O ile więcej niż wynosi mój kredyt hipoteczny powinienem płacić za wynajem?

Z przykrością muszę stwierdzić, że zadaje Pan niewłaściwe pytanie. Jeśli jestem właścicielem nieruchomości, którą kupiłem za gotówkę, nie mam żadnej hipoteki. Facet, któremu go sprzedaję, korzysta z usług pożyczkodawcy hard money (pobierającego wysokie oprocentowanie) i finansuje go w 100%. Wszystko to nic nie znaczy dla potencjalnego najemcy.

Ogólnie rzecz biorąc, należałoby spojrzeć na stosunek wynajmu do kupna w danej okolicy i zdecydować, czy domy sprzedają się po cenie, która sprawia, że opłaca się je kupić, a następnie wynająć.

W twojej sytuacji, rozumiem, że chcesz zdecydować się na czynsz w oparciu o swoje koszty. Ten statek już odpłynął. Jesteś już właścicielem. Musisz spojrzeć w okolicy i dowiedzieć się, za co twój dom będzie wynajmowany. I ta liczba powie ci, czy możesz sobie pozwolić na traktowanie go jako wynajem, czy też lepiej byłoby sprzedać.

Pamiętaj - nie podałeś kraju, ale jeśli jesteś w USA, częścią wynajmu nieruchomości jest to, że “musisz” ją amortyzować każdego roku. Jest to kwestia podatkowa. Zmniejszasz swoją bazę kosztową każdego roku i ta kwota jest stratą w stosunku do dochodu z wynajmu lub może być użyta w stosunku do zwykłego dochodu. Ale kiedy sprzedajesz, twoja podstawa jest niższa o tę kwotę i zostaniesz opodatkowany od różnicy między podstawą a ceną sprzedaży.

Edit: Po przeczytaniu zaktualizowanego pytania OP, pozwól mi odpowiedzieć w ten sposób. Istnieją eksperci, którzy sugerują, że nieruchomość do wynajęcia powinna mieć wystarczająco wysoki czynsz, aby 50% czynszu pokrywało wydatki. Np. 1500$ czynszu, 750$ idzie na podatki, ubezpieczenie, konserwację, naprawy itp. pozostałe 750$ można przeznaczyć na spłatę kredytu hipotecznego, a to, co pozostaje, to zysk gotówkowy.

Nikt nie może dać Ci więcej niż mgliste pojęcie o tym, czego szukać, ponieważ nie podzieliłeś się liczbami. Jakie są Twoje podatki? Ubezpieczenie? Roczne koszty utrzymania krajobrazu/odśnieżania? Następnie weź każdy przedmiot, który ma ograniczony okres użytkowania i podziel koszt przez jego okres użytkowania. np. 12 000 dolarów za dach przez 20 lat to 600 dolarów. Zrób to dla malowania i każdego urządzenia. Następnie dopuść 10% wskaźnik pustostanów. Jeśli pokryjesz to wszystko i hipotekę, może warto to zatrzymać. Ponieważ masz zero kapitału własnego, czas jest po twojej stronie, cena może wzrosnąć, i miejmy nadzieję, miesięczne płatności chip z dala od kredytu.

Wysokość czynszu zostanie ustalona przez:

czynsz pobierany w podobnych domach w pobliżu.

Twoje koszty nie mają w ogóle wpływu na cenę, którą otrzymasz.

Jak zauważyli inni, nie można po prostu wybrać korzystnej liczby i wynająć za tę kwotę. Jeśli chcesz wynająć swój dom, musisz wynająć go za wartość, na którą zgodzi się najemca.

Na przykład na mojej ulicy jest dom, który od 3 lat szuka najemców. Chcą 2,500$ miesięcznie. To pokrywa ich hipotekę, i trochę więcej na podatki i naprawy. Nigdy nie był wynajmowany raz. Inne domy w mojej okolicy wynajmują za około $1,000 miesięcznie. Nie ma żadnej wartości dla najemcy w wynajmowaniu domu, który jest 1500 dolarów więcej niż podobny dom 2 drzwi w dół.

