Posiadam dom od 3 lat. Kredyt hipoteczny na 15 czy 30 lat?

Powiedziałeś, że uważasz, że odsetki, które zapłacisz w ciągu pierwszych 3 lat będą takie same przy kredytach hipotecznych 15- i 30-letnich. To nie jest całkiem dokładne.

Przyjrzyjmy się liczbom.

Z podanych przez Ciebie liczb dotyczących miesięcznych płatności wynika, że zakładasz oprocentowanie na poziomie 4,0%. Wydaje się to dość wysokie, ponieważ obecne średnie krajowe oprocentowanie kredytów hipotecznych wynosi obecnie 2,86% dla 15-letniej stałej stopy procentowej i 3,61% dla 30-letniej stałej stopy procentowej. Ponieważ planujesz sprzedać w ciągu 3 lat, można potencjalnie uzyskać jeszcze lepsze oprocentowanie poprzez uzyskanie zmiennej stopy hipotecznej; obecna średnia krajowa dla 5-letniej zmiennej stopy wynosi 2,80%. Jednak stawki mogą się różnić lokalnie i z sytuacji kredytowej, więc założę, że 4,0% jest najlepszym oprocentowaniem można uzyskać albo 15-letni lub 30-letni kredyt hipoteczny. (Jeśli możesz uzyskać niższe oprocentowanie, możesz zaoszczędzić całkiem sporo, nawet w ciągu zaledwie 3 lat).

Dla $230K, 15-letnia hipoteka na 4,0% , przez następne trzy lata, oto co zapłacisz:

• Miesięczna płatność: $1,701.28 ($61,246.08 w ciągu 36 miesięcy)
• Całkowite odsetki zapłacone w ciągu pierwszych 36 miesięcy: $25.561,08
• Pozostały kapitał po pierwszych 36 miesiącach: $194,314.92
• Kapitał własny domu, zakładając brak zmiany wartości: $35,685.08

Jeśli zamiast tego wybrałeś 30-letni kredyt hipoteczny na 4,0% , oto jak wyglądasz:

• Miesięczna płatność: $1098.06 ($39,530.16 w ciągu 36 miesięcy)
• Całkowite odsetki zapłacone w ciągu pierwszych 36 miesięcy: $26,877.06
• Pozostały kapitał po pierwszych 36 miesiącach: $217,347.07
• Kapitał własny w domu, zakładając brak zmiany wartości: $12,652.93

Tak więc różnica w odsetkach zapłaconych pomiędzy tymi dwoma opcjami w ciągu pierwszych trzech lat wynosi nieco ponad $1,300.

Z powodu większej płatności, różnica w kapitale własnym po 3 latach jest znacznie większa: ponad 23 000 $. Powodem, dla którego jest to ważne, jest to, że tylko 3 lata pomiędzy momentem zakupu domu a momentem jego sprzedaży, nie ma gwarancji, że wartość domu wzrośnie w tym czasie. Wartość może równie dobrze być mniejsza za trzy lata od teraz. Przy 30-letniej hipotece, wkładasz tylko 13 tys. dolarów na poczet kapitału, a jeśli wartość domu spadnie, możesz znaleźć się do góry nogami w hipotece . Przy 15-letniej hipotece, będziesz wkładał ponad 35 tys. dolarów na poczet swojego kapitału i będziesz mógł wytrzymać znacznie większy spadek wartości domu, zanim znajdziesz się pod wodą.

Biorąc pod uwagę, że różnica w kapitale własnym pomiędzy 15- i 30-letnim kredytem hipotecznym jest kompensowana przez kwotę, którą oszczędzasz w płatności każdego miesiąca. Dlatego, jeśli trzymasz się swoich dodatkowych 600 dolarów miesięcznie, których nie musisz płacić przy 30-letnim kredycie, różnica między tymi dwoma opcjami wynosi tylko 1300 dolarów odsetek. Jeśli wydasz te 600 dolarów miesięcznie, możesz znaleźć się w tarapatach.

