Czy moi rodzice okradają mnie z tej umowy, która nie pozwala mi budować kapitału własnego w moim domu?

Jest to trochę nietypowe, ale nie sądzę, aby warunki finansowe były całkowicie nierozsądne.

To, co opisujesz, jest podobne do pożyczki tylko na odsetki, gdzie dokonujesz płatności, które pokrywają tylko odsetki należne każdego miesiąca, a cały kapitał jest należny jako pojedyncza “płatność balonowa” w określonym dniu (w tym przypadku, w dniu, w którym mieszkanie zostanie sprzedane). Twoja miesięczna płatność w wysokości 500 dolarów na kwotę główną 115 tys. dolarów jest równoważna rocznej stopie procentowej w wysokości 5,22%, która przynajmniej nie jest całkowicie lichwiarska. Przy tradycyjnej hipotece mógłbyś płacić tak niskie oprocentowanie jak 3%, jeśli miałbyś wystarczające dochody i doskonały kredyt - ale nie wiem, z tego co powiedziałeś, czy tak jest w tym przypadku. Czy zawarł Pan obecny układ, ponieważ nie był Pan w stanie uzyskać kredytu w banku?

Główna różnica polega na tym, że zamiast stałej raty balonowej w wysokości $115K, jest to “75% wpływów brutto ze sprzedaży”. Jeśli condo w końcu sprzedaje za $155K, to będzie $116,250, więc to jest nieco korzystne dla nich (zakładając, że “wpływy brutto” oznacza “przed odliczeniem prowizji dla albo kupujących lub sprzedających pośredników lub jakichkolwiek innych kosztów sprzedaży”), a więc nieco niekorzystne dla Ciebie. Jeśli mieszkanie zyska na wartości, to będzie to bardziej wygrana dla nich i bardziej względna strata dla Ciebie. Ale jest też możliwe, że wartość mieszkania spadnie, w którym to przypadku ten układ jest lepszy dla Ciebie niż stała płatność balonowa. Tak więc ta umowa uniemożliwia Państwu uzyskanie większego udziału w zyskach z wartości nieruchomości, ale również pomaga zabezpieczyć się przed ewentualnymi stratami. To ważne, aby o tym pamiętać.

Jest jeszcze kwestia konieczności uzyskania ich zgody na sprzedaż. Jest to potencjalnie problematyczne - zazwyczaj w systemie współwłasności, którykolwiek właściciel ma prawo żądać wykupu lub wymusić sprzedaż. Myślę, że zależy to od tego, czy uważasz, że twoi rodzice byliby skłonni do wyrażenia zgody w rozsądnych okolicznościach, czy też nalegać na posiadanie nieruchomości wbrew twoim najlepszym interesom.

To prawda, że w ten sposób nie budujesz kapitału własnego, a jeśli myślałeś, że tak jest, to jesteś w błędzie lub zostałeś wprowadzony w błąd. Ale porównajmy to z innymi opcjami.

Jeśli zakwalifikowaliby się Państwo do tradycyjnej 30-letniej stałej pożyczki hipotecznej na 3%, Państwa miesięczna rata byłaby nieco niższa ($484) i budowaliby Państwo kapitał własny, ponieważ Państwa płatności zmniejszałyby kapitał, jak również spłacałyby odsetki. Ale 30-letnia pożyczka na początku buduje kapitał bardzo powoli - po 7 latach miałbyś tylko około $20,000 spłaconego kapitału.

Jeśli przyjmiemy, że 5,2% to stopa procentowa, jaką zapłaciłbyś w innym przypadku, biorąc pod uwagę twoją zdolność kredytową, to twoja miesięczna rata wyniosłaby 631 dolarów. W porównaniu z tym, masz więc dodatkowe 130 dolarów miesięcznie, które możesz zaoszczędzić lub zainwestować w co tylko chcesz - nie jesteś zmuszony do inwestowania ich w dom.

Zauważ, że w obu przypadkach nadal będziesz płacić opłaty condo, podatki od nieruchomości, ubezpieczenie i utrzymanie siebie. Możemy więc równie dobrze wyeliminować je z rozważań.

