Firma hipoteczna próbuje nas zmusić do dokonania napraw po roszczeniu ubezpieczeniowym

Zgłosiłeś roszczenie z tytułu uszkodzenia pokładu. Firma ubezpieczeniowa powiadomiła towarzystwo hipoteczne.

Teraz firma hipoteczna chce się upewnić, że zabezpieczenie kredytu jest nadal w dobrym stanie.

Chcą, abyś dokonał napraw, na które nalegałeś. Mogą nawet wymagać, abyś skorzystał z usług licencjonowanego wykonawcy przed zwolnieniem funduszy.

Gdy już będziesz właścicielem domu bez hipoteki, sam będziesz mógł zdecydować, czy konieczne są drobne naprawy.

Twoja umowa kredytu hipotecznego prawdopodobnie daje Ci trzy możliwości:

• Spłacić kredyt hipoteczny w całości.

• Wykorzystanie wypłaty firmy ubezpieczeniowej na naprawę pokładu, aby był on podobnej jakości, co w momencie zaciągania kredytu hipotecznego, pozwalając na normalne zużycie od momentu zaciągnięcia kredytu.
  Innymi słowy, możesz “przywrócić lub naprawić nieruchomość, aby uniknąć zmniejszenia zabezpieczenia kredytodawcy”.
  Zgodnie z większością amerykańskich kredytów hipotecznych, jeżeli możesz dokonać napraw za kwotę niższą niż kwota ubezpieczenia, a kredytodawca jest zadowolony z efektów pracy, możesz zatrzymać zaoszczędzone pieniądze.

• Przekaż płatność firmy ubezpieczeniowej za naprawę pokładu swojemu pożyczkodawcy, a on odda tę kwotę na poczet kapitału Twojej hipoteki.
  Jeśli naprawy nie są “ekonomicznie wykonalne”, a ty jesteś na bieżąco z płatnościami, większość amerykańskich kredytów hipotecznych określa takie wykorzystanie pieniędzy.

Oto kilka typowych zapisów hipotecznych w tym zakresie. Jest to fragment formularza Fannie Mae/Freddie Mac 3048 ](http://www.freddiemac.com/uniform/pdf/3048.pdf), który jest używany przez większość banków do udzielania kredytów hipotecznych w stanie Waszyngton. (Dodałem podział na akapity i pogrubienie dla jasności.) Wiele stanów ma inne sformułowania, ale intencja jest taka sama:

W przypadku straty, pożyczkobiorca powinien niezwłocznie powiadomić ubezpieczyciela i pożyczkodawcę. Pożyczkodawca może sporządzić dowód szkody, jeżeli nie zostanie on sporządzony niezwłocznie przez Pożyczkobiorcę. O ile Pożyczkodawca i Pożyczkobiorca nie uzgodnią inaczej na piśmie, wpływy z ubezpieczenia, bez względu na to, czy ubezpieczenie było wymagane przez Pożyczkodawcę, zostaną przeznaczone na renowację lub naprawę Nieruchomości, jeżeli renowacja lub naprawa jest ekonomicznie wykonalna, a zabezpieczenie Pożyczkodawcy nie zostanie zmniejszone.

W okresie takiej naprawy i renowacji, Pożyczkodawca będzie miał prawo zatrzymać wpływy z ubezpieczenia do czasu, gdy Pożyczkodawca będzie miał możliwość przeprowadzenia inspekcji Nieruchomości w celu zapewnienia, że prace zostały ukończone w sposób satysfakcjonujący Pożyczkodawcę, pod warunkiem, że taka inspekcja zostanie przeprowadzona niezwłocznie. Pożyczkodawca może wypłacić środki za naprawy i renowację w formie pojedynczej płatności lub w serii płatności okresowych w miarę ukończenia prac. O ile nie zostanie zawarta umowa na piśmie lub Obowiązujące Prawo nie wymaga zapłaty odsetek od takich wpływów z ubezpieczenia, Pożyczkodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty Pożyczkobiorcy jakichkolwiek odsetek lub zysków od takich wpływów.

Opłaty dla doradców publicznych lub innych osób trzecich zatrudnionych przez Pożyczkobiorcę nie będą wypłacane z wpływów z ubezpieczenia i będą wyłącznym obowiązkiem Pożyczkobiorcy.

Jeżeli odbudowa lub naprawa nie jest ekonomicznie wykonalna lub zabezpieczenie Pożyczkodawcy zostałoby zmniejszone, wpływy z ubezpieczenia zostaną zastosowane do kwot zabezpieczonych niniejszym Instrumentem Zabezpieczenia, bez względu na to, czy są one wówczas wymagalne czy nie, a ewentualna nadwyżka zostanie wypłacona Pożyczkobiorcy. Wpływy z ubezpieczenia zostaną wykorzystane w kolejności przewidzianej w punkcie 2.

Sprawdź swoją dokumentację hipoteczną. Większość kredytów hipotecznych zawiera klauzule zobowiązujące do utrzymania nieruchomości, utrzymywania jej w dobrym stanie i zapobiegania zepsuciu. Nieruchomość jest zabezpieczeniem kredytu hipotecznego, więc rozsądne jest, że mają głos w utrzymaniu nieruchomości w dobrym stanie.