Jeśli chodzi o opcję wynajmu, w twoim porównaniu brakuje kilku rzeczy:

1. Jeśli kupisz, będziesz musiał zapłacić podatek od nieruchomości. Jako najemca, podatek od nieruchomości jest wliczony w czynsz.

2. Jeśli kupisz mieszkanie, będziesz musiał zapłacić ubezpieczenie domu (homeowners insurance). Jako najemca, potrzebujesz tylko znacznie tańszego ubezpieczenia dla najemców.

3. Jeśli kupisz mieszkanie, jesteś narażony na ryzyko pogorszenia się sytuacji na rynku mieszkaniowym, gdy będziesz chciał je sprzedać. Jako najemca, po prostu odchodzisz po 3 latach.

4. Jeśli kupujesz, jesteś na haku dla wszelkich kosztów utrzymania, które się pojawią, od cieknącego kranu do przeciekającego dachu. Jako najemca, właściciel jest odpowiedzialny.

5. Sprzedaż domu co 3 lata oznacza, że co 3 lata będziesz płacił różne koszty zamknięcia (prowizja pośrednika, wycena, ubezpieczenie tytułu itp. ) co 3 lata. To zje każdy kapitał własny, który zyskałbyś na hipotece. Jeśli wynajmujesz, to nie jest problemem.

Jak zauważyli inni, nie bierzesz pod uwagę kosztów transakcji.

W mojej części kraju, agenci nieruchomości zazwyczaj pobierają 6 do 7% prowizji od sprzedaży. Zakładając, że liczby Bena Millera są dokładne - nie mówię, że w niego wątpię, po prostu, że nie zamierzam zawracać sobie głowy robieniem obliczeń, jeśli już to zrobił - z 30-letnią hipoteką, twój kapitał wynosi około 13.500 dolarów. Prowizja pośrednika na sprzedaży będzie około 6% z $230,000 = $13,800. Cały Twój kapitał własny zostanie wymazany w momencie sprzedaży.

Plus przy zakupie zazwyczaj trzeba zapłacić opłaty za uruchomienie kredytu, opłaty za ocenę i różne opłaty prawne, zazwyczaj około 2.000 dolarów.

I pamiętaj, że w prawdziwym życiu nie decydujesz się na sprzedaż domu i następnego dnia liczysz swoje pieniądze. Sprzedaż domu często trwa miesiącami. Niektórzy nie są w stanie sprzedać go za tyle, ile zapłacili i muszą ponieść znaczną stratę. Jeśli mieszkasz w domu przez 20 lat, a następnie stracić 10.000 dolarów na sprzedaży, może dobrze powiedzieć, hej, to przychodzi do mniej niż 50 dolarów za miesiąc, że mieszkałem tam, nie ma wielkiego problemu. Ale jeśli mieszkałeś tam tylko 3 lata, to jest to znaczny procent twoich kosztów. Jeśli to trwa wiele miesięcy, aby sprzedać, to miesiące, że jesteś płacąc dwa kredyty hipoteczne. Plus, jeśli nie ma nikogo mieszkającego w domu, musisz się martwić o wandalizm, szkody z ciężkiej pogody, itp.

Byłbym bardzo ostrożny przy zakupie, gdybym wiedział, że zamierzam się wyprowadzić w ciągu 3 lat.

Kredyt hipoteczny na 15 lat będzie mniej kosztowny. Oto dlaczego: Dodatkowy koszt 15-letniej hipoteki idzie przede wszystkim na kapitał własny w domu. Oznacza to, że kiedy sprzedasz dom, (w idealnym przypadku) otrzymasz te pieniądze z powrotem. Płacą Państwo również mniej odsetek przy 15-letniej hipotece.

Jednakże, spójrz na swoje liczby! Nakłady pieniężne przy 15-letnim kredycie hipotecznym są mniej więcej takie same jak przy wynajmie.

