2016-10-08 21:02:01 +0000 2016-10-08 21:02:01 +0000
5
5

Jak długo muszę mieszkać jako kupujący po raz pierwszy, zanim wynajmę nieruchomość?

Parę dni temu zadałem pytanie - Jak długo powinienem spłacać kredyt hipoteczny, aby przy sprzedaży osiągnąć próg rentowności? (czy 2 lata wystarczą) - jak widać zastanawiam się nad wzięciem kredytu hipotecznego.

Staram się zbierać jak najwięcej informacji - problem w tym, że większość poradników zakłada, że ludzie kupują dom z zamiarem zamieszkania w nim. Ponieważ Londyn jest tak drogi, że nie stać mnie na miejsce, w którym chciałbym mieszkać przez dłuższy czas.

Hipotetycznie (nie cytuj mnie na wypadek, gdyby któryś z kredytodawców przeszukał moje nazwisko) intencją mogłoby być umożliwienie, aby dochód z wynajmu spłacał kredyt hipoteczny - nawet jeśli każdego miesiąca brakowałoby mi 100 funtów, spłacałbym 1000 funtów na poczet kapitału i odsetek, a za 25 lat stałbym się prawowitym właścicielem tego miejsca - a dochód ze sprzedaży mógłbym przeznaczyć na zakup biletu na Marsa.

Kilka badań:

1

Tutaj jest dobra odpowiedź: https://www.theguardian.com/money/2015/jan/08/buying-to-let-while-renting

Chociaż bardzo chcielibyśmy kupić w Londynie, nie stać nas na depozyt za miejsce, w którym chcielibyśmy mieszkać.

Zapytali więc, czy mogliby kupić nieruchomość, a następnie ją wynająć:

A odpowiedź brzmi: nie, nie można. Kredyty hipoteczne na cele mieszkaniowe są przeznaczone na nieruchomości, w których kredytobiorca będzie mieszkał i nazywał je domem. Jeśli chcesz kupić nieruchomość, którą będziesz wynajmować i nigdy w niej nie zamieszkasz, potrzebujesz kredytu hipotecznego buy-to-let, co może być trudne.

Oczywiście byłoby nieodpowiedzialnością przyjąć “nie” jako odpowiedź…

2

Inna dobra odpowiedź: http://www.thisismoney.co.uk/money/experts/article-2462805/Can-I-let-new-house-telling-lender.html

Czy często jest jakiś limit czasowy, zanim będziesz mógł go wynająć?

I dwie opinie:

Będzie to zależało od Twojego pożyczkodawcy i indywidualnych okoliczności, ale Twoja umowa hipoteczna może pozostać taka sama i Twój pożyczkodawca zapewni Ci “zgodę na wynajem” bez żadnych dodatkowych opłat, jednak jest to bardzo zależne od ich uznania. Obecnie będą chcieli obciążyć Cię za zgodę na wynajem, ewentualnie dodać premię do oprocentowania kredytu hipotecznego, a ostatecznie ograniczyć, jak długo możesz pozostać na standardowym kredycie hipotecznym, zanim zostaniesz przeniesiony na kredyt typu buy-to-let.

3

Kolejna świetna odpowiedź: http://blog.moneysavingexpert.com/2016/04/19/can-you-rent-out-a-home-bought-with-a-help-to-buy-isalifetime-isa/

Jednakże, zgodnie z zasadami programu Help to Buy ISA, jeśli osoba twierdzi, że premia Help to Buy ISA i nie zamierza uczynić nieruchomości swoim domem, rząd będzie dążył do zwrotu funduszy. Nie otrzymałem jeszcze informacji o tym, jak to się stanie w praktyce, ani czy będzie grzywna (zakładam, że nie z lektury powyższego oświadczenia). Oczywiście, jeśli w pewnym momencie przechodzisz na wynajem, powinieneś uzyskać zgodę kredytodawcy hipotecznego (co może być trudne) lub przejść na kredyt hipoteczny buy-to-let.

Sidenote - http://jakoszczedzacpieniadze.pl/jak-kupic-10-mieszkan-na-wynajem-na-kredyt-hipoteczny - autor bardzo popularnego podcastu o zarządzaniu pieniędzmi ma plan nabycia 10 mieszkań buy-to-let przy użyciu osobistych kredytów hipotecznych … Jeśli on zadzwonić ciągnąć z takiego wyczynu, powinienem mieć prawo do rozpoczęcia z jednym.

Co powinienem zrobić:

  • przeczytać drobny druczek
  • negocjować z bankiem
  • poinformować bank
  • przejść na “buy-to-let”

*Czy są jakieś przemyślenia i “must known” gotchas? *

UPDATE: https://www.gov.uk/stamp-duty-land-tax/overview - https://www.gov.uk/stamp-duty-land-tax/overview - Rząd strzelił “spektakularną bramkę do własnej bramki” podnosząc stawki opłaty skarbowej do 12 procent dla domów wartych więcej niż 1. 5 milionów

PS: Dla każdego, kto stoi przed podobnymi dylematami - ISA to no-brainer - https://www.helptobuy.gov.uk/help-to-buy-isa/how-does-it-work/ - “The Government will top up your savings by 25%” up to £3000 - it’s essentially free money and I cannot see any downside.