Dobrym pomysłem może być sprawdzenie, jakie masz inne możliwości - być może spróbuj uzyskać ofertę oprocentowania tradycyjnego kredytu hipotecznego z banku, w oparciu o twoje dochody i historię kredytową. Następnie można podjąć decyzję, co zrobić, biorąc pod uwagę:

• swoją sytuację finansową; na jak wysoką miesięczną ratę mógłbyś sobie pozwolić?

• Twoje stosunki z rodzicami; czy są oni skłonni do rozsądnego podejścia do renegocjacji? Czy ogólnie rzecz biorąc szanują Państwa życzenia? Czy próba wycofania się z umowy zaszkodziłaby Waszym relacjom i jak bardzo jest to dla Państwa ważne?

• W jakim stopniu rzeczywiście chce Pan/Pani zapłacić za kapitał własny w tej nieruchomości? Czy naprawdę wierzysz, że jest to dobra inwestycja i masz dowody na poparcie tego?

Twoje opcje obejmują:

• Próbę renegocjacji warunków pożyczki od rodziców

• Próbę “refinansowania” pożyczki, poprzez uzyskanie kredytu w banku i spłatę pewnej uzgodnionej kwoty kapitału rodzicom

• Próbę wymuszenia sprzedaży mieszkania i przeprowadzki do innego domu, finansując to w inny sposób

• Skonsultowanie się z prawnikiem, czy umowa z rodzicami jest prawnie wykonalna. Na przykład, czy mają oni prawo zastawu na nieruchomości?

“Zerwane” może być zbyt mocne, ponieważ sugeruje intencję - mam nadzieję, że to tylko zła logika lub terminologia.

Powiedziałbym, że lepszymi umowami byłyby:

• Jesteś właścicielem condo 100% i pożyczasz pozostałe 75% poprzez prywatną hipotekę od nich. Otrzymują całość, gdy sprzedajesz lub refinansujesz mieszkanie.
• Zatrzymujesz tylko 25% udziałów, ale nazywasz $500 “czynszem” zamiast “spłatą kredytu”. W rzeczywistości kupili oni 75% udziałów w mieszkaniu i pobierają od Państwa czynsz (najlepiej w wysokości 75% czynszu rynkowego). Możesz zdecydować, czy powinieneś również podzielić się podatkami i opłatami, czy po prostu zapłacić wszystko, przy równoważnej redukcji czynszu.

Pożyczanie pieniędzy od rodziny/znajomych jest zawsze ryzykowne. Jeśli Ty i Twoi rodzice czujecie się komfortowo w tej sytuacji i możecie rzetelnie prowadzić dokumentację dotyczącą wysokości zadłużenia w danym momencie (i ile z tych 500$/mo to odsetki), to pożyczka może być dobrym rozwiązaniem. Jeśli nie, a twoi rodzice nie potrzebują strumienia dochodów z pożyczki, to polecam drugą opcję, ponieważ jest o wiele czystsza.

W każdym razie, upewnij się, że wszystko jest na piśmie i przestrzegane są odpowiednie procedury prawne (tak jakbyś pożyczył pieniądze z banku). Oznacza to albo złożenie hipoteki w hrabstwie dla opcji 1 lub posiadanie obu stron na akcie notarialnym, a także posiadanie procentów własności na piśmie.

Aby rozwinąć to, co @fishinear i inni mówią:

Jedynym sposobem, aby na to spojrzeć jest to, że rodzice inwestowali , ponieważ rodzice dostają % nieruchomości w końcu, a nie pierwotną kwotę pożyczki plus odsetki. **To jest inwestycja, a nie pożyczka.

Jednym ze sposobów zrozumienia tego jest wyobrażenie sobie, że po 20 latach nieruchomość potroi swoją wartość (lub zmniejszy o połowę). Rodzice partycypują tak, jakby zainwestowali w 75% własności nieruchomości, a PO tak, jakby w 25% własności nieruchomości.

Należy zauważyć, że w przypadku pożyczki istnieje (potencjalnie zmienne) saldo zadłużenia, które może zostać spłacone, aby zakończyć pożyczkę (spłacić pożyczkę), i istnieje uzgodniona stopa procentowa, która jest obliczana na podstawie salda zadłużenia - żadna z tych rzeczy nie ma zastosowania do tej sytuacji; ponadto w przypadku pożyczki nie ma % własności nieruchomości: chociaż nieruchomość może być użyta do zabezpieczenia pożyczki, nie jest to własność. Zasadniczo, ponieważ sytuacja nie posiada żadnych cech pożyczki, a jednak posiada cechy inwestycji, rodzice nabyli % własności nieruchomości.

