Obecnie jestem jedynym właścicielem nieruchomości. Moja dziewczyna chce się do mnie wprowadzić i proponuje, że będzie płacić "czynsz". Czy jestem tu zagrożony?

Opłata za wynajem jest zasadniczo opodatkowana. Jednakże powinieneś być w stanie skorzystać z programu “rent a room” scheme , a proponowany czynsz mieści się znacznie poniżej progu podatkowego £7,500/rok. Tak więc nie trzeba płacić podatku i nie trzeba go formalnie deklarować, dopóki nie przekroczy się tego progu.

Powinieneś być również dość dobrze zabezpieczony prawnie w przypadku, gdy w przyszłości się rozstaniecie i będziesz chciał ją usunąć. Ponieważ Pan również będzie tam mieszkał, będzie ona tylko lokatorem, a nie najemcą (technicznie rzecz biorąc, będzie to “wykluczony najemca” ). Jeśli chciałby Pan, aby się wyprowadziła, musiałby Pan jedynie złożyć wypowiedzenie z rozsądnym wyprzedzeniem i nie potrzebowałby Pan formalnego nakazu sądowego, jeśli musiałby Pan zmusić ją do wyjazdu.

Jak wskazuje JBentley, były sprawy sądowe, w których partnerzy wnoszący wkład w wydatki domowe, podczas gdy drugi partner spłacał kredyt hipoteczny, byli później w stanie twierdzić, że implikuje to współwłasność. Było to oparte na “konstruktywnym zaufaniu”, które zostało w sposób dorozumiany ustanowione przez sposób, w jaki zorganizowali swoje finanse.

W Państwa przypadku, jeśli istnieje wyraźny zamiar, sformalizowany na piśmie, aby pieniądze były traktowane jako czynsz, a nie jako wkład w zakup nieruchomości, myślę, że powinno to bardzo utrudnić późniejsze twierdzenie, że jest inaczej. Sugerowałbym również, abyś jasno określił, czy czynsz obejmuje udział w opłatach za media, i że rzeczy takie jak artykuły spożywcze będą traktowane oddzielnie i dzielone 50:50 lub cokolwiek innego.

Jak wskazano w jednym z komentarzy, istnieją wzory umów dla lokatorów, które możesz wykorzystać jako punkt wyjścia (np. ten ), ale prawdopodobnie będziesz musiał dostosować je do swoich warunków.

Innym punktem poruszonym w innej odpowiedzi jest to, że istnieje potencjalne nadchodzące ustawodawstwo, aby dać pewne prawa konkubentom. W obecnym projekcie, prawa te zostałyby przyznane po trzech latach lub po urodzeniu dzieci. Jeśli ustawa wejdzie w życie, będzie można również podpisać klauzulę opt-out, ale tylko po uzyskaniu porady prawnej, i nadal będzie możliwe (choć przypuszczalnie trudne), aby przekonać sąd do obalenia klauzuli opt-out.

Ogólnie rzecz biorąc, stwarza to dla Ciebie niewielkie ryzyko, ale nie takie, które wynika bezpośrednio z tego, że Twoja dziewczyna płaci czynsz. Jest prawdopodobne, że jeśli oboje jesteście na równej stopie finansowej i zawsze utrzymywaliście swoje finanse oddzielnie, to i tak nie byłoby żadnego orzeczenia. Nie można opierać całego swojego życia na hipotetycznym ryzyku.

Jeśli chodzi o obawy dotyczące własności:

skieruję Cię w tym kierunku - The Cohabitants Rights Bill obecnie w Pierwszym Czytaniu w Izbie Lordów. Nie ma jeszcze daty nawet drugiego czytania.

W skrócie, ustawa próbuje naprawić brak praw w przypadku zakończenia związku pozamałżeńskiego w porównaniu do związków małżeńskich; to znaczy, że jeden z “konkubentów” może skończyć w zasadzie z niczym, na czym nie widnieje jego nazwisko.

Więc obecnie jesteś w porządku, a (Część 2) Sekcja 6.2.a mówi, że ustawa nie może być użyta wstecz przeciwko tobie, jeśli twój związek zakończył się zanim stała się prawem (spodziewam się, że z Brexitem itp. ta ustawa nie jest wysokim priorytetem - minął rok od pierwszego czytania).

