Oszukanie inwestora poprzez oferowanie szybkiej sprzedaży nieruchomości po podanej przez nią cenie

Nie zawsze łatwo jest powiedzieć jak dany przekręt zakończy się zarobieniem pieniędzy dla oszusta. Wynika to z wielu rzeczy, takich jak zawiłości papierowych ścieżek, lub szczegóły historii, które są przekazywane / pomijane (np.: być może przyjaciel twojej matki chciał, aby pieniądze zostały zdeponowane w dziwny sposób, który pozwala na oszustwo, lub było to w konkretnej jurysdykcji, która umożliwiła powstanie luk w nieruchomościach, więc coś może zostać wykorzystane).

Dlatego moim zdaniem bardziej ważne jest, aby zrobić to, co zrobiła Twoja matka: odrzucić oszustwo na podstawie samego testu zapachu. W jaki sposób przyjaciel Twojej matki zarobiłby pieniądze / jak Twoja matka straciłaby pieniądze na danym oszustwie? Może być tak, że ona nie jest właścicielem nieruchomości w ogóle, więc ona będzie kupować fałszywy akt notarialny. Albo może być tak, że jej obecny najemca jest po prostu okropny, więc nieruchomość nie sprzedałaby się za pełną wartość w regularnych odstępach czasu. Niezależnie od tego, ważne jest to, że oszust próbuje sprzedać dom (normalnie znaczący i pracochłonny proces) bez widocznego użycia prawników lub przeglądu. Nie ma znaczenia jak oszustwo będzie działać, ważne jest to, że po prostu, poprzez wyjście poza bardzo regularne metody zakupu (które istnieją, aby chronić zarówno kupującego i sprzedającego), oszust przechylił swoją rękę.

Rozumiem akademickie zainteresowanie tym, jak działa oszustwo, ale nie wierzę, że to jest to, co jest ważne. Ponieważ jeśli ktoś odpowie na to z “oszustwo działa, ponieważ A potem B potem C”, to pozostaje ryzyko, że kolejny, sprytniejszy oszust, powie “ah, ale A nie ma zastosowania i jesteś chroniony przez B z powodu X, a zatem C nigdy się nie wydarzy i to wszystko jest zgodne z prawem!”.

W oszustwie, oszust kontroluje informacje. Trudno jest prowadzić wojnę informacyjną, gdy nie ma się wszystkich faktów. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy próbujesz przekonać starszego krewnego, aby nie dawał pieniędzy miłemu nigeryjskiemu księciu. Jeśli wyjaśnisz swojemu krewnemu (który, w przeciwieństwie do twojej matki, może być naiwny, a nawet łatwowierny, by w ogóle rozważyć taką ofertę) mechanikę działania takich oszustw, to być może ten krewny zostanie przekonany przez oszusta, by mimo wszystko dać pieniądze, po tym jak ostrożnie pominie twoje obawy. Zamiast tego, powinieneś wyjaśnić swojemu krewnemu to, co on już wie - “Co jest zbyt piękne, aby mogło być prawdziwe, jest i nikt nigdy nie kontaktuje się z kimś, kogo nigdy nie spotkał, aby zaoferować mu część spadku o wartości 100 milionów dolarów”.

*Więc, jak ten przekręt działa? * Trudno powiedzieć, nie znając wszystkich faktów. Możliwe, że prawdziwy przekręt nie wydarzy się jeszcze przez kilka dni. Powodem, dla którego oszuści są również nazywani “oszustami zaufania” (lub, bardziej powszechnie, oszustami), jest to, że większość oszustw opiera się na początkowym etapie budowania zaufania do wiarygodności oszusta. Często spotykanym sposobem rozpoczęcia jest poinformowanie celu o możliwości zysku (“Pomóż mi dać nauczkę mojej paskudnej siostrzenicy, a otrzymasz nagrodę!”). Następnie, być może w drugim dniu, rzeczywiste oszustwo przychodzi (“Teraz, zanim kupisz dom, muszę mieć ważną ocenę domu zgodnie z przepisami zarządu condo - ale musimy to zrobić szybko, a ja znam faceta, który zrobi ocenę przez telefon, bez zadawania pytań. Wystarczy, że przelejesz mu 500$ i możesz odliczyć ten koszt od swojego zwrotu!”).