Teraz to, na co możesz spojrzeć, to łagodzenie kosztów. Używam więc danych z mojego obszaru. Domy w mojej części Florydy muszą mieć klimatyzację działającą w mokrych miesiącach, aby utrzymać wilgoć z rujnowania domu. To może być łatwo 100 dolarów miesięcznie (zwykle więcej). Miasto wymaga, abyś miał usługi wodne, nawet gdy nie jesteś zajęty, choć koszt jest bardzo mały. To samo z odpadami, które są ryczałtową opłatą: $20 miesięcznie. Podlewanie podwórka jest koniecznością podczas suchych miesięcy (jeśli chcesz utrzymać trawę). Powiedzmy, że wychodzi na 50 dolarów miesięcznie, przez cały rok. Zwalczanie szkodników jest koniecznością, zwłaszcza jeśli twój dom ma drewniane części (jak podłogi lub dach). Nawet skromna kontrola szkodników jest 25 dolarów miesięcznie. Podatki od nieruchomości około 240 dolarów miesięcznie. Załóżmy, że twoja hipoteka wynosi około 1000 dolarów miesięcznie. Oznacza to, że pusty dom kosztowałby 1 435 dolarów.

Teraz, gdybyś miał wynająć dom, wiele z tych kosztów mogłoby “odejść”, stając się odpowiedzialnością najemców. Twoje koszty związane z tym, że dom jest pełny wyniosłyby $1,240. Dodajmy do tego 10% na naprawy i wyjdzie $1,364.

Teraz załóżmy, że możesz wynająć dom za 1 000 dolarów miesięcznie. Pamiętaj, że wszystkie te stawki są w porządku dla mojej okolicy, ale zmienią się w zależności od wielkości i udogodnień.

Masz do wyboru niech dom siedzi pusty za 1435 dolarów miesięcznie lub wypełnić go i tylko “stracić” 240 dolarów miesięcznie. Pamiętaj, że w obu przypadkach będziesz zyskiwał kapitał własny.

Więc co wiele osób robi wokół tutaj jest wynajem swoich domów i zapłacić $240 jako inwestycja. Za każde zapłacone 240$ otrzymują 1000$ w kapitale własnym (pomijając odsetki i opłaty, ale o to chodzi).

Teraz nie jest to dla nich maszynka do robienia pieniędzy, ale gdy się starzeją, dzieją się dwie rzeczy. Ta “płatność” w wysokości 240 dolarów miesięcznie spłaca ich hipotekę, więc w końcu stają się właścicielami domu na własność. Wtedy te $240 miesięcznie zamienia się w dodatkowy dochód. I w pewnym momencie, ich wynajem może być sprzedany za (zgadnijmy) 400.000 dolarów. Tak więc zapłacili 86 400 dolarów i otrzymali z powrotem 400 000 dolarów. Przez cały czas budują kapitał własny w swoim wynajmie i w domu, w którym mieszkają.

Ważnym wnioskiem z tego jest to, że nie jest to źródło dochodu dla wynajmującego, ale inwestycja. Prawdopodobnie nie będziesz w stanie wynająć domu za więcej niż hipoteka + koszty + podatki, ale jest to dobre narzędzie inwestycyjne.

Podczas gdy JoeTaxpayer dał bardzo wnikliwą odpowiedź i wyraźnie najlepszą odpowiedź, pozwól mi rozbić to naprawdę proste dla ciebie.

Porozmawiaj z dobrą do świetnej firmy zarządzającej nieruchomościami.

Biorąc pod uwagę, że będziesz poza stanem, będziesz potrzebował jednego w każdym razie. Dobry jest wart swojej ceny, świetny jeszcze lepiej.

Oni powiedzą Ci, co “rynek poniesie” na wynajem Twojego miejsca i spodziewane koszty. Na tej podstawie możesz podjąć inteligentną decyzję.

Czy masz jakieś doświadczenie w prowadzeniu wynajmu nieruchomości? Zakładam, że nie, a zatem powinieneś zatrudnić profesjonalistów jako część swojego zespołu.

