Kredyt hipoteczny 15 lat vs 30 lat spłacony w 15

Twoje obliczenia są poprawne, jeśli używasz tej samej stopy hipotecznej zarówno dla kredytów hipotecznych na 15 jak i 30 lat. Jednakże, generalnie, kiedy ubiegasz się o 15-letni kredyt hipoteczny, stopa procentowa jest znacznie niższa niż stopa 30-letnia . Oprocentowanie jest niższe z wielu powodów, ale przede wszystkim bank ponosi mniejsze ryzyko przy 15-letnim planie spłaty.

“Dlaczego ktoś miałby kiedykolwiek dostać 15 lat zamiast po prostu spłacić 30 lat w ciągu 15 lat?

Ponieważ oprocentowanie nie jest takie samo. Nigdy nie widziałem w ciągu moich 30 lat śledzenia stóp procentowych. Widziałem, że różnica w stawkach waha się od .25% do .75%. (W marcu ‘15, średnia stawka w mojej okolicy jest 30yr 3,75% / 15yr 3,00%) Dla pożyczki $ 150K, to stawia 15yr płatności na $ 1036, z 30 (w wyższej stopy) wypłacane w 15 lat na $ 1091. Tę różnicę 55 dolarów można uznać za "premię za elastyczność”, ponieważ daje ona możliwość zapłacenia rzeczywistej kwoty 695 dolarów w każdym okresie, w którym pieniądze są potrzebne gdzie indziej.

Gdyby stawka była taka sama, chwyciłbym 30, a ponieważ nie mogę powiedzieć “zainwestować różnicę”, powiedziałbym, aby zapłacić w tempie, aby przejść 15, chyba że masz sytuację przepływu gotówki. Małżonek bez pracy. Nagły wypadek, który sfinansowałeś z wysokooprocentowaną pożyczką, itp. Rada, aby mieć fundusz awaryjny jest świetna, dopóki z jakiegokolwiek powodu, po prostu nie ma wystarczająco dużo.

W kwestii osobistej, poszedłem z 15-letnią hipoteką dla naszego ostatniego refinansowania. Byłem blisko 50 w tym czasie, i to wydawało się rozsądne, aby dążyć do emerytury bez hipoteki.

Jeśli oprocentowanie obu kredytów hipotecznych jest takie samo, to tak, w końcu zapłacą Państwo taką samą kwotę odsetek, jeśli oba zostaną spłacone w ciągu 15 lat.

Jednak w praktyce, prawie zawsze 15-letni kredyt hipoteczny będzie miał znacznie niższe oprocentowanie niż kredyt 30-letni.

Ponadto, jeśli zastanawiasz się nad zaciągnięciem 30-letniego kredytu hipotecznego z zamiarem jego wcześniejszej spłaty, upewnij się, że nie ma on kary za wcześniejszą spłatę; jest to kara, którą bank obciąży Cię, jeśli spłacisz kredyt przed terminem.

Tak. Spłata kredytu hipotecznego “15 lat w 15 lat” kosztuje tyle samo, co spłata kredytu hipotecznego “30 lat w 15 lat”. W końcu 30-letni okres amortyzacji jest używany tylko przez kredytodawcę do obliczenia miesięcznej płatności, której będzie oczekiwał, podczas gdy, nie wiedząc o tym, używasz 15-letniej amortyzacji i tej samej stopy procentowej do obliczenia płatności, które naprawdę dokonasz.

Jeden czynnik: Czy możesz dokonywać dodatkowych płatności na takim poziomie, na jakim chcesz, bez ponoszenia kar ze strony kredytodawcy? Większość kredytów hipotecznych ma limity przedpłat. Po tym wszystkim. on widzi, że jego miły stały 30-letni przepływ gotówki nagle się skrócił. Musi wyjść i znaleźć kogoś innego, komu mógłby pożyczyć te niespodziewane płatności…

EDIT: Zamknięte kredyty hipoteczne, z opłatami za przedpłaty są normą tutaj w Kanadzie; otwarte kredyty hipoteczne dominują w USA http://www.cmhc-schl.gc.ca/en/corp/nero/jufa/jufa_018.cfm

Wszystkie dotychczasowe odpowiedzi są poprawne, ale raczej wąskie.

