Przedpłata kredytu: Czy odsetki nie powinny być przeliczane jak w przypadku krótszej pożyczki?

Kiedy spłacasz kredyt przed terminem, spłacasz pozostały kapitał i zachowujesz wszystkie pozostałe odsetki. (Twoje saldo pozostałe po spłacie pożyczki zawiera tylko kapitał, a nie przewidywane odsetki).

Odsetki są wypadkową pożyczonej kwoty, stopy procentowej i czasu, na jaki pożyczasz pieniądze. Im szybciej spłacisz pieniądze, tym mniej zapłacisz odsetek. Wyobraź sobie, że wziąłeś kredyt na 30 lat z oprocentowaniem 4%, ale nie mogłeś dokonywać żadnych płatności do końca okresu kredytowania. Gdybyś poczekał 15 lat z pierwszą płatnością, nie byłbyś winien tych samych pieniędzy, co gdybyś dokonywał płatności co miesiąc. Nie, zamiast ~64 tys. dolarów, byłbyś winien ~182 tys. dolarów, ponieważ pożyczyłeś 100 tys. dolarów na 15 lat (plus należne odsetki), a nie pożyczyłeś malejącą sumę.

Dlatego właśnie nie dostajesz zwrotu odsetek za poprzednie miesiące. Gdybyś zaczął od pożyczki na 16 lat, wtedy spłacałbyś więcej kapitału każdego miesiąca, a twoja miesięczna kwota do zapłaty byłaby wyższa, aby to odzwierciedlić. Ponieważ spłacałeś kapitał szybciej, odsetki co miesiąc spadałyby szybciej. Spłacanie ogromnej części kapitału na końcu kredytu nie jest tym samym, co stałe spłacanie go w tym samym czasie. W pierwszym przypadku zapłacisz dużo więcej odsetek, i słusznie.

Dla porównania, warto zastanowić się nad spłatą karty kredytowej. Jeśli spłacasz saldo i co miesiąc płacisz tylko minimum, płacisz dużo odsetek, ponieważ kapitał spada powoli. Jeśli nagle spłacisz kartę kredytową, nie będziesz musiał płacić więcej odsetek, ale nie otrzymasz też żadnych odsetek za poprzednie miesiące. Dzieje się tak, ponieważ odsetki naliczane co miesiąc są oparte na aktualnym saldzie, tak jak w przypadku kredytu hipotecznego. Minimalne płatności są obliczane inaczej, ale odsetki naliczane co miesiąc wykorzystują zasadniczo ten sam mechanizm.

Jednym ze sposobów myślenia o typowej hipotece o stałej stopie procentowej jest to, że można obliczyć saldo na koniec miesiąca. Dodaj miesięczne odsetki (stopa razy saldo, następnie podziel przez 12), a następnie odejmij swoją płatność. Kapitał jest teraz trochę mniej, a efekt kuli śnieżnej, który nadal spada kapitał więcej każdego miesiąca.

Nawet jeśli niektórzy mogą sprzeciwić się użyciu słowa “składanie”, przedpłata ma taki efekt. np. masz kredyt hipoteczny na 5% i płacisz 100$ dodatkowego kapitału. Jeśli nie zrobiłeś nic innego, 5% składane przez 28 lat to około 4X. Tak więc, gdybyś zrobił to wcześniej, zmniejszyłoby to ostatnią płatność o około 400 dolarów. Oczywiście, istnieją kalkulatory i arkusze kalkulacyjne, które mogą podać dokładne liczby.

Nie znam zasad dotyczących kredytów samochodowych, ale właściwie można by się spodziewać, że będą one działać podobnie, i nie, nie jesteś szalony, aby tego oczekiwać. Wręcz przeciwnie.

Kilka lat temu miałem kredyt samochodowy na 5 lat. Chciałem go przedpłacić po 2 latach i zadałem to pytanie pożyczkodawcy. Oczekiwałem zmniejszenia odsetek związanych z kredytem samochodowym, ponieważ nie było to pełne 5 lat. W zasadzie powiedzieli mi, że zwariowałem i że saldo zadłużenia wynosi pełną kwotę 5-letniego kredytu samochodowego.