Rodzice zainwestowali w 75% nieruchomości, a OP wynajmuje_ od nich te 75% za:

• $500/mo, +
• ich udział w podatkach od nieruchomości: 75% ‖ $3500/12 = $218.75/mo, +
• ich udział w opłatach za condo: 75% $4000/12 = $250/mo, +
• ich udział w ubezpieczeniu nieujawniony, powiedzmy 75% z $700/12 = $43.75, +
• być może ich udział w utrzymaniu, nieznany

Całkowity czynsz, który OP płaci rodzicom za ich 75% nieruchomości wynosi wtedy (co najmniej) $1012. 50/mo,

Stawka czynszu w wysokości $1012.50/mo za 75% nieruchomości równa się cenie czynszu w wysokości $1350/mo za całą nieruchomość.

Taki układ jest sprawiedliwy dla obu stron tylko wtedy, gdy wartość rynkowa wynajmu całej nieruchomości wynosi 1350$/mo ; jest nieuczciwy dla OP, gdy wartość rynkowa wynajmu nieruchomości jest mniejsza, i nieuczciwy dla rodziców, gdy wartość rynkowa wynajmu nieruchomości jest większa.

Oczywiście, godziwa wartość rynkowa czynszu nieruchomości jest zmienna w czasie, więc ogólna sprawiedliwość musiałaby rozumieć wartości czynszu w czasie.

Mam wrażenie, że to nie jest właściwie pożyczka, jeśli nigdy nie mogę zbudować więcej kapitału własnego w condo. Czy coś mi umyka?

Nie, to nie jest pożyczka. Ty i twoi rodzice współinwestujecie w nieruchomość. Ponadto, wynajmujesz od nich ich część inwestycji.

Dla porównania, w przypadku kredytu masz 100% własności nieruchomości od samego początku, więc Ty, właściciel, widzisz wszystkie_ plusy i minusy, ponieważ wycena nieruchomości zmienia się w czasie, niezależnie od tego, czy kredyt jest spłacany czy nie. Kredytobiorca jest winien saldo kredytu (i odsetki), a nie jakiś % nieruchomości. Kredyt może być zabezpieczony nieruchomością (zastawem), ale to zupełnie co innego niż własność. Zazwyczaj kredyt ma harmonogram spłat ustawiony tak, aby zmniejszyć saldo kredytu (stale) w czasie, tak abyś w końcu go spłacił. Z kredytu zyskujesz equity % - kwota, którą posiadasz outright, free & clear - na dwa sposoby, (1) poprzez stopniowe spłacanie kredytu w czasie, więc nieobciążona część nieruchomości rośnie, i (2) jeśli wycena nieruchomości wzrasta w czasie, że zysk w equity % jest twój (nie kredytodawców). Zauważ jednak, że własność prawna jest w 100% Twoja od samego początku.

Czy moi rodzice oszukują mnie tą umową, która nie pozwala mi budować kapitału własnego w moim domu?

Możesz ocenić, czy zostałeś oszukany, porównując stawkę 1350$/mo do potencjalnej stawki czynszu za wynajem nieruchomości w czasie (co będzie zakresem lub krzywą, a istnieją strony internetowe nieruchomości (takie jak zillow.com lub redfin.com, inne), aby pomóc oszacować, jaki może być sprawiedliwy czynsz rynkowy).

Czy istnieją podobne oferty jak ta…?

W przypadku prostego kredytu kredytobiorca miałby od początku 100% własności prawnej, tylko tyle, że nieruchomość zabezpiecza kredyt. Natomiast w przypadku współinwestycji istnieje podział % własności, który jest ustalony od początku.

Nietypowe jest posiadanie zarówno inwestycji jak i pożyczki w tym samym czasie, gdzie są one ustawione na stopniowe zmiany pomiędzy nimi. (Inwestycje i pożyczki mogą być oczywiście realizowane razem, ale zazwyczaj są one realizowane jako całkowicie odrębne kontrakty, jedna pożyczka, jedna inwestycja, bez żadnych zmian pomiędzy nimi w czasie).