Twoja matka miała właściwe podejście - jeśli brzmi to zbyt dobrze, aby było prawdziwe, lub nie przejdzie ‘testu zapachu’, to po prostu odejdź.

Podobny przypadek, który mi się przydarzył, to ktoś oferujący mi spłatę długu kredytowego w wysokości 38 tys. dolarów poprzez zrzeczenie się wspólnego aktu własności, który mieliśmy (inna transakcja). Więc był “dając” mi swoją połowę nieruchomości, warte w tym czasie około 40 tysięcy dolarów, dla tego długu 38k dolarów. Około 2 lata później, kiedy poszedłem sprzedać tę nieruchomość, odkryłem, że miał zastaw podatkowy IRS na kwotę 50 tys. dolarów. Nigdy nie płacił podatków i w czasie, gdy razem posiadaliśmy tę nieruchomość, IRS złożył zastaw, a on w jakiś sposób zdołał się upewnić, że nie zobaczę zawiadomienia. Opowiedziałem moją smutną historię agentowi IRS, a on powiedział: “Do bani. Ale jesteś winien te pieniądze…” Więc utknąłem z jego długiem $50k w zamian za moją pożyczkę $38k dla niego. Nauczyłem się mojej (drogiej) lekcji o Quit-Claim deeds.

Chodzi mi o to, że ten rodzaj rzeczy mógł być “krokiem drugim” ich oszustwa zaufania; oni “uprościliby” tę pospieszną transakcję zemsty poprzez użycie aktu notarialnego Quit-Claim w zamian za kwotę pieniężną, i wetknęliby twojemu MIL jakiś większy dług, który został już złożony przeciwko nieruchomości.

Twój MIL prawdopodobnie o tym wie, ale wszystkie nieruchomości powinny być nabywane przez agencję ubezpieczeniową z ubezpieczeniem tytułu własności. Tak długo, jak ten proces jest przestrzegany, Twój MIL jest chroniony. Oni firma tytuł może unearth niektórych nieujawnionych właścicieli nieruchomości, lub zastawów, które mogłyby zablokować sprzedaży. Może się jednak okazać, że nie. W takim przypadku ubezpieczenie tytułu chroni kupującego.

Być może “zrób to szybko” jest uniknięcie przechodzenia przez firmę tytułową i unikanie ubezpieczenia tytułu.

Na koniec dnia: Dobrze dla MIL za wyczucie szczura, teraz musi po prostu wyrzucić tę osobę ze swojego życia.

Jak już wspomniano przez innych tutaj, to jest naprawdę trudne do określenia dokładnie to, co sprzedawca jest po. Jednak wiemy, że sprzedawca chce ograniczyć czas kupujący ma zrobić jej due diligence. Sprzedający prawdopodobnie nie próbuje zarobić dodatkowych pieniędzy z transakcji (choć jest taka możliwość), prawdopodobnie po prostu próbuje przekazać problem lub błąd.

Więc tutaj jest niewyczerpująca lista rzeczy, które mogą być złe z nieruchomości, które mogą być znalezione przez robienie należytej staranności:

1. Sprzedający nie jest właścicielem nieruchomości (Brooklyn Bridge). Albo jawne oszustwo lub jest ktoś inny, kto ma udziały w nieruchomości.
2. Nie jest zgodny z kodeksem. W wielu miejscach sprzedaż nieruchomości wywołuje inspekcję. Masz aluminiowe okablowanie? To będzie drogie.
3. Wymaga napraw nie związanych z kodem. Nie ma agencji, która mówi ci, że musisz to naprawić, ale kiedy dach przecieka jak sito, nadal musisz go naprawić.
4. Problemy z pleśnią. Łagodne do “dlaczego wszystkie ściany są pomalowane na czarno?”.
5. Zastawy. Podatek od nieruchomości, woda, IRS i wykonawcy to tylko niektórzy z tych, którzy mogą zastawić nieruchomość. Nie obchodzi ich od kogo dostają swoje pieniądze.
6. Zły lokator. Niektóre obszary mają bardzo korzystne (dla najemcy) prawa lub przyjaznych (dla najemcy) sędziów. W niektórych rejonach wyciągnięcie kogoś z mieszkania może zająć od 6 miesięcy do 2 lat (podczas gdy nie płaci on czynszu).
7. Gangi/przestępczość lub hałaśliwa/śmierdząca okolica fabryki. Powodzenia w znalezieniu najemcy.