To brzmi tak, jakbyś albo dostał złą pożyczkę samochodową (tzn. najpierw spłacił wszystkie odsetki przed spłatą kapitału), nieuczciwego pożyczkodawcę, albo zostałeś źle zrozumiany. Większość kredytów konsumenckich (zarówno samochodowych jak i hipotecznych) zmniejsza wysokość płaconych odsetek (a nie ich procent) w miarę spłacania kapitału. Kwota odsetek w każdej płatności jest obliczana poprzez pomnożenie salda zadłużenia przez okresową stopę procentową (np. jeśli twoja pożyczka jest oprocentowana na 12% rocznie, będziesz płacił 1% pozostałego kapitału każdego miesiąca).

Chociaż jest to najczęściej spotykana struktura pożyczki, istnieją inne, bardziej złożone i mniej przyjazne dla konsumenta. Zazwyczaj są one stosowane, gdy kredyt stanowi problem, a pożyczkodawca chce mieć pewność, że otrzyma z góry jak najwięcej odsetek i będzie mógł odzyskać kapitał poprzez przejęcie lub egzekucję komorniczą.

Brzmi to tak, jakbyś otrzymał pożyczkę z precomputed interest. W przypadku tych pożyczek, kwota odsetek, które zapłaciłbyś, gdybyś płacił przez cały okres spłaty pożyczki, jest obliczana i dodawana do kwoty głównej, aby uzyskać całkowite saldo pożyczki. Jesteś zobowiązany do spłacenia całej tej kwoty, niezależnie od tego, czy spłacisz ją przed terminem, czy nie. Możesz could jeszcze zapłacić go wcześnie tylko po to, aby uzyskać tę małpę z powrotem, ale może nie zaoszczędzić żadnych odsetek. Nie jesteś szalony myśląc, że powinieneś być w stanie zaoszczędzić na odsetkach, ponieważ tak właśnie działają normalne kredyty.

Następnym razem, gdy będziesz potrzebował pożyczyć pieniądze, upewnij się, że rozumiesz warunki pożyczki (a jeśli nie, poproś kogoś innego o pomoc). Albo po prostu oszczędzaj gotówkę i nie pożyczaj pieniędzy ;)

Weźmy więc kredyt hipoteczny, który pozwala na przedpłatę bez kary. Powiedzmy, że mam kredyt hipoteczny na 30 lat i spłacam go przez 15 lat. W 16. roku prawie wszystkie odsetki od 30-letniego kredytu zostały zapłacone bankowi

To błędne myślenie. W przypadku 30-letniego kredytu, w 15 roku spłacone zostanie około 2/3 wszystkich odsetek do zapłaty, a kapitał jest o 1/3 niższy niż pierwotna kwota kredytu. Aby zobaczyć to w działaniu, możesz skorzystać z kalkulatorów amortyzacji, które są ogólnie dostępne.

Gdybyś spłacił saldo, w tym momencie uniknąłbyś płacenia pozostałej 1/3 odsetek.

Weźmy pod uwagę 30-letnią pożyczkę hipoteczną o wartości 100 tys. zł, oprocentowaną na 4,5%.

W drugim miesiącu spłacasz 132 dolary na spłatę kapitału i 374 dolary na spłatę odsetek. Gdybyś w pierwszym miesiącu miał dodatkowe 132 dolary i przeznaczył je na spłatę kapitału, zaoszczędziłbyś 374 dolary na odsetkach. To jest wielki ROI i dlaczego to jest wspaniałe, aby wyjść z długów tak szybko, jak to możliwe.

Problem z tym jest oczywiście, że większość ludzi ledwo może sobie pozwolić na spłatę kredytu hipotecznego, gdy jest nowy, więc spójrzmy na tę samą sytuację w roku 15. Tutaj 271 dolarów pójdzie na kapitał, a 235 dolarów na odsetki. Więc trzeba by wymyślić z więcej pieniędzy, aby zapisać mniej odsetek. Jest to nadal świetny ROI, ale mniej dramatyczny.

Jeśli rozumiesz “magię” procentu składanego, wtedy możesz zrozumieć pożyczki. Jest to po prostu procent składany w odwrotnej kolejności. To działa przeciwko tobie.

