2014-09-11 17:51:16 +0000 2014-09-11 17:51:16 +0000
9
9

Kredyt na budowę nowego domu, który zastąpi istniejący dom obciążony hipoteką?

Załóżmy, że kupuję dom ze zwykłym kredytem hipotecznym na trzydzieści lat, zamierzam go powoli remontować i mieszkać w nim przez długi czas (co najmniej dziesięć lat). Jednak po pięciu latach od zaciągnięcia kredytu hipotecznego decyduję, że chcę wybudować nowy dom, ale chciałbym pozostać pod tym samym adresem. Innymi słowy, chcę zburzyć stary dom i wybudować nowy na pustej działce (podczas gdy ja będę mieszkał w czynszu), a następnie wprowadzić się z powrotem do nowego domu i mieszkać w nim bez końca.

Nowy dom będzie większy i lepszy niż stary, więc po zakończeniu budowy, cała nieruchomość (ziemia plus ulepszenia) będzie warta znacznie więcej niż pierwotna kwota kredytu.

Czy istnieje produkt kredytowy, który obejmuje tego rodzaju proces? Czy mogę wziąć kredyt budowlany na sfinansowanie nowego budynku, a następnie włączyć go do konwencjonalnej hipoteki, tak jak robią to ludzie, którzy budują domy na surowych, niezabudowanych działkach? Co się stanie z moją starą hipoteką, gdy to zrobię?

Podejrzewam, że właściciel zastawu może nie chcieć, abym zniszczył stary dom, ponieważ to obniża wartość nieruchomości (przynajmniej tymczasowo) do wartości surowej ziemi, ale jaka jest inna opcja? Co robią ludzie, którzy chcą kupić stary dom dla lokalizacji, ale zamierzają od początku, aby go zburzyć i zbudować nowy dom? Czy można to zrobić tylko z dużym nakładem gotówki z góry?
Źródło

Odpowiedzi (2)

8
8
8
2014-09-11 18:30:30 +0000

Przyjmijmy więc pewne wartości, aby lepiej to wyjaśnić. Dla uproszczenia, wszystkie te wartości są w tysiącach:

  • Wartość działki: $50
  • Obecna wartość domu: $200
  • Obecna całkowita wartość rynkowa: $250
  • Obecna kwota kredytu: $150
  • Aktualny kapitał własny: $100
  • Nowa wartość domu: $300
  • Nowa całkowita wartość rynkowa: $350
  • Nowa kwota kredytu: $450
  • Nowy kapitał własny, jeśli nie wniesiono gotówki: -$100! (to jest ujemny kapitał własny)

Więc w tym przykładzie, masz zamiar zniszczyć 250 $ wartości, spłacić istniejącą pożyczkę 150 $ i musisz zainwestować 300 $ w budowę nowego domu, a ten przykład nie ma wystarczającej ilości kapitału własnego, aby to pokryć. Zazwyczaj nie można uzyskać pożyczki na znacznie więcej niż (przewidywana) wartość nieruchomości.

Zasadniczo, musisz uzyskać kredyt na budowę, aby pokryć spłatę istniejącego kredytu plus cokolwiek chcesz wydać, aby zapłacić za nowy dom minus cokolwiek planujesz wnieść z oszczędności. Ta nowa pożyczka będzie musiała być na mniej niż nowa całkowita wartość rynkowa. Jedyny sposób, w jaki to będzie działać w ten sposób jest, jeśli przynieść znaczną gotówkę do zamknięcia, lub jesteś winien mniej niż wartość działki na obecnej nieruchomości.

Zauważ, że jest to w efekcie uproszczenie. Możesz wydać mniej budując dom niż jest on wart, kiedy z nim skończysz, etc., ale to jest podstawowy sposób, w jaki to będzie działać - lub NIE działać w większości przypadków.
Źródło
5
5
5
2014-09-11 18:55:50 +0000

Przypuszczalnie istniejący dom ma jakąś wartość. Jeśli zburzysz istniejący dom, zniszczysz tę wartość.

Jeśli wartość nowego domu jest znacznie wyższa niż wartość starego domu, na przykład jeśli mówisz o zastąpieniu małego, zniszczonego starego domu wartego 50 000 $ wielką nową rezydencją wartą 10 000 000 $, wtedy wartość starego domu, który jest zniszczony, może po prostu zgubić się w błędach zaokrąglenia dla wszystkich praktycznych celów.

Ale poza tym, nie widzę, jak można to zrobić bez przyniesienia gotówki na stół w zasadzie równej temu, co nadal jesteś winien za stary dom.

Przypuszczalnie nowy dom jest wart więcej niż stary, więc wartość nieruchomości, gdy skończysz, będzie większa niż przedtem. Ale czy wartość nieruchomości będzie większa niż stary kredyt hipoteczny plus nowy kredyt hipoteczny? Chyba, że stara hipoteka była prawie spłacona, lub przynosisz dużo gotówki, odpowiedź jest prawie na pewno “nie”.

Zauważ, że z punktu widzenia posiadacza zastawu, nie zmniejszasz “tymczasowo” wartości nieruchomości. Obniżasz ją na stałe. Bank, który udziela nowego kredytu, będzie miał zastaw na nowym domu. Nie wiem, co mówi o tym prawo, ale musiałbyś albo (a) celowo zniszczyć nieruchomość, na której ktoś inny ma zastaw, nie dając mu żadnej rekompensaty, albo (b) dać dwóm bankom zastaw na tej samej nieruchomości. Nie sądzę, aby którakolwiek z tych opcji była legalna.

Zazwyczaj, gdy ludzie burzą budynek, aby postawić nowy, dzieje się tak dlatego, że wartość starego budynku jest tak niska, że jest nieistotna w porównaniu z wartością nowego budynku. Albo stary budynek jest zniszczony i doprowadzenie go do przyzwoitego stanu kosztowałoby więcej niż zburzenie go i postawienie nowego, albo przynajmniej istnieje jakaś korzyść - rzeczywista lub postrzegana - z nowego budynku, która sprawia, że jest to warte zachodu.
Źródło