EDIT / UPDATE: https://blog.moneysavingexpert.com/2016/04/can-you-rent-out-a-home-bought-with-a-help-to-buy-isalifetime-isa/ - ten sam link, ale prawdopodobnie zaktualizowana treść. Wygląda na to, że teraz zasady się zmieniły. UK to kraj z długą historią własności ziemi, powinienem był wziąć to pod uwagę jeszcze w 2016 roku.
Źródło

Odpowiedzi (2)

5
5
5
2017-04-18 13:18:35 +0000

To co robisz jest nieetyczne i nielegalne, ale bardzo trudne do złapania i ścigania. Kluczową rzeczą, o której nieetyczna osoba powinna pomyśleć jest ubezpieczenie.

Dla większości rządowych programów motywacyjnych musisz mieć zamiar zamieszkać w danym miejscu. Niezwykle trudno jest udowodnić zamiar - chyba że zadasz to pytanie pod swoim nazwiskiem na publicznym forum, które jest archiwizowane przez wiele wyszukiwarek i prowadzi dziennik wszystkich zmian.

W przypadku innych osób, często zdarza się, że twierdzą one, że zamierzały zamieszkać, ale były zaskoczone, że ich finanse nie działają tak, jak przewidywały.

Mimo to, dopóki bank jest spłacany, jest mało prawdopodobne, że będzie prowadził dochodzenie.

Co się jednak stanie, jeśli konieczna będzie poważna naprawa? Masz ubezpieczenie - ponieważ twój bank zażądał dowodu ubezpieczenia zanim udzieli kredytu hipotecznego. Ubezpieczenie to dotyczy budynku zajmowanego przez właściciela, którego Pan nie posiada.

Twoje ubezpieczenie sprawdzi Twoje roszczenie. Jeśli okoliczności nie odpowiadają temu, na co jest Pan(i) ubezpieczony(a), ponieważ okłamał(a) Pan(i) firmę ubezpieczeniową, nie wypłaci ona odszkodowania - do czego ma prawo.

Prowadzisz nieubezpieczoną działalność z najemcami. Jest to ukryte ryzyko, którego być może nie bierzesz pod uwagę. Najemcy nie traktują mienia z taką samą troską jak właściciel - dlatego są inaczej ubezpieczeni. Płacisz teraz za ubezpieczenie, z którego trudno będzie Ci się wywiązać.

Ponadto, jeśli wydarzy się coś, co sprawi, że nadejdzie czas na dochodzenie wartości ubezpieczenia, abyś mógł spłacić kredyt hipoteczny, firma ubezpieczeniowa przeprowadzi dochodzenie. Bardzo łatwo może odmówić zapłaty za nieuczciwe roszczenie. Mogą skierować sprawę na policję w związku z oszustwem ubezpieczeniowym. Bank będzie chciał odzyskać swoje pieniądze. Jeśli odkryją, że nie zajmowałeś nieruchomości, mogą ją po prostu zamknąć. Mogą też powiadomić rząd, że nie zajmowałeś nieruchomości, a wtedy ktoś może cię przeszukać i stwierdzić, że miałeś zamiar wyłudzić pieniądze z programu, które są dla ciebie wolne, ale dostałeś je podstępem.

Rozważ mniej ryzykowną, nieetyczną ścieżkę, na przykład mówiąc ludziom, że zostałeś zablokowany w samochodzie i potrzebujesz tylko trochę pieniędzy, aby zapłacić ślusarzowi za jego otwarcie. Obiecujesz, że zapłacisz im z powrotem, jak tylko dostaniesz się do swojego samochodu, gdzie jest twój portfel. Następnie weź ich pieniądze i idź znaleźć innego frajera. Jest to etycznie równoważne i jest znacznie mniej prawdopodobne, że pójdziesz do więzienia. Jednak musisz stawić czoła ludziom, których oszukujesz dla pieniędzy, więc możesz czuć się mniej komfortowo. Powodzenia w podejmowaniu decyzji!
Źródło
2
2
2
2017-04-18 14:09:26 +0000

Wyjaśnienie jednego z pożyczkodawców na temat uzyskania pozwolenia na wynajem. Wynika z niego, że jest to proste, z 1% dodatkowymi odsetkami do zapłacenia. Nie ma jednak gwarancji, że pozwolenie zostanie wydane, więc może istnieć ryzyko. http://www.nationwide.co.uk/support/support-articles/manage-your-account/letting-your-property/letting-your-property-overview

Zdecydowanie wynajmowanie nieruchomości obciążonej hipoteką mieszkaniową nie jest dobrym pomysłem.
Źródło