Twój tok myślenia jest niestety błędny; pożyczka amortyzacyjna (w przeciwieństwie do pożyczek tylko odsetkowych) spłaca, lub amortyzuje, kapitał z każdą płatnością. Oznacza to, że kwota należna w momencie przedpłaty będzie zawsze niższa niż całkowita pożyczona suma, a także dlatego niektórzy dostawcy pobierają opłatę za przedpłatę. Argumenty o “sprawiedliwości”, które wysuwasz na podstawie tego nieporozumienia, są zatem błędne.

Zapomnij o terminach. Myśl o pożyczkach w kategoriach miesięcy. Dla uproszczenia, rozważmy pożyczkę w wysokości 1000 dolarów z oprocentowaniem .3% miesięcznie.

Month Principal Interest Payment
1 $1000 $3 $102
2 $901 $2.70 $102
3 $801.70 $2.41 $102
4 $702.11 $2.11 $102
5 $602.22 $1.81 $102
6 $502.03 $1.51 $102
7 $401.54 $1.20 $102
8 $300.74 $0.90 $102
9 $199.64 $0.60 $102
10 $98.24 $0.29 $98.53

Wygląda to na okres dziesięciu miesięcy, ale równie rozsądnie jest myśleć o tym w ujęciu miesięcznym. W pierwszym miesiącu pożyczyłeś 1000 dolarów i naliczyłeś 3 dolary odsetek. Po zapłaceniu 102 dolarów, zostaje 901 dolarów, które pożyczasz na kolejny miesiąc. I tak dalej, i tak dalej.

Spłata po pięciu płatnościach wyniosłaby 503,54$ (502,03$ kapitału plus 1,51$ odsetek). Po zapłaceniu 13,54$ zaoszczędziłbyś 2,99$ odsetek. Powodem, dla którego większość odsetek została już zapłacona, jest to, że większość pożyczek już zaciągnąłeś. Pożyczyłeś $502.03 na sześć miesięcy i około $100 każdy na pięć, cztery, trzy, dwa i jeden miesiąc. Tak więc pożyczyłeś około $4500 miesięcznie (pożyczyłeś $1000 na pierwszy miesiąc, $901 na drugi, itd.). Łącznie dla dziesięciomiesięcznej pożyczki w wysokości 1000$ jest to około 5500$ miesięcy pożyczania. Więc to Ty zaciągnąłeś 9/11 pożyczek. Nic dziwnego, że zapłaciłeś około 9/11 odsetek.

Gdybyś zamiast tego wziął pożyczkę na sześć miesięcy, wtedy płatności wyglądają inaczej. Powiedzmy

Month Principal Interest Payment
1 $1000 $3 $169
2 $834 $2.54 $169
3 $667.54 $2.00 $169
4 $500.54 $1.50 $169
5 $333.04 $1.00 $169
6 $165.00 $0.50 $165.50

Pożyczasz 1000$ na jeden miesiąc. Następnie 834 na jeden miesiąc. I tak dalej, i tak dalej. Dodając to razem, otrzymujesz około 168,50 dolarów lub 3538,50 dolarów za pożyczone miesiące. Ponieważ pożyczasz tylko około 7/9 tyle, powinieneś zapłacić 7/9 odsetek. A jeśli dodamy wszystko do siebie, otrzymamy $10,54 odsetek, czyli około 7/9 z $13,54.

Tak właśnie spodziewałbym się, że Twoja hipoteka będzie działać w Stanach Zjednoczonych (i spodziewałbym się, że gdzie indziej będzie podobnie). Kredyty hipoteczne są dość proste-jacketed przez przepisy federalne i stanowe.

Ja też kiedyś miałem kredyt samochodowy, który twierdził, że wcześniejsza spłata nie ma znaczenia. Ale aby pozbyć się pożyczki, dokonałem dodatkowych płatności. I skończyło się na tym, że uznali mnie za wcześniejsze zwolnienie. W rzeczywistości, zwrócili mi część mojej ostatniej płatności. Zaoszczędziłem kilkaset dolarów dzięki wcześniejszemu zwolnieniu. Być może twoja pożyczka nie działała w ten sam sposób. Być może tak było. Ale w każdym razie, kredyty hipoteczne generalnie nie działają tak, jak opisujesz.

Pożyczki nie mają “salda odsetkowego”. Nie można spłacić “wszystkich odsetek”. Jedynym sposobem na zredukowanie odsetek do zera jest spłata kredytu.

W przeciwnym razie, odsetki należne każdego miesiąca stanowią pewien procent pozostałego do spłaty kapitału.

