Czy zakup kamienicy jako "domu na start" to zły pomysł?

Moja żona i ja szukamy naszego pierwszego domu. Mieszkamy w nieco drogiej okolicy na północnym wschodzie, więc większość domów, które widzimy w naszym przedziale cenowym wymaga dużo pracy lub jest w złych dzielnicach szkolnych lub sąsiedztwie. Wiele osób zalecało, abyśmy po prostu kupili dom miejski lub condo (co byłoby dla nas łatwo dostępne) jako “dom na początek”, a następnie sprzedali ten dom, aby uzyskać dom jednorodzinny w ciągu kilku lat.

Ta rada nigdy nie wydawała mi się zbyt dobra. Wydaje się, że jest to rada, która mogła być bardziej trafna w czasach bańki mieszkaniowej. Częścią mojego problemu z tym jest to, że domy miejskie wydają się być naprawdę trudne do sprzedania. Kiedy patrzę na oferty domów miejskich w mojej okolicy, widzę działki na sprzedaż w każdym rozwoju. Jeden rozwój ma dwadzieścia aktywnych ofert. Inne projekty zawierają wiele jednostek, które ludzie oferują jako wynajem. Domy jednorodzinne, z drugiej strony, sprzedają się w ciągu kilku dni lub tygodni.

Ponadto, wśród mojej rodziny i moich przyjaciół znam cztery osoby, które kupiły domy w mieście: tylko jedna z nich była w stanie sprzedać dom i go zmodernizować. Dwóch z nich kupiło kamienice, kiedy byli samotni; kiedy się pobrali, nie byli w stanie sprzedać żadnego z nich, więc muszą mieszkać w jednym, a drugi wynajmować, mimo że mogliby sobie pozwolić na ładniejszy dom jednorodzinny przy swoich łącznych dochodach. Inny próbował sprzedać swoją kamienicę po prawie dziesięciu latach mieszkania w niej; w końcu nie znalazł nabywców, więc nadal jest właścicielem domu, ale wyprowadził się i pozwala mieszkać w nim starszemu członkowi rodziny.

Na dodatek, strategia domu startowego nie wydaje się zwracać uwagi na prowizje od nieruchomości i inne koszty transakcyjne związane ze sprzedażą Twojego domu startowego. Aby zachować proste liczby, powiedzmy, że kupuję dom miejski o wartości 300 000 dolarów. Prawdziwa prowizja nieruchomości do sprzedaży tego domu będzie między 15.000 dolarów i 18.000 dolarów. Tak więc, aby faktycznie zaoszczędzić jakiekolwiek pieniądze w kierunku mojego domu docelowego, muszę zwiększyć mój kapitał w domu (poprzez uznanie i płatności hipotecznych) o wiele więcej niż ta kwota. Biorąc pod uwagę, że townhomes wydają się być złe na uznanie, oznacza to, że jeśli założę najgorsze (nie uznanie w ogóle), muszę żyć w kamienicy na cztery do sześciu lat tylko po to, aby złamać nawet. Teraz dorzucić koszty zamknięcia na oryginalnym zakupie - w mojej okolicy, że będzie w sumie do co najmniej $ 5,000, co czyni sytuację jeszcze gorszą. Zasadniczo brzmi to tak, że będzie to znacznie trudniejsze do uzyskania domu jednorodzinnego - $20k - $23k w dodatkowych kosztach to tylko kolejna bariera między mną a zaliczką na dom jednorodzinny, który chcę - i to wszystko przy założeniu, że nie zostanę jednym z biednych ludzi, którzy nie mogą sprzedać swojego domu w mieście za wszelką cenę.

Czy się mylę? Czego mi tu brakuje?