Sekcja 6.2.a: Ta część nie ma zastosowania do byłych konkubentów, w przypadku gdy byli konkubenci przestali żyć razem jako para przed datą rozpoczęcia;

Jednakże, jeśli nadal jesteś razem, gdy / kiedy ten projekt ustawy stanie się prawem, wtedy w zasadzie cała (Część 1) Sekcja 2 może być istotna, ponieważ zauważa warunki, w których wpadniesz w ten projekt ustawy:

Sekcja 2.1.a: mieszkać razem jako para

i

Sekcja 2.2.d: mieszkać razem jako para przez nieprzerwany okres trzech lat lub więcej.

i “żyli razem” w tym punkcie liczy się od początku waszego wspólnego zamieszkiwania, a nie od początku obowiązywania ustawy:

Sekcja 2.4.a: Dla celów podsekcji (2)(d), przy określaniu długości nieprzerwanego okresu, podczas którego dwie osoby mieszkały razem jako para - należy wziąć pod uwagę każdy okres związku, który przypada przed datą rozpoczęcia (obowiązywania Ustawy)

Jeśli w pewnym momencie masz dzieci, również podlegasz pod 2.2.a do 2.2.c.

Po tym, parytet finansowy ustalony przez sąd zależy od całej masy warunków przedstawionych w projekcie ustawy, ale sekcja 8.1.b jest dość jasna:

Sekcja 8.1.b: (b)sąd jest przekonany, że albo- (i)pozwany zachował korzyść; albo (ii)40 że wnioskodawca znajduje się w niekorzystnej sytuacji ekonomicznej, w wyniku kwalifikujących się wkładów, które wnioskodawca poczynił

Nie jestem kompetentny, aby powiedzieć, czy twój partner pomagający spłacić twój kredyt hipoteczny w miejsce płacenia czynszu samemu liczyłby się jako po prostu płacenie czynszu lub dawanie ci korzyści ekonomicznej.

Sekcje 12, 13 i 14 omawiają klauzule opt-out, również warte przeczytania.

Poważne zastrzeżenie, że ustawy na tym wczesnym etapie mogą być modyfikowane, złomowane i/lub zastępowane, co czyni te informacje niepoprawnymi. Jako dodatkowa lektura, tutaj jest artykuł FT z lutego 2016 omawiający ten brak praw kohabitanta, który powinien złagodzić wszelkie obecne obawy.

Zastrzeżenie: Jestem studentem prawa, a nie prawnikiem, i nie twierdzę, że mam opinię prawną w ten czy inny sposób. Moja odpowiedź ma na celu przedstawienie kilku potencjalnie istotnych przykładów z orzecznictwa, aby zwrócić uwagę na to, że należy zachować ostrożność (i zasięgnąć odpowiedniej porady, jeśli uważasz, że ostrożność jest uzasadniona). Nie twierdzę też, że stan faktyczny w tych sprawach jest taki sam jak w Pana przypadku, a jedynie, że podkreślają one elastyczne podejście sądów w takich sprawach oraz fakt, że ta dziedzina prawa jest skomplikowana.

Nie sądzę, aby rozsądne było założenie, że nie ma możliwości, aby Twoja dziewczyna nabyła prawa własności jako najemca płacący czynsz, jeśli umowa została zawarta w sposób nieformalny, bez dowodów na intencje jej zawarcia. Jedna z odpowiedzi wspomina o projekcie ustawy, która ma dać partnerom nie będącym w związku małżeńskim więcej praw niż mają obecnie. Ale istnienie tego projektu nie dowodzi braku jakiegokolwiek istniejącego prawa, a jedynie sugeruje możliwą sytuację prawną, która może zaistnieć w przyszłości.

Należy tu również przyjąć założenie najgorszego przypadku, ponieważ rozważasz możliwość tego, co może pójść źle. Załóżmy więc dla dobra argumentacji, że doszło do strasznego zerwania, a Twoja dziewczyna jest skłonna do nieszczerości w kwestii intencji dotyczących mieszkania (np. będzie twierdzić, że rozumiała porozumienie w ten sposób, że nabędzie prawo własności w zamian za płacenie dwóch trzecich miesięcznej raty kredytu hipotecznego).

Grant v Edwards [1986] Ch 638 - Pozwany posiadał nieruchomość w imieniu własnym i swojego brata. Powódka nie wpłaciła nic na poczet ceny zakupu ani na poczet rat kredytu hipotecznego, ale opłacała różne wydatki i rozchody. Sąd stwierdził istnienie konstruktywnego zaufania na rzecz powoda, który otrzymał 50% udziału w nieruchomości.