Pomyśl o tym z perspektywy banku: zainwestował on w Ciebie pewną sumę pieniędzy i oczekuje zwrotu z tej inwestycji w postaci odsetek. Jeśli w jakiś sposób spłaciłeś w ciągu 16 lat wszystkie odsetki, które bank spodziewał się otrzymać w ciągu 30 lat, to zostałeś oszukany.

Nie ma niezapłaconych odsetek, per se. Jest tylko spłacony kapitał. Początkowo, zostały kapitał jest po prostu twoją początkową kwotą pożyczki.

Pierwsze dwie sekcje omawiają potrzebną matematykę - po prostu trochę arytmetyki.

Jedyny ważny wzór

Odsetki, które Ci się należą, są zazwyczaj obliczane co miesiąc. Wzór na odsetki należne to po prostu (pI)/12, gdzie p to *kapitał pozostały do spłaty**, I to twoje roczne odsetki, a ty dzielisz przez 12, aby zamienić rok na miesiąc.

Co się stanie z każdą miesięczną ratą?

Z miesięcznej płatności odejmujemy odsetki należne. To, co Ci zostanie, zostanie przeznaczone na obniżenie spłaty głównej. Jeśli rzeczywista miesięczna rata jest niższa niż odsetki należne, to mamy do czynienia z ujemną amortyzacją, w której spłata główna rośnie zamiast maleć.

Niezależnie od tego, w jaki sposób powstaje miesięczna płatność (np. przedpłata, niedopłata, brak płatności), wystarczy zastosować te dwa powyższe obliczenia i gotowe. Poniższe rozdziały szczegółowo omówią te przypadki w różnych płatnościach.

Stałe płatności miesięczne

Dla standardowego 30-letniego kredytu o stałym oprocentowaniu, płatność miesięczna jest obliczana tak, aby spłacić cały kredyt w ciągu 30 lat. Jeśli będziesz płacić dokładnie taką kwotę co miesiąc, Twój kredyt zostanie spłacony, łącznie z kapitałem, w ciągu 30 lat. Jak zauważyłeś, w początkowej płatności będą prawie same odsetki. Oczywiście, w tej wpłacie jest też trochę kapitału, w przeciwnym razie Twoja spłata kapitału nie zmniejszyłaby się i nigdy nie spłaciłbyś kredytu.

Płacąc mniej niż wymagana miesięczna rata

Jeśli płacisz mniej niż miesięczna rata, wydłużasz okres spłaty kredytu do ponad 30 lat. Od tego, o ile mniej niż miesięczna rata zależy, o ile wydłużysz okres kredytowania. Jeśli będzie to niewiele mniej, możesz wydłużyć okres kredytowania do 40 lat. Można przedłużyć kredyt na dowolny okres, płacąc mniej. Matematycznie ma to sens, ale prawnie, dział pożyczek powie, że naruszasz umowę.

Zapłaćmy trochę mniej i zobaczmy, co się stanie. Jeśli zapłacisz dokładnie tyle, ile wynosi odsetki należne = (p)/12, będziesz miał kredyt na nieskończony okres, w którym Twój kapitał pozostały do spłaty będzie zawsze taki sam jak Twój pierwotny kapitał lub początkowa kwota kredytu.

Jeśli płacisz mniej niż odsetki należne, to w rzeczywistości będziesz winien więcej każdego miesiąca. Innymi słowy, Twój kapitał pozostały do spłaty będzie wzrastał każdego miesiąca!!! To się nazywa negatywna amortyzacja. Oczywiście, dotyczy to również sytuacji, w której nie dokonujesz żadnych płatności. Z każdym miesiącem będziesz winien więcej pieniędzy.

Oczywiście, w przypadku większości pożyczek, nie możesz płacić mniej niż wymagane miesięczne płatności. Jeśli to zrobisz, nie dotrzymasz warunków pożyczki.

Płacenie więcej niż wymagana miesięczna rata (Prepay)

Jeżeli płacisz więcej niż wymagana miesięczna rata, skracasz okres spłaty kredytu. Twoja pierwotna kwota pozostała do spłaty będzie mniejsza o kwotę, o którą nadpłaciłeś wymaganą miesięczną ratę. Na przykład, jeśli wymagana miesięczna spłata wynosi $200, a Ty zapłaciłeś $300, $100 pójdzie na zmniejszenie Twojego principal outstanding (oprócz odrobiny $200 użytej do spłaty Twojego principal outstanding). Oczywiście, jeśli trafisz na loterii i przepłacisz o całą kwotę principal outstanding, wtedy spłacisz całą pożyczkę za jednym zamachem!

