Jeśli sprzedam swój dom, czy będę musiał zapłacić podatek od zysku?

Krótka odpowiedź: Skończy się na tym, że zapłacisz za to podatki.

Pomimo tego, że dom jest Twoim głównym miejscem zamieszkania, nie spełniasz warunku własności i nie jest odnotowane, że miałeś zmianę w zatrudnieniu, stanie zdrowia lub inne nieprzewidziane okoliczności, które “zmuszają” Cię do sprzedaży. W przeciwnym razie, możesz kwalifikować się do obniżonego maksymalnego wykluczenia, które może pozwolić ci odejść bez płacenia podatków lub z obniżonym rachunkiem podatkowym.

Nie możesz nawet dokonać wymiany 1031, aby ponownie zainwestować w nową podstawową rezydencję.

Powinieneś skonsultować się z profesjonalistą podatkowym, aby dowiedzieć się, jakich korekt możesz dokonać w podstawie opodatkowania nieruchomości, aby zminimalizować zgłoszone zyski netto.

EDIT: Ownership and Use Tests

W ciągu 5 lat przed sprzedażą, musisz mieć:

• posiadać dom przez co najmniej 2 lata, oraz
• mieszkać w nim jako w swoim głównym domu przez co najmniej 2 lata.

Okresy te nie muszą się pokrywać (nie musisz mieszkać w nim jako w swoim głównym domu przez 2 kolejne lata, wystarczy, że będziesz mieszkał w nim przez 2 lata z ostatnich 5).

Uwaga: Przed podjęciem jakichkolwiek kroków w kierunku transakcji związanej z możliwym wyłączeniem podatku od zysków kapitałowych, proszę skonsultować się ze swoim CPA, adwokatem lub doradcą podatkowym. Nie jestem CPA ani doradcą podatkowym.

Ponieważ mieszkasz w nim tylko 11 miesięcy, nie spełniasz “testu użytkowania” dla pełnego wyłączenia. Jednakże, nawet jeśli nie mieszkasz w nim tak długo, możesz być w stanie wykluczyć część zysków z powodu “nieprzewidzianych okoliczności”, a nie tylko dlatego, że chciałeś się przeprowadzić. Mówisz, że jesteś “gotowy na zmiany”, a więc oznacza to, że jest to decyzja arbitralna, a nie wymuszona. Aby obliczyć częściowe wykluczenie, weź liczbę miesięcy, które mieszkałeś tam przed sprzedażą i podziel ją przez 24. (11/24 = 0.45). Tak więc dla osoby niezamężnej, możesz wykluczyć do $250,000. Pomnóż to przez .45 i otrzymasz $112,500. Jeśli Twój zysk po odjęciu wszystkiego wynosi tylko 35 000 $, to możesz to wykluczyć z zysków kapitałowych, ponieważ jest to mniej niż 112 500 $.

Wszystko to jest powiedziane, będziesz potrzebował dokumentacji na wypadek, gdybyś został skontrolowany.

Więcej informacji znajdziesz w publikacji IRS Publication 551, Basis of Assets , i poszukaj sekcji dotyczącej nieruchomości.

Zobacz również ten temat Temat podatkowy IRS dotyczący sprzedaży domu .

W odpowiedzi na jeden z komentarzy może być zainteresowany w posiadaniu nowego domu jako nieruchomości do wynajęcia na rok. Można odwrócić to myślenie i uczynić obecny dom w nieruchomości do wynajęcia na okres czasu (1 rok wydaje się być konsensus, skonsultować się z księgowym zaznajomionym z nieruchomościami). To potencjalnie pozwoli na wymianę 1031 na inną nieruchomość - chociaż uważam, że nieruchomość nie może być wtedy głównym miejscem zamieszkania.

Wszystko potencjalnie nie warte komplikacji dla oszczędności podatkowych, ale pomyślałem, że rzucę to tam. Ponadto, wymiana 1031 odracza podatki do pewnego momentu w przyszłości, w którym w końcu sprzedać aktywów (s) za gotówkę.