Abbot przeciwko Abbot [2007] UKPC 53, [2008] 1 FLR 1451 - Matka pozwanego podarowała ziemię parze z zamiarem wykorzystania jej jako domu małżeńskiego. Została ona jednak zapisana wyłącznie na nazwisko pozwanego. Kredyt hipoteczny był spłacany ze wspólnego konta. Powódce przyznano udział w wysokości 50%.

Thompson v Hurst [2012] EWCA Civ 1752, [2014] 1 FLR 238 - Pozwana była najemcą komunalnym. Później stworzyła związek z powodem. Następnie postanowili kupić dom od councilu, ale odbyło się to w imieniu pozwanej. Pozwana płaciła cały czynsz jako najemca i wszystkie raty kredytu hipotecznego jako właściciel, a także wszystkie rachunki za media. Powód czasami dokładał się do podatku komunalnego i w różnych kwotach do ogólnych wydatków domowych (utrzymanie domu, dzieci itp.). W niektórych okresach nie płacił w ogóle, a w innych wykonywał prace wokół domu. Powódce przyznano 10% własności.

Aspden v Elvy [2012] EWHC 1387 (Ch), [2012] 2 FCR 435 - Pozwana nabyła nieruchomość na swoje wyłączne nazwisko 10 lat po tym, jak para się rozstała. Powód pomógł jej przekształcić nieruchomość w dom. Sam wykonał znaczną część pracy fizycznej, użyczył swoich maszyn i partycypował finansowo w kosztach. Przyznano mu udział w wysokości 25%.

Leeds Building Society v York [2015] EWCA Civ 72, [2015] HLR 26 (s 532) - Panna York i pan York mieli dysfunkcyjny i obraźliwy związek i mieszkali razem od 1976 r. do jego śmierci w 2009 r. W 1983 r. pan York kupił dom obciążony kredytem hipotecznym. Opłacał miesięczne raty kredytu hipotecznego i inne wydatki. W różnych okresach panna York dokładała się ze swoich zarobków do wydatków domowych, ale sędzia uznał, że w ciągu 33 lat “nie było to zbyt wiele”, choć pomogło panu Yorkowi pozwolić sobie na zakup domu. Gotowała również wszystkie posiłki dla rodziny i opiekowała się córką. Przyznano jej 25% udziałów.

Wniosek: Nie rób założeń, rozważ zamieszczenie pytania na https://law.stackexchange.com/ , rozważ poradę prawną i rozważ posiadanie formalnej umowy, która określa dokładne intencje stron. Ogólną zasadą w tego rodzaju sprawach jest to, że strony muszą mieć zamiar, aby osoba nieposiadająca tytułu prawnego nabyła udział w zyskach, a dowód przeciwny powinien sprawić, że takie roszczenie prawdopodobnie nie zostanie uwzględnione.

Ewentualnie zdecyduj, że ryzyko jest niewielkie i że nie warto się nim przejmować. W każdym przypadku należy jednak podjąć przemyślaną decyzję.

Edit #2 Moja cała odpowiedź była oparta na moim błędnym zrozumieniu, że wynajmujesz całkowicie oddzielną nieruchomość swojej przyjaciółce. Teraz w końcu rozumiem, że wynajmujesz pokój w TWOIM apartament mieszkaniu swojej gf. Więc, w oparciu o moje nowe zrozumienie, nie sądzę, że to koniecznie zły pomysł. Poniższa odpowiedź jest moją odpowiedzią na inne pytanie ;)

Oryginalna odpowiedź Moja odpowiedź nie ma nic wspólnego z biznesem, ale jest całkowicie oparta na związku.

Jeśli zależy Ci na niej w sposób “możemy być razem przez długi czas”, to ja bym tego nie robił. Nie obchodzi mnie, jakie ustalenia poczyniliście wcześniej, w pewnym momencie na pewno poczujesz, że ona jest ci coś winna w pewnym momencie. Nie mówiąc już o najłatwiejszych do wyobrażenia sytuacjach (spóźnia się z czynszem, traci pracę i nie może zapłacić, itp.), będziesz zmuszony podjąć decyzję, na ile twoje pragnienie miłości i opieki nad nią przeważa nad potrzebą spłacenia kredytu hipotecznego. Możesz się kłócić, jak wielkoduszny jesteś przez cały dzień, ale czy jest to coś, co chcesz wnieść do swojego związku?