Zmienne Płatności Miesięczne

Kiedy dochodzimy do niestandardowych umów, kredyt może być skonstruowany tak, aby mieć dowolny rodzaj wymaganych płatności miesięcznych. Nie muszą być one stałe.

Na przykład, są Pożyczki Balonowe, gdzie masz małe miesięczne płatności na początku i duże miesięczne płatności w ostatnim roku.

Czy matematyka jest inna? Nie bardzo - nadal stosujesz jeden ważny wzór, odsetki należne = (p)/12, w skali miesiąca. Następnie rozbijasz kwotę, którą zapłaciłeś w danym miesiącu na obliczone właśnie “należne odsetki” i kapitał. Z kwoty kapitału obniżasz kapitał pozostały do spłaty na następny miesiąc.

Co się stało z Twoim 5-letnim kredytem samochodowym?

Zakładając, że to co napisałeś jest prawdziwe, najbardziej prawdopodobnym scenariuszem jest to, że masz ustrukturyzowany 5-letni kredyt samochodowy, gdzie Twoje miesięczne płatności są mniejsze niż wymagana stała miesięczna płatność dla 5-letniego kredytu, więc nawet po 2 latach jesteś winien tyle samo lub więcej niż na początku! Oznacza to, że masz kilka dużych płatności balonowych pod koniec kredytu. Wszystko to jest tylko częścią umowy i nie ma nic wspólnego z twoją przedpłatą.

Analizując Twój komentarz

Może jestem w błędzie w swoim rozumowaniu, ale mam pytanie dotyczące przedpłaty kredytu. Kiedy zaciągasz kredyt hipoteczny na dom lub kredyt samochodowy, to w moim rozumieniuże przez pierwsze lata spłacania płacisz głównie odsetki.

Prawidłowo.

Weźmy więc kredyt hipoteczny, który pozwala na wcześniejszą spłatę bez kary. Jeśli mam 30-letni kredyt hipoteczny i spłacam go przez 15 lat, to w 16 roku prawie wszystkie odsetki od tego 30-letniego kredytu zostały zapłacone bankowi, a ja płacę tylko zasadę za resztę kredytu.

Nieprawidłowo. Wydaje się to sprzeczne z intuicją, ale nawet w 16 roku, około 53% Twojej miesięcznej płatności nadal idzie na odsetki!!! Trudno to zauważyć, chyba że spróbujesz samemu dokonać obliczeń w arkuszu kalkulacyjnym.

Jeśli nagle dostanę dużą sumę pieniędzy i zdecyduję, że chcę spłacić kredyt hipoteczny w 16 roku, ale bank otrzymał już wszystkie odsetki obliczone na 30 lat, to czy bank nie powinien ponownie obliczyć odsetek za 16 lat, a następnie przeliczyć, co jest faktycznie należne w efekcie 16-letniego kredytu, a nie 30-letniego? Rozumiem, że bank tego nie robi. To co robią, to po prostu informują Cię o saldzie należnym z tytułu umowy na 30 lat i to jest Twoja kwota do spłaty.

Twoje ostatnie zdanie jest poprawne. Kwota spłaty to po prostu przedpłacony kapitał plus odsetki od (p)/12, które jesteś winien. W twoim przykładzie, próbując spłacić resztę 30-letniego kredytu w 16 roku, będziesz winien około 68% pierwotnej kwoty kredytu.

To wydaje się niesprawiedliwe. Czy pożyczka nie powinna być przeliczona na 16 lat, którymi w rzeczywistości się stała?

W rzeczywistości ma Pan/Pani równowartość 15-letniego kredytu (30-15=15) na około 68% pierwotnej kwoty kredytu. Gdybyś dokonał refinansowania, to właśnie to byś zobaczył. Innymi słowy, przy 30-letniej pożyczce na 5% na 10 000 $ masz miesięczne płatności w wysokości 53,68 $, co jest dokładnie tym samym, co 15-letnia pożyczka na 5% na 6 788,39 $ (Twój pierwotny kapitał pozostały do spłaty po 15 latach spłat), która również miałaby miesięczne płatności w wysokości 53,68 $.