Robienie zarówno inwestycji jak i pożyczki byłoby niezwykłe, ale z pewnością możliwe, tak bym to sobie wyobraził; jednak nie jest to przypadek opisany tutaj. Nie są mi znane umowy, które realizują obie te funkcje, tak aby z czasem przejąć kapitał/własność/inwestycję, jednocześnie zmniejszając saldo kredytu. Być może niektóre formy rent-to-own działają w ten sposób, coś, czemu warto się przyjrzeć - nadal, zazwyczaj rent-to-own oznacza, że dopóki najemca nie jest właścicielem w 100%, właściciel jest właścicielem w 100%, a nie stopniowe przenoszenie % z czasem (stopniowe przenoszenieoznaczałoby to współwłasność przez długi czas, coś, co większość wynajmujących niechętnie by zrobiła).

Przeniesienie jakiegokolwiek konkretnego % własności nieruchomości wymaga zazwyczaj złożenia dokumentów w hrabstwie i może wiązać się z opłatami. Nie jestem świadomy hrabstw, które pozwalają na stopniowe % transferu z jednego pojedynczego złożenia. Mimo to, sądy mogą honorować umowy, które robią takie stopniowe przeniesienie własności bez konieczności składania dokumentów w hrabstwie.

Jeśli tak, to co powinienem zrobić?

Wyjaśnij rodzicom sytuację, a w szczególności to, jak dalece nie jest zbilansowana stawka czynszu. Sam zdecyduj, czy chcesz wynajmować, czy kupować i gdzie (ta nieruchomość, czy inna). Jeśli Twoi rodzice są uczciwymi ludźmi, powinni być otwarci na negocjacje. Jeśli nie, możesz potrzebować prawnika.

Podejrzewam, że prawnik byłby w stanie znaleźć kilka kwestii, z którymi można by zakwestionować umowę.

Inne terminy są również ważne, a mianowicie wpływy brutto vs netto (jak inni wskazują), ponieważ sprzedaż nieruchomości kosztuje % do agentów nieruchomości i być może niektóre podatki, jak również.

I jak inni wskazali, jeśli nieruchomość ostatecznie traci wartość, to może być również uwzględnione w faktach.

Nie ma znaczenia dla oceny uczciwości tej konkretnej sytuacji, czy uzyskanie kredytu bankowego byłoby lepsze niż wynajęcie 75% od rodziców. Ponadto, oprocentowanie kredytu nie ma wpływu na sprawiedliwość tej sytuacji z wynajmem (ale oczywiście oprocentowanie ma wpływ na określenie lepszych metod inwestowania i zapewnienia sobie miejsca do życia, np. wynajem vs. kupno).

Contributed by @Scott: Jeśli Twoi rodzice postrzegają to jako inwestycję, jak opisano, to musisz wyjaśnić z nimi, czy płatności dokonywane na ich rzecz są uważane za “wykupienie” ich udziału. To pozwoliłoby Ci na uzyskanie kapitału własnego, którego szukasz w tym układzie.

@Scott: Warunki musiałyby być (lub zostały) zadeklarowane w tym celu; wiązałoby się to z określeniem jakiegoś harmonogramu i/lub stawek. Musiałoby to być negocjowane; to nie jest coś, co może iść założone lub nieokreślone. – Erik

Po pierwsze, to nigdy nie było porozumienie dla Ciebie, aby zbudować kapitał, to było porozumienie dla nich, aby spekulować na innym domu pod pozorem nauczania cię lekcji życia, takich jak odpowiedzialność lub coś wymyślonego.

Jedyny sposób, w jaki na tym zyskujesz, to jeśli wartość domu wzrośnie, a ty go sprzedasz. Dostaniesz może 25% z przychodu.

Gdyby to był sprawiedliwy układ, wtedy oni płaciliby 75% podatków od nieruchomości i trochę więcej za twoje wysiłki w utrzymaniu.

Jesteś coraz całkowicie hosed mate. Załóżmy, że mieszkasz w domu przez dziesięć lat, można uzyskać normalny 30-letni kredyt hipoteczny i ceny domów średnio na 3% rocznie Można uzyskać kredyt hipoteczny na 3,8%, więc miesięczna płatność będzie 560 dolarów miesięcznie. Różnica 60 dolarów miesięcznie w ciągu 10 lat wynosi 7200 dolarów. Ponieważ płacisz w dół na konwencjonalnej hipotece byłbyś winien 93500 po 10 latach. Na dodatek dom zyskałby na wartości 47000 dolarów. Musiałbyś oddać rodzicom 35500 dolarów z tego. Więc unikając normalnej pożyczki kosztuje Cię to dodatkowe 49000 dolarów.