Bardziej niż prawdopodobne, że będziesz musiał włożyć pieniądze, aby utrzymać tę nieruchomość jako wynajem. To jest po prostu jak numery mają tendencję do pracy.

Po pierwsze, pozwól mi powtórzyć to, co wszyscy inni mówią o stawkach czynszu nie mających nic wspólnego z wydatkami. powinieneś naliczać stawki rynkowe. nieco wyższe, jeśli chcesz mieć lepszych najemców i nieco niższe, jeśli chcesz uniknąć przedłużającego się pustostanu. możesz określić stawki rynkowe, znajdując podobne nieruchomości w Twojej okolicy i widząc, ile żądają za czynsz. będziesz musiał dostosować się do lokalizacji, powierzchni kwadratowej, liczby łazienek itp.

Teraz, gdy to jest z drogi, oto krótka lista kontrolna wydatków, które musisz obliczyć i/lub oszacować dla konkretnej nieruchomości, aby zdecydować, czy powinieneś wynająć czy sprzedać:

1. odsetki hipoteczne (prawdopodobnie nie chcesz liczyć zasady, którą spłacasz każdego miesiąca). w dzisiejszych czasach jest to około 3-5% kwoty kredytu.
2. utracony kapitał (kwota miesięcznego dochodu, którą spodziewałbyś się uzyskać, gdybyś odzyskał swoją zaliczkę lub inny zgromadzony kapitał własny). 3-10% swojego kapitału własnego jest rozsądną liczbą.
3. podatki. to jest generalnie około 2% wartości nieruchomości, ale różni się szalenie w zależności od stanu, a nawet powiatu.
4. ubezpieczenie. to jest około 0,5-1% wartości domu. powinieneś już mieć ubezpieczenie właściciela domu, ale prawdopodobnie powinieneś przejść na ubezpieczenie właściciela za nieco więcej pieniędzy.
5. konserwacja. takie rzeczy, jak koszenie trawnika i wymiana filtra w piecu, możesz przekazać najemcy. w przeciwnym razie możesz wynająć serwis. będziesz także musiał przeprowadzać coroczne inspekcje i dbać o dywany.
6. naprawy. gdy zepsuje się piec lub rura zacznie przeciekać, jesteś na haku. szacunkowe koszty napraw wahają się od 0,5%-2% wartości domu rocznie. nowy dach może kosztować cię 10% wartości domu, ale prawdopodobnie będzie potrzebny tylko co 15 lat. najlepsze szacunki tych kosztów zawierają każdą ważną pozycję z szacunkowym okresem użytkowania i kosztem wymiany.
7. koszty zarządzania. ktoś musi być na wezwanie w przypadku napraw awaryjnych, przeprowadzać coroczne inspekcje, śledzić wnioski najemców, opóźnienia w płatnościach itp. jeśli zatrudnisz firmę zarządzającą, zazwyczaj pobiera ona procent od czynszu. około 10% czynszu jest dość normalne, ale stawki różnią się znacznie, a niektóre firmy zarządzające pobierają stałą opłatę miesięczną.
8. aprecjacja/ deprecjacja. zazwyczaj jest to raczej dochód niż wydatek. domy zwykle zyskują na wartości zgodnie z inflacją. inflacja w usa wynosi około 3% rocznie. jednak na złym rynku (np. w 2009 roku) ceny domów mogą drastycznie spaść.

jeśli zsumujesz wszystkie powyższe wydatki i jest to więcej niż stawki rynkowe za wynajem, powinieneś sprzedać. jeśli powyższe wydatki są niższe niż stawki rynkowe, musisz zastanowić się, czy marża zysku jest wystarczająca, aby usprawiedliwić kłopot i ryzyko.

Myślę, że próbujesz dowiedzieć się, jaka będzie dla Ciebie opłacalna stawka czynszu, abyś mógł zdecydować, czy wynajem po obecnych stawkach rynkowych jest dla Ciebie opłacalny.

