzmi: czy chcesz kupić dom jako inwestycję czy miejsce do życia?

Jestem w Londynie w Wielkiej Brytanii i posiadam dom. Chciałbym się przeprowadzić. Znalazłem prawdopodobnie trzy miejsca, do których chciałbym się przenieść w ciągu czterech lat, w każdym przypadku, zanim mogłem zakończyć proces sprzedaży, kupiec gotówkowy pojawił się w ciągu tygodnia i zakończył sprzedaż. Łańcuchy kupna sprzedaży mogą trwać miesiącami. Sugerowałbym, że jeśli można zrobić outright zakupu, że znajdziesz miejsce, które chcesz żyć w z jakiegokolwiek powodu. Rozważałem niech kupić i kupić do niech z powodów finansowych, ale mój własny dom jest miejsce, które chcę żyć w.

Płacąc gotówką jest lepiej, bo zazwyczaj jest to fixer-upper, że można dostać za dobrą cenę lub przez Sheriff sprzedaży lub przez lokalną społeczność publicznej sprzedaży mieszkaniowej jesteśmy w zasadzie gotówka jest King… przez moje własne doświadczenie kupujesz z gotówką, uzyskać dobrą cenę, a następnie żyć w domu, który właśnie kupił i naprawić go, mieszkając w nim i albo mają małą pożyczkę, że jesteś spłacania, ale mieszkasz w domu, że jesteś naprawy dla zysku, więc to jest win-win, że jest moja opinia…

Jednym z możliwych powodów jest ubezpieczenie od powodzi. Powiedzmy, że kupujesz nieruchomość, w której ziemia jest warta więcej niż dom. Kredytodawca hipoteczny, przynajmniej z mojego doświadczenia, będzie wymagał od Ciebie ubezpieczenia od powodzi na pozostałą część kredytu hipotecznego, a nie na wartość odtworzeniową domu.

PS: Aby nieco rozwinąć tę kwestię, należy spojrzeć na całkowity koszt kredytu hipotecznego, a nie tylko na podaną stopę procentową. Często są różne koszty, takie jak PMI, jeśli kupujesz z mniej niż 20% w dół, lub w moim przypadku, wymagane ubezpieczenie od powodzi, które było znacznie powyżej kosztu odtworzenia domu. (Oczywiście są też możliwe korzyści, takie jak odliczanie odsetek.) W moim przypadku, pierwotna hipoteka na 4,5% była efektywnie bliższa 6%, co oznaczało, że (czasami) rozsądniej było spłacić hipotekę niż inwestować w to, co uważałem za przegrzany rynek.

Jak się okazało, słusznie, gdyż czasy te przypadały na lata 2005-07.