Kilka lat temu miałem 5-letnią pożyczkę na samochód. Chciałem go spłacić po 2 latach i zadałem to pytanie pożyczkodawcy. Oczekiwałem zmniejszenia odsetek związanych z kredytem samochodowym, ponieważ nie był on spłacany przez pełne 5 lat. Oni w zasadzie powiedzieli mi, że jestem szalony i należne saldo to pełna kwota 5-letniego kredytu samochodowego. Nie spłaciłem go z tego powodu.

To jest zły powód braku przedpłaty. Podejrzewam, że źle zrozumiałeś warunki kredytu - spójrz na sekcję Zmienne miesięczne płatności powyżej, aby uzyskać dyskusję na ten temat.

Najlepszą rzeczą do zrobienia w przypadku wszystkich pożyczek jest dokładne przeczytanie warunków i samodzielne wykonanie obliczeń w arkuszu kalkulacyjnym. Jeśli jesteś w stanie uzyskać przepływy pieniężne zapisane w umowie, to znaczy, że zrozumiałeś pożyczkę.

W przypadku kredytu hipotecznego mylisz przyczynę i skutek.

Kredyty, takie jak hipoteczne, mają zazwyczaj bardzo prostą zasadę: w danym momencie naliczane odsetki są iloczynem kwoty pozostającej do spłaty i stopy procentowej. Tak więc na przykład przy kredycie hipotecznym o wartości 100 000 dolarów, przy stopie procentowej 5%, odsetki naliczone w pierwszym roku wyniosłyby 5 000 dolarów. Jeśli zapłacisz odsetki plus kolejne 20 000 dolarów po pierwszym roku, to w drugim roku opłata odsetkowa wyniesie 4 000 dolarów. Ten widok jest trochę zbytnim uproszczeniem, ale oddaje podstawową ideę.

[W praktyce dokonywałbyś płatności w ciągu roku, więc rzeczywiste saldo, od którego naliczane są odsetki, byłoby różne. Różne kredyty hipoteczne mogą również traktować składanie odsetek w nieco inny sposób, np. odsetki mogą być dodawane do salda kredytu hipotecznego codziennie lub co miesiąc].

Jest więc naturalne, że odsetki naliczane od kredytu hipotecznego zmniejszają się z roku na rok w miarę spłacania części kredytu. Kredyty hipoteczne są zazwyczaj tak skonfigurowane, aby mieć stałe płatności przez cały okres trwania kredytu hipotecznego (“harmonogram amortyzacji”), obliczone tak, aby na koniec planowanego okresu spłaty kredytu hipotecznego spłacić całość kapitału. Jest to prosty efekt ogólnego sposobu naliczania odsetek, który sprawia, że harmonogramy te uwzględniają wyższe płatności odsetkowe na początku okresu kredytowania, ponieważ wtedy właśnie są Państwo winni więcej pieniędzy.

Jeśli zdecydujesz się na kredyt hipoteczny na 15 lat, każda płatność będzie wiązała się ze spłatą znacznie większej kwoty kapitału za każdym razem niż w przypadku kredytu hipotecznego na 30 lat dla tego samego salda - ponieważ w przypadku 15-letniego kredytu hipotecznego musisz osiągnąć zero po 15 latach, a nie po 30. Ponieważ więc spłacasz kapitał szybciej, naturalnie płacisz mniej odsetek, nawet jeśli porównasz tylko pierwsze 15 lat.

W Twoim przypadku chodzi o spłatę kredytu hipotecznego przy użyciu 30-letnich rat przez pierwsze 15 lat, a następnie nagłą spłatę pozostałego kapitału ryczałtem. Ale kiedy to zrobisz, w sumie i tak spłacasz kapitał później niż gdyby to była na początku 15-letnia hipoteka, więc powinieneś być obciążony większymi odsetkami, ponieważ to co zrobiłeś nie jest tym samym co posiadanie 15-letniej hipoteki.

Nadal zaoszczędzisz resztę odsetek za pozostałe 15 lat okresu kredytowania, o ile nie ma kar za przedterminową spłatę.