Jest to trudne do określenia, ponieważ przyszłe wyceny są niepewne. Można jednak dokonać przybliżonych szacunków. Najbardziej niepewnym składnikiem jest prawdopodobnie aprecjacja lub deprecjacja kapitału (wzrost lub spadek wartości nieruchomości). Jest to zazwyczaj stosunkowo duża liczba (znacząca dla obliczeń). Wartość ta jest niepewna, ponieważ zależy od przewidywań dotyczących rynku mieszkaniowego. Przyszłe stopy procentowe lub warunki ekonomiczne będą prawdopodobnie odgrywać główną rolę w dyktowaniu przyszłej wartości domu. Oczywiście istnieje wiele innych kosztów do rozważenia, takich jak utrzymanie, podatki i ubezpieczenia, z których niektóre mogą być przez escrow i zawarte w płatności hipotecznej. Największą niepewnością w zakresie dochodów są poziom czynszu i wskaźnik obłożenia. Pierwszy z nich jest w miarę przewidywalny, drugi mniej.

Radzę zrobić arkusz kalkulacyjny i wymienić je wszystkie z marginesami błędu, aby mieć jakieś pojęcie.

Bezwzględna kwota, jaką płacisz za kredyt hipoteczny, jest jak czerwony śledź, podobny do tego, gdy sprzedawcy samochodów pytają Cię, na jaką ratę Cię stać. To nie jest to, co jest istotne. Istotna jest wartość bieżąca netto WSZYSTKICH płatności w stosunku do tego, co otrzymujesz w zamian.

Zauważ, że jednym z problemów z oceną kosztu kapitału jest to, jaki jest twój koszt alternatywny. tzn. jeśli nie miałbyś pieniędzy związanych z nieruchomościami, co mógłbyś zarobić z nimi gdzie indziej? To nie jest tak naprawdę część kosztu kapitału, ale jest to coś do rozważenia.

Należy również pamiętać, że całkowita miesięczna płatność za kredyt hipoteczny nie jest przydatna do obliczeń, ponieważ znaczna część płatności będzie prawdopodobnie na spłatę kapitału i jako takie nie stanowi realnego kosztu dla Ciebie (to naprawdę tylko transfer - zmniejszenie salda bankowego, ale zwiększenie kapitału własnego w domu). Część odsetkowa jest realnym kosztem dla Ciebie.

Chciałem tylko dodać jeden czynnik do innych odpowiedzi. Koszt utrzymania itp. nie jest ułamkiem kosztu finansowania - jest to bardziej prawdopodobne, ułamek wartości domu, a funkcja jego wieku. Jeśli mówisz, że trzeba wymienić dach co 25 lat, a to kosztuje 10.000 dolarów (zależy od wielkości domu, oczywiście), to trzeba odłożyć 400 dolarów rocznie na naprawę dachu. Inne koszty (malowanie, podłogi, kuchnia, łazienki, podgrzewacze wody, ogrzewanie, AC, utrzymanie stoczni itp.) można z grubsza oszacować w ten sam sposób. ) można z grubsza oszacować w ten sam sposób. Zasadą jest 1% wartości domu rocznie ](https://www.thebalance.com/home-maintenance-budget-453820) na pokrycie wszystkich dużych wydatków na utrzymanie. Jeśli płacisz 4% kredytu hipotecznego, zwiększyłoby to rezerwę o 25%; ale jeśli stopy procentowe wzrosną, ułamek może być mniejszy (pamiętam, że płaciłem ponad 10% kredytu hipotecznego…).

Ogólnie rzecz biorąc, czy utrzymanie nieruchomości dla długoterminowego dochodu z wynajmu (z potencjałem wzrostu wartości - ale ceny mogą rosnąć i spadać) jest dobrym pomysłem, będzie w dużej mierze zależeć od Twojej zdolności do przewidywania przyszłych kosztów i wartości. Jeśli masz zmienną hipotekę, będzie to trudniejsze do zrobienia.

Twoje rozumowanie jest wsteczne. Jak zauważyli inni, nie można po prostu zdecydować, ile się pobiera opłat niezależnie od rynku. Pozwól mi sparafrazować trochę ekonomii 101, aby podkreślić, dlaczego nie powinieneś myśleć w ten sposób:

Możesz zobaczyć nieruchomość do wynajęcia, taką jak twój dom (to samo rozumowanie jest zwykle wyjaśniane na przykładzie pokoi hotelowych) jako serię łatwo psujących się towarów. Twój dom reprezentuje potencjalną sprzedaż styczniowego czynszu (który ginie po zakończeniu stycznia), plus czynsz za luty itd.