Z 30-letnim kredytem hipotecznym wiąże się jeszcze jeden problem. Przez pierwsze 3 lata nie przeznaczasz prawie żadnych pieniędzy na kapitał własny domu. Oznacza to, że narażasz się na ryzyko związane z załamaniem rynku. Możesz nie być w stanie sprzedać swój dom na tyle, aby zapłacić saldo kredytu w 3 lata. To się nazywa bycie upside-down na swojej hipotece. Ponieważ będziesz musiał się przenieść, to nałożyłoby obciążenie finansowe - zmuszając cię do wynajęcia nieruchomości lub sprzedania jej ze stratą. Zastanów się, czy chciałbyś być właścicielem nieruchomości na odległość, jeśli kupisz.

Wreszcie, nie zaniedbuj dodawania w kosztach podatków, ubezpieczenia, zamknięcia / sprzedaży kosztów i konserwacji. Wydatki te spowodują znaczne zwiększenie kosztów i mogą sprawić, że wynajem będzie wyglądał jak najlepszy wybór.

Wciąż w Twoim najlepszym interesie może leżeć kupno, biorąc pod uwagę rynek i Twoją indywidualną sytuację, ale upewnij się, że porównujesz jabłka do jabłek.

Emerytowany wojskowy tutaj. 4 transakcje sprzedaży domów pod moim paskiem, więc mówię z doświadczenia (3 dobre, jedna zła). Oto trzy zmienne:

• koszty transakcyjne (udało mi się je zminimalizować dwukrotnie kupując nową konstrukcję)
• korzyści z hipotecznych odliczeń podatkowych (jeśli jesteś Amerykaninem)
• czy dom zyska czy straci na wartości (podnoszący się lub spadający rynek)

Ostatnia kula (wartość rynkowa) przyniosła mi korzyść raz, a raz bardzo mi zaszkodziła.

Dla kupującego w krótkim terminie, oto prosty schemat postępowania:

• jeśli spodziewam się, że ceny mieszkań pójdą znacząco w górę, kupię je
• jeśli spodziewam się, że ceny domów pójdą w bok lub spadną, wynajmę je

Jeśli chodzi o 30- lub 15-letnią hipotekę: wybierz 30-letnią i dokonaj dodatkowych płatności . Daje to najlepsze korzyści z obu światów.

Update : Jeśli jesteś w USA, sugeruję kredyt hipoteczny zabezpieczony przez VA. Są one bardziej ekonomiczne. Również jeśli napotkasz problemy są one łatwiejsze do pracy z.

Powiedzmy, że położyłeś 5% w dół trzymaj przez 3 lata i oceń 15 vs 30 letni kredyt hipoteczny. 15 lat włoży więcej pieniędzy do kieszeni przy dobrej wartości dolara, ale jeśli uwzględnisz koszt alternatywny reinwestowania różnicy (30 yr pymnt/miesiąc - 15 yr pymnt/miesiąc) x (123) i włożysz tę kwotę w stały wehikuł finansowy, możesz być w stanie wypracować lepszą sytuację. *lub** zainwestować pieniądze w powiedzmy jakiś fundusz indeksowy małych spółek i kupić podwójną krótką opcję na ten indeks wygasającą za 1+ lat, aby zabezpieczyć się przed inwestycją. To jest argument do inwestycji w nieruchomości, więc jeśli kupisz sobie dom i wziąć tę różnicę ponownie, ale dodać łazienkę, garaż itp. w zależności od tego, gdzie mieszkasz, cena sprzedaży może pokonać poprzednie dwie sugestie. W skrócie, ile jesteś gotów zaryzykować/ile czasu z góry analizując opcje? AND jesteś bardziej z handyman i bardziej komfortowe idąc tą drogą? AND możesz sobie pozwolić na siedzenie na tej gotówce przez 3 lata, jeśli zdarzy się coś nieoczekiwanego?