Teraz, jeśli naprawdę nie zależy ci na tym, aby zostać z nią tak długo i mógłbyś zrobić życie z nią lub bez niej, to idź na to. Myślę, że głównym pytaniem jest, czy twój związek jest wart 200 funtów?

Edit W celu poparcia mojej opinii, oto kilka artykułów, które znalazłem na ten temat:

Niestety, sposób, w jaki wynajmowanie mieszkania przyjaciołom lub rodzinie często się sprawdza, jest daleki od tego, czego można by oczekiwać od ludzi, którym na sobie zależy. W większości przypadków przyjaciele i członkowie rodziny są złymi najemcami, ponieważ oczekują od Ciebie więcej niż najemca, który Cię nie zna. Możesz otrzymywać wiele próśb o konserwację i naprawy, nawet drobnych rzeczy, a także możesz zauważyć, że członkowie rodziny i przyjaciele uważają, że powinni być uprawnieni do przywilejów z powodu twoich osobistych relacji z nimi. Kiedy nie otrzymują specjalnego traktowania, mogą się na ciebie złościć, a to szkodzi zarówno twoim zawodowym, jak i osobistym relacjom.
Amerykańskie Stowarzyszenie Właścicieli Mieszkań

“Z mojego doświadczenia wynika, że wynajmowanie mieszkania krewnym przez właścicieli nie wychodzi idealnie”, powiedział Ceyhun Doker, współpracownik REALTOR® w Keller Williams Realty w Burlingame, CA. “Kiedy nie znacie się nawzajem, jest mniej problemów”.
realator.com .

Jeśli mieszkacie razem “dorywczo” (bez formalnej umowy partnerskiej), to moim wyjściem byłoby grzecznie poprosić ją, aby - tak jak zaproponowała - wniosła swój wkład w postaci zakupu artykułów spożywczych lub czegoś podobnego, czym się dzielicie. Jest to “dobrowolny wkład”, a nie egzekwowalny. Podobnie jak między współlokatorami, gdzie tylko jeden z nich jest faktycznym najemcą mieszkania, ale umowa najmu pozwala na “dzielenie się”. Sprawdź, czy twoja umowa najmu pozwala ci na dzielenie się mieszkaniami. PS Stare szkockie powiedzenie brzmi: “nigdy nie rób interesów z bliską rodziną”. Tzn. nie pobieraj od swojej żony lub partnera czynszu. To miesza emocjonalne życie domowe z formalnym życiem biznesowym, które może wywołać waśnie w przypadku rozpadu lub sporu. Jeśli wejdziesz w związek rodzicielski lub formalne partnerstwo lub małżeństwo to wszystko się zmieni w pewnym momencie w przyszłości.

Już od ponad 7 lat wynajmuję pokoje w moim domu. Kiedy wynajmuję pokoje osobom spoza rodziny, układ jest zazwyczaj udany. Ludzie odchodzą z różnych powodów, a od czasu do czasu poproszę kogoś, żeby się wyprowadził, jeśli mu się nie układa. W USA działa to dobrze, ponieważ dzięki zachowaniu formalności (umowy najmu, itp.) masz w rzeczywistości świetny biznes z wieloma odliczeniami, które w końcu dość mocno zmniejszają twój dochód netto.

Jednak prawo amerykańskie rozróżnia, czy wynajmujesz pokój rodzinie/znajomym, czy też nie, a w szczególności, czy płacą oni rynkowy czynsz za swój pokój. Jeśli nie, to dotujesz ich, co może dyskwalifikować Twoją nieruchomość (lub przynajmniej część, z której korzystają) jako legalnie wynajmowaną - a tym samym nie ma możliwości odliczenia podatku za tę działalność.

Innym ryzykiem, – ponownie, w USA – jest możliwość, że długotrwały związek podpada pod zasady małżeństwa typu common law. Jest to rzadkie, chyba że w grę wchodzą dzieci. Para, która ma dzieci, żonata lub nie, może być zmuszona do zaangażowania się w proces sądowy w celu nadzorowania podziału majątku, aby zapewnić dzieciom miejsce do życia i odpowiednie wsparcie finansowe.

Dla Wielkiej Brytanii, pomyślałbym, że prawa będą z grubsza podobne. Sprawdź tę stronę internetową, aby uzyskać bardziej szczegółowy przegląd. https://www.citizensadvice.org.uk/family/living-together-marriage-and-civil-partnership/living-together-and-marriage-legal-differences/ ](https://www.citizensadvice.org.uk/family/living-together-marriage-and-civil-partnership/living-together-and-marriage-legal-differences/)