Twoje podejście polegało na obliczeniu całkowitych kosztów (wszystkich stałych i zmiennych kosztów posiadania tego domu, jak również kosztów związanych z wynajmem) i uśrednieniu ich w okresie czasu, tak abyś wiedział, ile przynajmniej poprosić.

Zakładając, że chcesz go tylko wynająć, a nie sprzedać lub pozwolić komuś z rodziny w nim mieszkać, nie możesz myśleć w ten sposób. Większość z tych kosztów, które uśredniłeś, to coś, co ekonomiści nazywają kosztami utopionymi. Poniosłeś już koszty kredytu hipotecznego i nie ma na nie wpływu Twoja decyzja o wynajmie lub nie. Te koszty są nieistotne dla Twojego procesu decyzyjnego. Musisz myśleć tylko o kosztach krańcowych: tych dodatkowych kosztach, które masz, gdy wynajmujesz, a nie masz, gdy nie wynajmujesz.

Spójrz na ceny rynkowe wynajmu podobnych nieruchomości w tym regionie i porównaj je z Twoimi kosztami krańcowymi. Dopóki są one wyższe niż Twoje koszty krańcowe, wynajmuj. Nie oznacza to, że na pewno osiągniesz zysk, ale oznacza to, że na pewno poniesiesz mniejsze straty niż w przypadku jedynej alternatywy, czyli nie wynajmowania.

Zgadzam się z poprzednimi postami pytanie jest źle sformułowane.

-but-

Clark Howard mówi, że naprawdę trzeba być coraz 90% z powrotem w płatności hipotecznych. Pamiętaj, że to, co kiedykolwiek płacisz w zasadzie miesięcznie jest dodawanie do swojej wartości netto i każdy miesiąc, który dostaje trochę więcej pieniędzy niż ostatnia płatność. Również jest to dobry hedge na inflację i w pewnym momencie w ciągu kilku lat będzie na break even.

Myślę, że hipoteka nie może w ogóle wchodzić w rachubę, aby określić, ile trzeba zapłacić. Oczywiście chcesz pokryć swoją hipotekę, ale cena wynajmu zależy tylko od tego, ile najemca jest skłonny zapłacić (oferta i popyt), a nie od twojej hipoteki (niektórzy ludzie nawet nie mają hipoteki).

Innymi słowy, uważam, że powinieneś stosować ceny oparte na podobnych domach do wynajęcia.

więc jeśli go wynajmujemy, nie chcemy po prostu pobierać opłat w wysokości, jaką płacimy za nasz kredyt hipoteczny - zdecydowanie tracilibyśmy pieniądze, gdybyśmy to zrobili.

Myślę, że przeoczyłeś jedną rzecz: twój zysk / strata nie jest miesięczna. Twój zysk to nieruchomość, która pozostała po zakończeniu kredytu hipotecznego. Nawet jeśli musisz dodać dodatkowe $100 każdego miesiąca, ponieważ wynajmujesz mniej niż hipoteka + utrzymanie + podatki, po 30 latach zostaniesz z nieruchomością wartą np. $200k, podczas gdy zapłaciłeś za nią np. 30 lat * 12 miesięcy * $100 = $36k.

Możesz wynająć go niżej niż twoje koszty i nadal osiągać zyski w dłuższej perspektywie.

Aby podjąć decyzję, potrzebne są liczby: Sugeruję arkusz kalkulacyjny. Wymień miesięczne i roczne koszty (zobacz inne odpowiedzi). Następnie określ, jaka jest stawka rynkowa za wynajem. Gdy masz numery to będzie jasne z punktu widzenia liczb. Trzeba wziąć pod uwagę kłopot posiadania nieruchomości z daleka, który nie jest uwzględniony w arkuszu kalkulacyjnym.