Kiedy kupujesz 30-letni kredyt hipoteczny, kupujesz prawo do spłacenia długu w ciągu 30 lat. To, ile zapłacisz, zależy od stopy procentowej i od tego, ile czasu zajmie Ci spłacenie kredytu (oraz kapitału, punktów i tak dalej).

Tak jak Ty kupujesz to prawo, tak właściciel hipoteki sprzedaje Ci to prawo i zazwyczaj pobiera za to jakąś opłatę, zazwyczaj wyższą. W końcu to oni, a nie Państwo, będą narażeni na ryzyko odsetkowe przez 30 lat.

Jednakże, jeśli jakiś bank ma tętniaka i jest skłonny udzielić Ci 30-letniego kredytu za taką samą lub niższą cenę niż jakikolwiek inny bank jest skłonny udzielić Ci 15-letniego kredytu, hej, darmowa elastyczność. Równie dobrze możesz z niej skorzystać. Jeśli chcesz spłacić kredyt w ciągu 15 lat, 10 lub 20, możesz to zrobić.

Poza powodem podanym w odpowiedzi @rhaskett'a ](https://money.stackexchange.com/a/43233/10997), należy wziąć pod uwagę, że spłacanie 30-letniego kredytu hipotecznego tak, jakby to był kredyt 15-letni, jest znacznie bardziej niewygodne niż płacenie regularnych rat kredytu 15-letniego. Kiedy płacisz dodatkowo na swojej hipotece, niektórzy pożyczkodawcy nie wiedzą, co zrobić z dodatkową płatnością, i trzeba powiedzieć wyraźnie, że dodatkowe muszą być stosowane w odniesieniu do kapitału. Może być konieczne, aby to zrobić co miesiąc z każdej płatności. Ponadto, niektórzy pożyczkodawcy nie pozwalają na ustawienie automatycznej płatności dla więcej niż płatności hipotecznych, więc może trzeba będzie wyraźnie złożyć płatność z instrukcjami dla pożyczkodawcy każdego miesiąca, a następnie śledzić każdego miesiąca, aby upewnić się, że płatność została uznana prawidłowo. Niektórzy kredytodawcy są lepsze o tego typu rzeczy niż inni, i nie będzie naprawdę wiedzieć, jak wiele kłopotów to będzie z kredytodawcą, dopóki nie zaczniesz dokonywać płatności.

Jeśli masz zamiar spłacić go w ciągu 15 lat, to po prostu uzyskać 15-letni kredyt hipoteczny.

Rozważmy “koszt alternatywny” dodatkowej spłaty kredytu na 15 lat. Jeśli jesteś winien pieniądze na 30% p.a. i pieniądze na 4% p.a. to nie ma wątpliwości, że pożyczka na 30% zostanie spłacona jako pierwsza. Weź też pod uwagę, że jeśli kredyt hipoteczny nie jest odliczany od podatku i płacisz podatek dochodowy, to nie płacisz podatku od pieniędzy, które “oszczędzasz”. (tzn. w skrajnym przypadku 1$ zaoszczędzony to 2$ zarobione).

Myślenie przyszłościowe jest kluczowe, jeśli płacisz teraz za czyjeś studia, to chciałbyś płacić z planu edukacyjnego, w którym składki można odliczyć od podatku, pieniądze wchodzą, pieniądze wychodzą.

W moim kraju większość kredytów hipotecznych, czy to 15,25,30 letnich ma tendencję do trwania 6-8 lat dla pożyczkodawcy. Ludzie się przeprowadzają, przerzucają lub refinansują.

Wziąłbym 15 ze względu na stopę procentową, ale tylko jeśli mógłbym utrzymać płatności bez trudności. Może skromniejszy dom?

Jeśli nie stać Cię na wyższe spłaty, to prawdopodobnie i tak płyniesz trochę blisko wiatru.