Szklanka w połowie pełna.

Pierwsza zasada, podążaj za swoim przeczuciem. (Po stronie ostrożności, to jest). Rozmowa twarzą w twarz jest dobra, ponieważ zapewnia czynniki ludzkie, których twoja matka nie może nawet przekazać tobie, nie mówiąc już o zamieszczaniu tutaj. Twoja matka zna tę przyjaciółkę, zna jej historię, jej sposoby itd. Trudno ukryć kłamstwo przed przyjaciółką.

To nie jest dziwne ani nieuczciwe, żeby przyjaciółka (moje przyjaźnie nie mają terminu ważności) zwróciła się do twojej mamy w sprawie domu, skoro praktycznie kupiły go razem. Oczekiwałbym tego, jako uprzejmości: “prawo pierwokupu ”. I to ma sens finansowy: oryginalna firma tytuł ma wszystkie starsze badania w ich pliku, i tylko trzeba badać ostatnie obciążenia. To będzie przyspieszyć sprzedaż, więc całkowicie uzasadnione.

OP jest w USA. W USA, byłoby to niezwykłe, aby zatrudnić prawnika na zakup domu jednorodzinnego jako głównego miejsca zamieszkania. Praca prawna jest wykonywana, tak - głównie przez firmę title insurance. Są zmotywowani, aby zrobić dobrą robotę, ponieważ płacą prawnych lub kupić dom, jeśli jakaś nieoczekiwana osoba trzecia pojawia się ni stąd ni zowąd z roszczeniem. Jest to część praw ochrony konsumenta, które chronią transakcje. Ponieważ w USA…

Wszystkie transakcje na rynku nieruchomości to oszustwa

…dopóki nie udowodni się, że jest inaczej. Ta nie jest wyjątkowa. Ludzka chciwość jest tak potężna, że można ją przypuszczać Pamiętaj, że Ameryka to “dziki zachód”, a Kalifornia wciąż ma w sobie wiele z tego ducha, mimo pewnej miejskości. Z całym szacunkiem dla tych, którzy gorączkowo próbują chronić cię przed oszustwami, ale system już to robi gdy używasz go w pełni.

A system jest zbudowany na tym założeniu i posiada system blokad, aby chronić transakcje.

Na przykład, gdy twój podjazd przecina linię kolejową, zwykle pobierają roczną opłatę za utrzymanie w wysokości około 500 dolarów. Ale kiedy kolej sprzedaje linię, próbuje przekonać ludzi, aby przeszli na jednorazową opłatę (którą finansują). Oni zatrzymują pieniądze, a następna linia kolejowa musi zajmować się konserwacją. Żądza_.

Słyszymy o obcokrajowcach płacących 250 dolarów za “wyszukiwanie tytułu” tylko - to byłoby a la carte. Kupiłem je na nieruchomościach, które mnie zaciekawiły. Kup go od ubezpieczyciela tytułu, którego ostatecznie użyjesz, ponieważ oni po prostu złożą jego koszt do ubezpieczenia tytułu, jeśli sprzedaż zostanie zakończona. Ubezpieczenie tytułu jest bardziej jak 1000 dolarów jednorazowo.

Dostałem ładny czek na 300$ od firmy escrow, aby uregulować koszty poszukiwania tytułu, które opłaciłem z góry, a które następnie zostały wliczone w ubezpieczenie tytułu, które zapłacił sprzedający.