W przypadku kredytu samochodowego nie jestem pewien, co się dzieje. Być może jest to ta sama sytuacja i po prostu źle zrozumiałeś, jak to zostało wyjaśnione. A może jest on skonfigurowany ze znacznymi karami za przedpłatę, więc naprawdę nic nie oszczędzasz płacąc wcześniej.

Spodziewasz się, że jeśli spłacisz kredyt hipoteczny na 30 lat po 16 latach, powinieneś otrzymać taką samą kwotę odsetek jak osoba, która miała kredyt hipoteczny na 16 lat na taką samą kwotę i z taką samą stopą procentową.

To nie jest poprawne, a oto dlaczego: osoba z 16-letnim kredytem hipotecznym spłaciła go szybciej niż Ty. Płacili więcej każdego miesiąca i wielkość ich kredytu kurczyła się szybciej niż Twoja. Po 15 latach spłaciła o wiele więcej niż Ty. Ty zapłaciłeś ryczałt po 16 latach, ale w tym momencie dodatkowe pieniądze, które oni zapłacili, były w rękach banków przez długi czas. Dogoniłeś ich wtedy, ale byłeś za nimi przez wszystkie poprzednie lata. Z drugiej strony, w każdym z tych lat byłeś winien taką samą kwotę, jak osoba, która zaciągnęła 30-letni kredyt hipoteczny i nie dokonała przedpłaty. Dlatego płaciłeś tyle samo odsetek, co ta osoba, a nie pierwsza.

Gdybyś mógł zawczasu załatwić kredyt, w którym przez 16 lat płaciłbyś tyle samo, ile płaciłeś, a następnie spłaciłbyś saldo w formie ryczałtu, to zapłaciłbyś dokładnie tyle, ile zapłaciłeś.

Jeśli bierzesz kredyt, zawierasz umowę ze swoim kredytodawcą, nazwijmy go “bankiem” (nawet jeśli nie jest to prawdziwy bank). Ta umowa kredytowa zawiera uzgodniony sposób spłaty kredytu. Obie strony zgodziły się na te warunki. Jakakolwiek ich zmiana (np. wcześniejsza spłata) wymaga zgody obu stron. Tak więc, ogólnie rzecz biorąc, nie, nie możesz po prostu spłacić wszystkiego wcześniej, chyba że druga strona zaakceptuje taką zmianę umowy.

Rozważ to z punktu widzenia banku: Oni chcą zarobić na tym, że dostają odsetki, które musisz zapłacić, gdy spłacasz wszystko ładnie i powoli. To jest ich biznes. Planują te oczekiwane przychody itd.

Jeśli więc z jakiegokolwiek powodu będziesz musiał spłacić cały pozostały kredyt od razu, spowodujesz utratę przychodów dla banku i będziesz odpowiedzialny za tę szkodę finansową. Po niemiecku nazywa się to “Vorfälligkeitsentschädigung”, co oznacza “karę za przedpłatę” lub “opłatę za przyspieszenie spłaty”. Po prostu trzeba ją zapłacić, więc w ostatecznym rozrachunku wychodzi się tak, jakby się spłacało kredyt w ustalony sposób.

Wiele umów kredytowych zawiera jednak opcję wcześniejszej spłaty w określonych momentach, w określonych kwotach i na określonych warunkach.

Wydaje Ci się, że ze względu na długość okresu kredytowania, w pierwszym roku płacisz głównie odsetki.

To jest pominięcie jednego kroku. W pierwszym roku płacisz głównie odsetki, ponieważ Twoja zasada (kwota zadłużenia) jest najwyższa w pierwszym roku. W pierwszym roku spłacasz część kwoty głównej, co zmniejsza kwotę główną w drugim roku, a to z kolei zmniejsza należne odsetki.

Twoje płatności pozostają takie same, więc kwota, którą wpłacasz na poczet spłaty kapitału, w drugim roku wzrasta.

Trwa to rok za rokiem i w końcu nie jesteś winien prawie żadnych odsetek, ale płacisz tyle samo, więc prawie cała twoja wpłata idzie na spłatę kapitału.

Przypomina to trochę “procent składany”, ale jest to “procent składany zmniejszający zasadę”; zmniejszając zasadę, zwiększasz stopę, o jaką ją zmniejszasz.

Ponieważ zmniejszyłeś zasadę kredytu dopiero w 16 roku, nie ma to żadnego wpływu na odsetki należne w ciągu pierwszych 15 lat.