Inną rzeczą do rozważenia jest to, że korzyści podatkowe mogą być zmienione za pomocą pociągnięcia pióra, ale nadal możesz być zmuszony do spłacania rat.

Inni ludzie mają belabored punkt, że otrzymasz lepsze oprocentowanie na 15-letniej hipoteki, zazwyczaj około 1,25 % niższe. Niższe oprocentowanie sprawia, że 15-letnia hipoteka jest finansowo mądrzejsza niż spłacanie 30-letniej hipoteki w ciągu 15 lat.

Więc idź z 15 roku, jeśli twoje dochody są stabilne, nigdy nie stracisz pracy, twoje urządzenia nigdy nie złamać, pojazdy nigdy nie potrzebują poważnych napraw, rury w domu nigdy nie pęknie, ty i twój małżonek nigdy nie zachoruje, i nie masz dzieci. Albo jeśli masz dzieci, to tak się składa, że mają one dobry wzrok, proste zęby, nie mają aspiracji na studia, nie uprawiają żadnych drogich sportów, i nigdy nie poproszą o pomoc w opłaceniu czynszu kiedy dorosną i się wyprowadzą.

Ale jeśli którakolwiek z tych rzeczy są prawdopodobne możliwości, 30-letni kredyt hipoteczny daje pewną elastyczność, aby pokryć krótkoterminowe niedobory gotówki poprzez powrót do normalnej 30-letniej płatności na miesiąc lub dwa. Teraz, finansowo mądry może balk na to, bo masz mieć wystarczająco dużo gotówki w rezerwach, aby pokryć rzeczy jak to, i to jest dobra rada. Ale jak wiele osób walczy, aby utrzymać te rezerwy, gdy kupują nowy dom?

Rozważ złożenie razem arkusza kalkulacyjnego i obliczenie różnicy w kosztach odsetek między tymi dwiema strategiami. O ile więcej będzie Cię kosztowała 30-letnia hipoteka w odsetkach, jeśli spłacisz ją w ciągu 15 lat? Ta kwota jest równa kosztowi polisy ubezpieczeniowej na wypadek okazjonalnego braku gotówki. Czy chcesz płacić tysiące w dodatkowych odsetkach za to ubezpieczenie? (jest to dość drogie ubezpieczenie)

Jedną ze strategii byłoby pójść z 30-letnim teraz, zrobić dodatkowe płatności kapitałowe, aby utrzymać się na 15-letnim harmonogramie, zobaczyć, jak życie idzie, i refinansować do 15-letniej hipoteki po kilku latach, jeśli wszystko pójdzie dobrze i rezerwy gotówkowe są silne. Niestety, stopy procentowe prawdopodobnie wzrosną w ciągu najbliższych kilku lat, co czyni tę strategię mniej atrakcyjną. Jeśli to w ogóle możliwe, idź z 15 roku, więc zablokować w tych prawie historycznie niskie stawki. Rozważ zakup mniejszego domu lub powrót do 30-letniego kredytu, jeśli obawiasz się, że Twoje rezerwy gotówkowe nie będą w stanie poradzić sobie z drobnymi niespodziankami, jakie niesie życie.

Właściwie dodatkowa płatność pochodzi z tyłu koniec hipoteki. Więc technicznie rzecz biorąc hipoteka jest tylko jeden miesiąc zmniejszona. Jednak banki zawsze przeliczają tabelę amortyzacji, gdy ostatnia płatność jest wypłacana lub gdy żądana jest kwota spłaty. Istnieje różnica między tymi dwoma sytuacjami, ale jest to niewielka kwota. Nota 30-letnia oferuje elastyczność, której nie oferuje nota 15-letnia. Wybierz jeden, oszczędzaj pieniądze - 15 lat, zyskaj elastyczność - 30 lat.

Dlaczego nikt nie odpowie po prostu na oryginalne pytanie?

Pytanie nie dotyczyło kosztów alternatywnych, elastyczności czy wydatków rodzinnych. Nie ma dobrych odpowiedzi na żadną z tych rzeczy i wszystko zależy od indywidualnych okoliczności.