Kupowanie domu w USA bez ubezpieczenia tytułu własności jest szaleństwem. Między innymi, ubezpieczyciel tytułu zajmuje się wieloma innymi formalnościami prawnymi i szczegółowymi pracami, które teraz musiałbyś wykonać sam. Ups!

Takie połączenie wyszukiwania tytułu własności, ubezpieczenia tytułu własności i innych usług związanych z rejestracją utrzymuje wszystkich w uczciwości i daje uczciwą ofertę dla amerykańskich nabywców domów.

Ludzie wciąż wyrażają opinię, że “z pewnością twój przyjaciel próbuje oszukać twoją mamę, aby ominąć ubezpieczenie tytułu i escrow” - nie powiedziałeś tego, chociaż. Ja na jeden naprawdę wątpię w to - przyjaciel wie doskonale, że mama jest mistrzem nieruchomości, który nigdy by tego nie zrobił. Kupiłem nieruchomość od facetów, którym zaufałbym bezgranicznie z walizką pełną gotówki - zrobiliśmy ubezpieczenie tytułu i escrow, to jest po prostu to, co robisz.

Kupiłem też nieruchomość od faceta obok, który moim zdaniem jest ćpunem. Nigdy się nie martwiłem z powodu systemu.

Ubezpieczenie tytułu własności nie dotyczy sprzedawcy. Sprzedający zgodził się na sprzedaż domu. Chodzi o niespodzianki.

Zarówno ubezpieczenie tytułu, jak i escrow mogą być wykonane szybko, jeśli masz dobry zespół. Scenariusz połowicznie pełny: dlatego przyjaciel przyszedł do mamy.

Jeśli chodzi o trójstronną transakcję czekową, trochę dziwną, ale nie jestem skłonny przeskoczyć do przodu i nazwać ją oszustwem zaliczki czekowej, z kilku powodów.

• Po pierwsze, jest to obu oszustwo na rynku nieruchomości i odbijanie czeków, z których każde jest przestępstwem typu “idź do więzienia stanowego”, zwłaszcza w Teksasie. To jest duże ryzyko.
  
• Check21 sprawia, że normalne czeki są realizowane zbyt szybko, aby przekręt mógł zadziałać.
  
• Oszustwa polegające na wyłudzaniu zaliczek polegają głównie na magicznym czeku, którego realizacja trwa bardzo długo. Są one wytworem “nigeryjskich” profesjonalistów, przypadkowy obywatel nie będzie wiedział, jak je zrobić. Wieloletni przyjaciel, handlujący twarzą w twarz, wyklucza jakiekolwiek prawdopodobieństwo tego.
  
• Mógłbyś załatwić całą sprawę, prosząc o zapłatę przelewem.
• Matka mogłaby pójść bezpośrednio do banku siostry przyjaciela i porozmawiać z bankierem, bum. Jest po prostu zbyt wiele sposobów na to, aby oszustwo z wielostronnym czekiem zostało zdemaskowane. Zrównywanie starego przyjaciela z “nigeryjskim” oszustem jest głupie.
  

“Czasami cygaro jest tylko cygarem.” - Sigmund Freud

To może być legalne, a tajemnica / pilność może mieć sensowny powód. Kupiłem kilka nieruchomości w tajemnicy. Wiele z normalnych opóźnień w zakupie domu można przyspieszyć, zwłaszcza jeśli jesteś doświadczonym bywalcem z “zespołem”.ubezpieczyciele tytułu, inspektorzy, itp., którzy są gotowi do hustle bo to ty.

Tak więc, jeśli sprzedawca jest legalny i zna twoją matkę i biz, sprzedawca może być w drzwiach twojej matki właśnie dlatego, że wie, że twoja matka ma kotlety, aby to zrobić, na co nie mogła liczyć od nieznajomego.

Niezależnie od tego, zrób to w pełni legalnie. Kropka.

Postaw kropkę nad “i”, postaw krzyżyk na “t”… Po prostu zrób to szybko i dyskretnie. Może nawet dyskretnie od przyjaciela. To spełni wymagania przyjaciół.