Teraz, dla rzeczywistych, konkretnych liczb. Jesteś winien 100,000$ przy oprocentowaniu 3%. Spłacasz kredyt hipoteczny co roku (aby było prościej) i płacisz 5000 $ rocznie.

Year Principle Payment Interest Against Principle
0 100,000$ 5,000$ 3,000$ 2,000$
1 98,000$ 5,000$ 2,940$ 2,060$
2 95,940$ 5,000$ 2,878$ 2,122$
3 93,818$ 5,000$ 2,815$ 2,185$
4 91,633$ 5,000$ 2,749$ 2,251$
5 89,382$ 5,000$ 2,681$ 2,319$
6 87,063$ 5,000$ 2,612$ 2,388$
7 84,675$ 5,000$ 2,540$ 2,460$
8 82,215$ 5,000$ 2,466$ 2,534$
9 79,682$ 5,000$ 2,390$ 2,610$
10 77,072$ 5,000$ 2,312$ 2,688$
11 74,384$ 5,000$ 2,232$ 2,768$
12 71,616$ 5,000$ 2,148$ 2,852$
13 68,764$ 5,000$ 2,063$ 2,937$
14 65,827$ 5,000$ 1,975$ 3,025$
15 62,802$ 5,000$ 1,884$ 3,116$
16 59,686$ 5,000$ 1,791$ 3,209$
17 56,477$ 5,000$ 1,694$ 3,306$
18 53,171$ 5,000$ 1,595$ 3,405$
19 49,766$ 5,000$ 1,493$ 3,507$
20 46,259$ 5,000$ 1,388$ 3,612$
21 42,647$ 5,000$ 1,279$ 3,721$
22 38,926$ 5,000$ 1,168$ 3,832$
23 35,094$ 5,000$ 1,053$ 3,947$
24 31,147$ 5,000$ 934$ 4,066$
25 27,081$ 5,000$ 812$ 4,188$
26 22,894$ 5,000$ 687$ 4,313$
27 18,581$ 5,000$ 557$ 4,443$
28 14,138$ 5,000$ 424$ 4,576$
29 9,562$ 5,000$ 287$ 4,713$
30 4,849$ 5,000$ 145$ 4,855$

W pierwszym roku odkładasz 3000$ na odsetki i 2000$ na spłatę kapitału.

Do 30 roku odłożyłeś 145$ na odsetki i 4855$ na zasadę. ponieważ twoja zasada była mała, twoje odsetki były małe.

Kluczem do zrozumienia kredytu hipotecznego jest spojrzenie na harmonogram amortyzacji . Włóż 100k, 4,5% odsetek, 30 lat, 360 miesięcznych płatności i spójrz na wyniki. Powinieneś otrzymać około 507 miesięcznych płatności P&I. Amortyzacja to tylko część kredytowa, escrow na podatki i ubezpieczenie oraz dodatkowe płatności za PMI są ekstra.

Otrzymasz listę wszystkich płatności, które odpowiadają wprowadzonym liczbom. Nie będą one dokładnie odpowiadać temu, co naprawdę otrzymujemy w kredycie hipotecznym, ale są wystarczająco zbliżone, aby zademonstrować sposób działania amortyzacji i zaplanować budżet. Dla tych warunków, przy równych płatnościach miesięcznych, zaczniesz płacić 74% odsetek od pierwszej płatności. Z każdą następną płatnością odsetek ten będzie się zmniejszał.

Sposób, w jaki to wszystko jest obliczane, to równania wartości pieniądza w czasie. https://en.wikipedia.org/wiki/Time Wartość pieniądza w czasie . Czytaj powoli, zrozum jak działają te równania, a następnie spójrz na wzór na powtarzającą się płatność i wartość bieżącą. Służy on do określenia miesięcznej płatności.

Możesz sprawdzić, czy formuła działa, używając ich odpowiedzi i tworząc arkusz kalkulacyjny z tymi kolumnami: Poprzednie saldo, płatność, odsetki, nowe saldo. Każdy wiersz reprezentuje jeden miesiąc. Oblicz odsetki jako poprzednie saldo ∗ APR/12. Oblicz nowe saldo jako poprzednie saldo minus płatność plus odsetki.

Przepracuj to wszystko dla pożyczki na 1 rok, a zrozumiesz o wiele lepiej.