Jeśli dobrze rozumiem twoją sytuację, to przyjęta odpowiedź jest bardzo myląca i niepoprawna. Twój układ z rodzicami jest zdecydowanie nierozsądny.

To zdecydowanie nie jest “podobne do pożyczki tylko na procent”. W pożyczce tylko na procent, jaką można uzyskać w banku, pożyczasz pewną sumę pieniędzy, którą masz spłacić w określonym czasie w przyszłości, lub kiedy sprzedasz mieszkanie. Ale spłacasz **_oryginalną sumę, a nie wartość nieruchomości w momencie sprzedaży. Za dostęp do pieniędzy płacisz bankowi odsetki. Bank uzyskuje swoje zyski z odsetek. Nieruchomość służy jedynie jako zabezpieczenie na wypadek, gdybyś nie był w stanie spłacać odsetek.

Innym sposobem patrzenia na to jest to, że twój rodzic kupił (udział w) twoje condo z powodów inwestycyjnych. W takim przypadku, oczekiwałby on zysków z wzrostu wartości nieruchomości w czasie. To wygląda najbardziej jak twoja sytuacja. Przyznaję, że jest to bardziej ryzykowne dla nich, ale to jest to, co wybierają, aby podpisać się na. Ale w tym przypadku nie jest rozsądne, aby obciążyć cię za odsetki, jak również, ponieważ oznaczałoby to, że dostają podwójne zyski.

Jak więc ma się do tego miesięczna rata w wysokości 500$? Jeśli są to odsetki, to w skali roku wyniosłyby one około 5,2%. Tam, gdzie mieszkam, byłoby to obecnie bardzo wysokie, nawet jak na bankowy kredyt hipoteczny typu “tylko odsetki”. Ale nie mieszkam w USA, więc nie wiem, czy tam jest to prawdą.

Myślę, że w Twojej sytuacji te 500$ może być traktowane tylko jako renta. Czy jest to rozsądne dla Twojej sytuacji nie mogę stąd ocenić. Powinno to być 75% rozsądnego czynszu za takie condo. Ale w takim przypadku Twoi rodzice powinni również stać na 75% kosztów utrzymania nieruchomości, o których nie wspominasz, oraz większość podatków od nieruchomości i opłat ubezpieczeniowych.

Krótko mówiąc, nie, to nie jest rozsądne rozwiązanie. Byłoby lepiej, gdybyś postarał się o kredyt hipoteczny z banku i wykupił nim swoich rodziców.

Tak, jesteś coraz wału. W końcu zapłacisz pełną cenę za mieszkanie, ale nadal będziesz właścicielem tylko 25% z niego. Udział Twoich rodziców w domu powinien maleć w miarę spłacania kredytu. Tak jak jest teraz, dostają 75% twojego mieszkania za darmo!

Nie, to nie jest pożyczka. To inwestycja kapitałowa.

Pomyśl o tym jak o biznesie. Rodzice kupili 75% kapitału za 115 tys. dolarów i mają prawo do 75% zysków ze sprzedaży, jeśli kiedyś zlikwidujesz firmę (np. sprzedając dom).

$500 miesięcznie jest tylko dochodem z działalności i jest wypłacane Twoim rodzicom jako dywidenda. Wyobraź sobie, że wynajmujesz go sobie i pobierasz czynsz w wysokości 666,66 USD - bierzesz 25% tej kwoty, a resztę oddajesz rodzicom.

Jak w przypadku każdej inwestycji kapitałowej, ryzyko dla nich polega na tym, że jeśli wartość domu spadnie, to oni będą musieli ponieść straty.

**I masz rację, nie ma sposobu na budowanie kapitału własnego. Już sprzedałeś to swoim rodzicom.

Po pierwsze, nie sądzę, że twoi rodzice cię oszukują, ale powinieneś uzyskać swoją umowę na piśmie. Fakt, że nigdy nie posiadasz więcej niż 25% nie ma znaczenia. Jeśli wartość mieszkania wzrasta, w rzeczywistości budujesz kapitał własny. Twój udział w tym kapitale po prostu nie rośnie, ale też nie maleje. Na przykład, jeśli condo jest teraz warte $300,000, masz $75,000 w kapitale własnym. Oczywiście, jeśli wartość spada, to spada również Twój kapitał własny.