Możesz im powiedzieć, żeby walili w piasek, a wtedy mogą wezwać do spłaty kredytu w całości.

Zilustrujmy jak działa typowy kredyt hipoteczny i jego ubezpieczenie, od samego początku.

• Ty: Ile za ten dom?
• Poprzedni właściciel: 100k
• Ty: Daj mi kredyt na 100k, pozwolę ci trzymać ten składnik majątku o wartości 100k jako zabezpieczenie
• Bank: Czy to naprawdę jest warte 100k?
• Rzeczoznawca: Tak, jest warte 100k.
• Bank: Tu jest 100k dla Ciebie. Teraz ubezpiecz go na tę kwotę, aby wartość mojego zabezpieczenia była chroniona.

upłynęło kilka lat

• Ty: Burza uszkodziła mój dom.
• Rzeczoznawca: Uszkodzenie było na 10k, dlatego dom jest teraz wart 90k.
• Ubezpieczyciel: Tu jest twoje 10k. Nasza umowa jest zawarta, zrób z nimi co chcesz.
• Ty: Naprawiłem mój dom z powrotem do 98k, a ostatnie 2k zachowam na później
• Bank: Chwileczkę! Naszą umową było posiadanie 100k aktywów jako zabezpieczenia. Nie zgadzam się na 98k!

Jesteś teraz w ostatnim punkcie. Sens ubezpieczenia polegał na tym, aby zachować wartość zabezpieczenia banku, przynajmniej z jego punktu widzenia. Zgłaszając roszczenie poświadczyłeś, że doszło do szkody i że utracona została jakaś wartość nieruchomości. Rozsądne z punktu widzenia banku jest tylko to, że chce, aby wartość majątku została przywrócona do wartości kredytu. Albo na odwrót. Bank tak naprawdę nie dba o to, czy Twój pokład jest naprawiony, zależy mu tylko na tym, żeby prawa strona była równa lewej w księgach. Biorąc kredyt hipoteczny zgodziłeś się na zachowanie wartości nieruchomości. Jest wiele sposobów na wyjście z tej sytuacji, ale wyrzucenie pieniędzy do kieszeni nie jest jednym z nich.

Nie ma potrzeby walczyć z firmą hipoteczną, ponieważ ma ona rację. Porozmawiaj z nimi w dobrej wierze i przeanalizuj dostępne opcje. Jeśli czujesz, że możesz żyć z pokładem, jak to jest, a następnie spłacić część kredytu może być dobrym pomysłem. Nie “tracisz” pieniędzy w ten sposób, nadal jesteś 2k do przodu - tylko nie teraz, ale za 20 lat.

Afterthought: jest możliwe, że byłoby “wystarczy”, aby ponownie ocenić dom, aby upewnić się, że jest nadal wart swojej pierwotnej wartości, nawet z uszkodzonym pokładzie (np. z powodu innych ulepszeń, które zostały wykonane w ciągu roku lub ogólne ceny nieruchomości rosnące w okolicy). I umieścić cudzysłów, ponieważ trzeba liczyć koszty ponownej oceny, które mogą być zbyt duże, aby to warto. I może się okazać, że jest warta jeszcze mniej, np. gdyby ceny spadły. Albo dodać kolejne zabezpieczenie, ale to oznacza podpisanie kolejnego zastawu, co też kosztuje.

Krótko mówiąc, firma hipoteczna ma znaczący interes w wartości odsprzedaży domu w przypadku niewywiązania się z umowy. Wyobraź sobie scenariusz, w którym mówisz sobie, że nie zamierzasz naprawić pokładu jeszcze (“meh, zrobimy to w przyszłym lecie”) i coś się dzieje, co powoduje niespłacenia kredytu hipotecznego.

Wartość odsprzedaży domu może być uszkodzony przez pokład, nawet jeśli jesteś gotów żyć z nim. Że jest w przypadku, firma hipoteczna ma wszelkie prawa, aby nalegać, aby przeprowadzić naprawy w celu utrzymania nieruchomości w stanie nadającym się do sprzedaży, więc istotą tego jest, nie masz wiele do wyboru, ale do naprawy.

Należy również pamiętać, że firma ubezpieczeniowa zapłaciła za naprawę dachu _i tarasu. Jeśli dowiedzieliby się, że nie masz zamiaru wykorzystać tych pieniędzy na naprawę nieruchomości, mógłbyś znaleźć się w gorącej wodzie kąpany. W końcu _przyjąłeś czek na naprawy, których teraz nie wykonujesz.

To jest po prostu możliwe, że jeśli masz swój dom oceniane (prawdopodobny koszt kilkaset dolarów), a wartość jest wystarczająco wyższa niż to, co firma hipoteczna jest należne, że pozwolą tego slajdu, ponieważ są one objęte. Wiele banków, przynajmniej, pozwalają zabezpieczone linie kredytowe przeciwko kapitału własnego w domu, i pozwalają kwoty pożyczki, aby zwiększyć, jeśli / jak wartość nieruchomości idzie w górę i Twój kapitał wzrasta. Jednakże, chciałbym uruchomić to przez firmę hipotecznych przed inwestowaniem w ocenie, ponieważ mogą one nie być tak elastyczne w ten sposób, jak banki, z którymi miałem do czynienia, a w każdym razie jest to hazard, chyba że jesteś pewien wartości nieruchomości.