Wierzę, że odpowiedź na pytanie, czy spłata 30-letniej hipoteki w ciągu 15 lat będzie kosztować tyle samo, co 15-letnia hipoteka o tej samej stopie procentowej, jest twierdząca, ale TYLKO jeśli spłacisz ją dokładnie według tego samego harmonogramu, co rzekome 15 lat. W rzeczywistości, odpowiedź brzmi NIE z dwóch powodów: harmonogramu amortyzacji oraz faktu, że 30-letni kredyt zawsze będzie miał wyższe oprocentowanie niż 15-letni.

W sposobie amortyzacji kredytów hipotecznych, odsetki są płacone w pierwszej kolejności, zasadniczo. Dla większości ludzi większość miesięcznej płatności stanowią odsetki za pierwszą połowę okresu kredytowania. Jest to dobre dla większości ludzi, ponieważ w rzeczywistości większość kredytów hipotecznych trwa tylko kilka lat, po których ludzie refinansują lub przenoszą się i przez te pierwsze kilka lat większość kosztów mieszkaniowych (odsetki) można odliczyć od podatku. Można się spierać, czy utrwalanie tego przez całe życie jest mądre… ale takie są realia większości kredytów hipotecznych.

Tak więc, jeśli nie spłacisz swojego 30-letniego kredytu dokładnie według tego samego harmonogramu amortyzacji, co teoretyczny kredyt 15-letni, zapłacisz więcej odsetek. Częstą strategią stosowaną przez ludzi jest płacenie dodatkowej miesięcznej raty (lub więcej) każdego roku. Zanim zaczniesz w ten sposób spłacać swój kapitał, zapłacisz już o wiele więcej odsetek niż w przypadku 15-letniego kredytu. I naprawdę, jeśli możesz sobie pozwolić na znaczną spłatę kapitału w pierwszym roku lub dwóch lat kredytu hipotecznego, prawdopodobnie powinieneś był pożyczyć mniej pieniędzy na początek.

W teorii, JEŚLI stopy procentowe byłyby takie same (nie są) i JEŚLI spłacasz 30-tkę co miesiąc w dokładnie taki sam sposób, w jaki spłacałbyś 15-tkę (nie spłacisz), zapłacisz w końcu tyle samo. Musisz zdecydować, czy elastyczność jest dla Ciebie warta więcej niż oszczędność kosztów.

Na przykład: kredyt hipoteczny na 300k na 3,5% będzie miał miesięczną ratę w wysokości ~$2150 za 15-letni i ~$1350 za 30-letni, oba zaczną się od ~$875/miesiąc z tego w odsetkach (stopniowo malejących z czasem).

Co myślę, że większość ludzi nie docenia wolności i spokoju ducha, który przychodzi ze spłaconym lub prawie spłaconym domem… a 15 lat jest o wiele bardziej namacalne niż 30, plus o wiele tańsze w sumie.

Jeśli możesz sobie pozwolić na 15-letni kredyt hipoteczny bez zbytniego obciążania budżetu, jest to zdecydowanie lepsza opcja dla bezpieczeństwa finansowego.

I uważaj na porady dotyczące kosztów alternatywnych w funduszach indeksowych. Średnio może to być dobry pomysł, jeśli spojrzeć na bardzo długi okres, historycznie, ale wiele osób dostaje mniej niż średnie zyski w zależności od tego, kiedy kupują i co rynek robi w krótkim okresie. Nie ma pewności co do tego, jakie zyski uzyskasz z rynku akcji, ale jeśli masz 30-letni kredyt hipoteczny, jest dużo pewności co do tego, co będziesz winien każdego miesiąca przez następne 30 lat. Różne mieszanki inwestycji mają sens dla różnych ludzi, a większość ludzi byłoby mądre, aby uzyskać pewną ekspozycję na rynek akcji dla jego zwrotów i płynności. Jednakże, jeśli czyimś celem jest pożyczenie więcej pieniędzy na ich dom, aby zainwestować więcej pieniędzy na giełdzie dla ich emerytury, będą one faktycznie lepiej służyć w osiągnięciu bezpieczeństwa i niezależności 15 lat wcześniej.