Jeśli płacisz $500/miesiąc odsetek (jak OP wyjaśnił powyżej), a nie masz pisemnej umowy, prawdopodobnie nie jesteś w stanie ubiegać się o tę płatność jako odsetki hipoteczne, jeśli uwzględniasz swoje odliczenia w amerykańskich federalnych lub stanowych zeznaniach podatkowych, a zatem możesz stracić na legalnym odliczeniu podatkowym (zakładając, że zarabiasz wystarczająco dużo, aby uwzględnić odliczenia). Będą oni musieli dać ci co roku odpowiedni formularz IRS dla odsetek hipotecznych (Form 1098). I, oni muszą ubiegać się o $500/miesiąc jako dochód z odsetek na swoich zeznaniach podatkowych. Posiadanie pisemnej i podpisanej umowy eliminuje zamieszanie i potencjał dla serca rozdzierającego nieporozumienia w przyszłości - i brzmi to tak, jakbyś już doświadczał pewnych wątpliwości i zamieszania teraz. Twoja stawka wydaje się być w granicach stawek rynkowych dla pożyczki tylko na procent.

Powiedzmy, że chciałbyś wykupić udział rodziców w mieszkaniu już teraz. Czy zapłaciłbyś $115,000, czy też musiałbyś uzyskać wycenę, aby dowiedzieć się, ile to mieszkanie jest teraz warte? Jeśli nie możesz odpowiedzieć na to pytanie, trzeba dostać to na piśmie, tak, że nie będzie miał argumentu nad nim kiedyś. Jeśli condo znacznie wzrosła i wszystko, co musisz zapłacić to 115.000 dolarów, to jest to słodki interes dla Ciebie, ponieważ byłbyś wykupując znacznie bardziej wartościowe nieruchomości za znacznie mniej niż jest wart. Jeśli to jest umowa, a nieruchomość jest uznanie (nie ma gwarancji, zwłaszcza z kondos), to jesteś zasadniczo budowanie kapitału własnego. Jeśli nieruchomość jest spadek wartości i chcesz go sprzedać, to nie trzeba płacić $ 115,000; będą one po prostu skończyć z ich 75% akcji, która będzie mniejsza niż $ 115K zainwestowali. Oboje stracilibyście część swojej inwestycji, ale mielibyście wszystkie korzyści z życia w ładnym mieszkaniu przez te wszystkie lata, a oni nie. Oni zdecydowanie podejmują większe ryzyko niż ty.

Po drugie, jeśli masz 40 000 $ zaoszczędzonych w gotówce, twoi rodzice prawdopodobnie wychowali cię z dobrym wyczuciem finansowym i etyką pracy, więc jestem optymistą, że mają dobre intencje dla twojej przyszłości. Działaj z tej ramy umysłu, gdy idziesz poprosić o pisemną umowę.

Następnie, poczytaj o umowach o udziałach kapitałowych. Istnieje wiele modeli, które pomogą poinformować o swoich decyzjach. Ale, należy zaangażować prawdziwego prawnika nieruchomości, aby pomóc Ci sporządzić sprawiedliwą umowę dla obu stron.

Byłem w equity share agreement dla mojego pierwszego townhouse. Jest to powszechna praktyka, i to nie będzie kosztować wszystko, że dużo, aby uzyskać jeden utworzony. Warto wydać pieniądze, aby zrobić to prawidłowo.

Porozmawiaj z rodzicami i dowiedz się, czy zmniejszasz zadłużenie, czy nie. Znajdź kupców, sprzedać miejsce teraz i dostać się z umowy. Oczywiście będziesz musiał poczekać, aby uzyskać dobrą cenę na nim. Krótkoterminowo nie straciłeś tak wiele, ale długoterminowo stracisz.

Weź swoje 25% i użyj go jako zaliczki na zwykły kredyt hipoteczny w banku. Wyciągnij wnioski i ruszaj dalej.

Faktycznie, jeśli spojrzeć na kredyt na 115.000 dolarów w ciągu 30 lat przy obecnym oprocentowaniu miałbyś płatność około 500 dolarów miesięcznie. I would argue your $500 monthly payments are building equity the same way a loan repayment schedule would.