Pierwszą rzeczą, którą ty (mama) zrób, jest zlecenie firmie tytułowej zrobienia “wyszukiwania tytułu” części pracy. Często zrobią to za rozsądną cenę. Nie musisz nawet mówić przyjacielowi, że to robisz, i nie wspominaj o tym aż do oczekiwanego czasu.

Następnie udaj się do przyjaciela i poproś o pełne ujawnienie wszystkich faktów związanych z nieruchomością - coś, do czego są prawnie zobowiązani w każdym przypadku dalej w sprzedaży. Napisz to w tym czasie, albo na spotkaniu (zwłaszcza jeśli to jest jej metoda) lub po nim w stylu Comey'a.

Wszelkie poważne odchylenia pomiędzy deklarowanymi faktami a odkrytymi faktami, ujawnią czy jest to oszustwo czy nie.

Również, jeśli twój przyjaciel ma duży problem z przejściem przez proces legalnie, to również jest czerwona flaga. Najmniej: oznacza to, że niczego się nie nauczyła.

Zysk w legalnej transakcji jest oczywisty: sprzedający wydostaje się spod domu, który jest dla niego problemem. Takie rzeczy się zdarzają: Natarczywy członek rodziny, który siłą zajmuje nieruchomość, mówiąc: “czy aresztowałbyś swoich krewnych?” i sugerując, że wyrzucą wszystkie płyty gipsowo-kartonowe, jeśli ich wyeksmitujesz. Córka, która bierze trochę za dużo z czynszu za usługi zarządzania nieruchomością, które świadczy. I tak, “Sprzedałem dom i teraz masz do czynienia z obcym” jest doskonałym sposobem na zerwanie tego uwikłania.

Jeśli jest to oszustwo, oczywiście zysk jest w zbieraniu pieniędzy za dom, którego nie mają prawa sprzedać, lub który ma ukrytą dzierżawę (tj. nie są jego właścicielami), itp. Jej intencją może być nawet zdzieranie z ubezpieczyciela tytułu, a nie z Twojej mamy.

Najlepszy przypadek: przydatny dom. W najgorszym: ubezpieczyciel tytułu własności ma teraz poważny problem. Kupno domu bez ubezpieczenia tytułu własności nic nie da.

Mam jedną odpowiedź na to, jak to oszustwo może działać (widziałem, jak to się stało z kimś z mojego kręgu towarzyskiego)

W tej sytuacji, sprzedawca udawał, że jest w nagłej potrzebie finansowej i chce szybko sprzedać, i sprzedał nieruchomość dwóm różnym stronom, a następnie zniknął. Niestety nie znam dokładnych szczegółów, jak sprzedawca uciekł z tym.

Oszustwo polega na:

1. Ominięcie agencji tytułowych, banków, adwokatów itp.
2. Zdeponować pieniądze (tam, gdzie zostałyby one spieniężone)
3. Zniknąć

Przestępstwo prawdopodobnie będzie polegało na uzyskaniu rekwizytu pod fałszywym pretekstem, oszustwo.

Zawsze zwracaj uwagę na osoby, które chcą, aby transakcje dotyczące nieruchomości odbywały się szybko i cicho. Ma to na celu pozostawienie Cię bezbronnym.

To, że “za wszelką cenę” może być hiperbolą. Jakąkolwiek cenę? A może za 1 dolara? Wydaje mi się, że w tym stwierdzeniu zawarta jest jakakolwiek rozsądna cena, którą chce. Większość oszustw opiera się w dużej mierze na chciwości ofiary, więc jeśli jest to jakakolwiek rozsądna cena, brzmi to trochę bardziej jak desperacja.

Nie odrzucałbym też tak szybko uwag o bankructwie Twojej żony. W niektórych stanach może nie być zwolnienia lub tylko bardzo niskie zwolnienie dla wynajmu (non-homestead) nieruchomości. Jeśli ona jest właścicielem to wolne i czyste i patrzy na złym upadłości, ale aby uzyskać $ 5,000 lub $ 10,000 (może zapłacić adwokata upadłości) niż stracić to wszystko.