Czy wasza umowa jest na piśmie? Jeśli tak, to nic nie możesz zrobić, chyba że się zgodzą. Jeśli nie, to spisz umowę na pożyczkę $115k, którą będziesz spłacał przez 30 lat po $500 miesięcznie z tabelą amortyzacyjną. To pokaże, ile kapitału własnego budujesz w czasie. (To nie jest dużo pierwsze 10 lat!) Należy pamiętać, że niektóre państwa wymagają prawdziwej umowy nieruchomości, aby być w formie pisemnej lub w przeciwnym razie są one voidable przez jedną ze stron.

Cokolwiek robisz, dostać coś na piśmie lub prawdopodobnie albo skończysz w sądzie lub uczucie rozgoryczenia przez następne kilka dekad.

Zasadniczo kupiłeś 25% mieszkania za 40 000 dolarów, a twoi rodzice kupili 75% mieszkania za kolejne 115 000 dolarów. Wyobraźmy sobie przez chwilę, że to nie ty mieszkasz w tym mieszkaniu, ale jakaś niespokrewniona osoba, która płaci czynsz.

Płacisz $7,500 rocznie za podatek i opłaty, plus $6,000 rocznie, więc z Twojego portfela zostaje $13,500. Jeśli 15.500$ rocznie byłoby rozsądnym czynszem, wtedy podatek i opłaty byłyby z tego zapłacone, zostałoby 8.000$, z czego Ty dostałbyś 25% = 2.000$. Jeśli oficjalnie byś go “wynajmował”, płaciłbyś 15.500 dolarów rocznie i dostałbyś 2.000 dolarów z powrotem, czyli znowu 13.500 dolarów zostałoby w twoim portfelu. Jesteś więc w dokładnie takiej samej sytuacji finansowej, w jakiej byłbyś, gdybyś płacił 15 500 dolarów czynszu.

Pytanie: Czy 15 500 dolarów rocznie lub 1290 dolarów miesięcznie to odpowiedni czynsz za twoje condo? Jeśli sąsiad wynajmuje swoje condo, czy płaci $1,290, więcej czy mniej? Czy mógłbyś wynająć to samo miejsce za te same pieniądze? Jeśli $1,290 jest prawidłowy czynsz to jesteś w porządku. Jeśli czynsz powinien być niższy, to jesteś przepłacania. Jeśli czynsz powinien być wyższy, to znaczy, że zarabiasz pieniądze.

Pamiętaj, że wygrasz również, jeśli w przyszłości czynsze pójdą w górę.

Czas, by się temu przyjrzeć, jest przed zakupem mieszkania, a nie teraz. Przypuszczalnie jesteś dorosły. Twoi rodzice najwyraźniej umożliwili Ci posiadanie własnego dachu nad głową za to, co prawdopodobnie jest poniżej stawek czynszu (ale nie znam Twojej okolicy, więc nie mogę powiedzieć). Z ich punktu widzenia, być może wyświadczają Ci przysługę, jednocześnie dając sobie okazję inwestycyjną. Co robiliby z tymi pieniędzmi w innym przypadku, przy wyższej lub niższej stopie zwrotu i z większym lub mniejszym ryzykiem? Gdzie i jak żyłbyś w innym przypadku? Co ważniejsze, jeśli nie możesz z nimi o tym porozmawiać, masz większe problemy niż pieniądze.

Czy jesteś w Stanach Zjednoczonych?

Czy istnieje jakaś pisemna umowa, że pieniądze wpłacone przez rodziców na dom są pożyczką, która zostanie spłacona?

Zakładam, że akt notarialny domu jest na Pana nazwisko, a Pana rodzice nie mają żadnego zastawu na tej nieruchomości?

W Stanach Zjednoczonych pod warunkiem, że nie ma zastawu i Twoi rodzice nie są również obciążeni hipoteką, dom jest w 100% Twój. Teraz mógłbym twierdzić, że nadal jesteś winien swoim rodzicom pieniądze, ale bez jakiejś umowy brzmi to jak nieoprocentowana pożyczka, którą będziesz spłacał po 500$/miesiąc.

Twoi rodzice mogą próbować cię pozwać, a jeśli tak się stanie, polecam znaleźć prawdziwego adwokata nieruchomości. Jest mało prawdopodobne, że wygrają sprawę, ponieważ nie ma żadnej papierkowej roboty, a nawet gdyby była, to jest mało prawdopodobne, aby utrzymać się, ponieważ tak mocno faworyzuje ich (Twoich rodziców).

Teraz, jeśli twoi rodzice są wymienione na hipotece lub w jakiś sposób mają zastaw na domu, masz większy problem, ponieważ technicznie właścicielem (lub przynajmniej mają interes w) część nieruchomości, a kiedy zdecydujesz się sprzedać dom trzeba będzie zaangażować je.

Płacisz 5,2% “odsetek” od $115K (500 $ 12 / 115,000) $100, ale kwota, którą spłacasz to nie $115K, ale 75% wartości nieruchomości przy sprzedaży. Czy to prawda?

Kredyt hipoteczny kosztowałby około połowy tej stawki, a płatność balonowa byłaby stała - spłaciłbyś $115K w terminie zapadalności i mógłbyś go sprzedać, kiedy tylko byś chciał

Jak powiedział Gnasher729, jeśli uznasz to za czynsz, to sytuacja wygląda inaczej, ale celem kupna domu jest uniknięcie płacenia “bezużytecznego” czynszu, zbudowanie kapitału i, miejmy nadzieję, osiągnięcie zysku kapitałowego

Porozmawiałbym z prawnikiem i ewentualnie księgowym (w odniesieniu do liczb).

Tak i nie jego zdecydowanie nie charytatywne jak oni robią pieniądze z ciebie, ale w zależności od warunków zewnętrznych, jeśli miał do zapłaty kredytu hipotecznego na tym condo z tylko 35k w płatności, aby rozpocząć się to będzie bardziej niż prawdopodobne, przekraczają 500 dolarów miesięcznie jednak zawsze będzie punkt były hipoteka będzie koniec i dosent brzmi jak to będzie przypadek z tobą płacąc rodzicom tak to zależy od tego, jak długo masz zamiar mieć to condo i jak bardzo hipoteka byłaby.

Poszedłbym do prawnika bez względu na wszystko. Jest to forma oszustwa, które robią twoi rodzice. Upewnij się, że to tylko TWOJE imię na tytule budynku, jeśli tak jest, to masz przeciwko nim poważną sprawę. Jest to forma oszustwa równościowego, w którym tak naprawdę nie zamierzasz zarobić prawie żadnych pieniędzy. Gdy zapłacisz im te pieniądze na poczet pożyczki zgodnie z prawem ich udział musi się zmniejszyć zgodnie z tym, co powiedziałeś. BEZWZGLĘDNIE SKONSULTUJ SIĘ Z PRAWNIKIEM!

To zależy od ceny sprzedaży, ale jeśli możemy założyć, że nieruchomość zostanie sprzedana z zyskiem, to oni dostają całkiem słodką ofertę na twój koszt. Oboje dostają około 5,2% odsetek od swoich pieniędzy, plus lwią część każdej aprecjacji nieruchomości.

Powiedziałbym, że sprawiedliwe byłoby jedno z poniższych:

1. Oni płacą 75% podatków i opłat za mieszkanie (tylko Ty korzystasz z mediów, więc to wszystko jest do zniesienia), a oni dostają 75% ze sprzedaży brutto, lub
2. Przekazują Ci koszty odsetek od pieniędzy, które dostarczyli (zakładając, że musieli je pożyczyć, a 5% brzmi rozsądnie), ale przy sprzedaży dostają tylko swój pierwotny kapitał (115k) z powrotem, czyli
3. Prowadzą go jak prawdziwy kredyt hipoteczny, gdzie płacisz im odsetki plus część kapitału każdego miesiąca, a przy sprzedaży dostają tylko saldo tego kapitału z powrotem (mniej niż pierwotne 115k).

Zostałeś oszukany pod kilkoma względami.

1) 40k to 26% a nie 25%.

2) Dlaczego miałbyś im płacić czynsz w wysokości 500$? Kupili udział w nieruchomości, powinni go sfinansować, jeśli zamierzają zatrzymać 75%

3) Dlaczego musisz im płacić za 75%? Dlaczego nie muszą Ci płacić za 25%?

Lepiej jest wziąć pożyczkę na 75% i działać solo, abyś mógł kupić kapitał.