Jaki kapitał własny miałbym przy sprzedaży na wcześniejszym etapie kredytu hipotecznego?

Po czterech latach od zaciągnięcia kredytu hipotecznego, poniżej przedstawiamy tabelę pokazującą, ile kapitału bylibyśmy w stanie spłacić przy założeniu 30-letniej amortyzacji, stałej stopie procentowej i miesięcznej płatności.

Rate Paid Off
3% 6992
4% 5989
5% 5096
6% 4308

Kwotę odsetek płaconych co miesiąc można łatwo obliczyć, mnożąc stopę procentową (dostosowaną do poziomu miesięcznego) przez pozostały kapitał.

Tak więc, na przykład, przy 6%, pierwsza płatność będzie zawierać (0.06/12)\80000 = 400$ odsetek. Całkowita płatność może być obliczona za pomocą arkusza kalkulacyjnego na 479,64 USD, więc spłacisz 79,64 USD kapitału przy pierwszej płatności.

Kapitał własny składa się z kwoty kapitału, który spłacasz oraz z zysków kapitałowych - kosztów inwestycji.

O ile nie masz kredytu tylko na spłatę odsetek, od początku będziesz spłacał część kapitału, jednak na początku będzie to bardzo mała część i będzie rosła w miarę upływu czasu i spłacania coraz większej części kapitału.

Jeśli po 4 latach sprzedasz za taką samą cenę, za jaką kupiłeś, może się okazać, że masz mniej niż początkowe 20 tys. dolarów, ponieważ koszty zakupu i sprzedaży będą prawdopodobnie większe niż kapitał, który zarobiłeś na spłacie części kapitału.

Słyszałem, że przez pierwsze kilka lat będę spłacał tylko odsetki od kredytu hipotecznego, a nie kapitał

Kredyty hipoteczne z opcją spłaty tylko odsetek mogą być dla Pana dostępne, ale poza tym nie jest to poprawne.

W przypadku kredytu hipotecznego ze spłatą pożyczkodawca oblicza (przy założeniu, że stopa procentowa nie zmieni się przez cały okres trwania kredytu), jaką kwotę musisz płacić co miesiąc, aby zapewnić, że kapitał zostanie spłacony do zera po upływie uzgodnionego okresu amortyzacji. Tak więc w pierwszym miesiącu kapitał wynosi 80 tys. dolarów, a odsetki stanowią pewien ułamek tej kwoty, nazwijmy go X. Płacisz miesięczną ratę, Y, a Y-X jest odliczane od kapitału.

W drugim miesiącu odsetki są ułamkiem nie $80k, ale $80k + X - Y. Tak więc w drugim miesiącu odsetki są nieco mniejsze niż X, ale miesięczna płatność nadal wynosi Y. Tak więc w drugim miesiącu kapitał jest pomniejszany o nieco więcej niż Y-X, i tak dalej. Ostatecznie w ostatnim miesiącu trwania kredytu hipotecznego spłacasz 100% pozostałego kapitału.

Kredyt hipoteczny tylko na spłatę odsetek to po prostu taki, dla którego (na mocy umowy z kredytodawcą) Y = X. Oznacza to, że miesięczne płatności nie spłacają kapitału, nigdy. Na koniec kredytu hipotecznego musisz znaleźć całą pożyczoną kwotę, ponieważ nadal jesteś winien bankowi całą kwotę.

Jeśli kończysz spłatę kredytu hipotecznego przed terminem, kredytodawca używa tego systemu regularnych miesięcznych opłat odsetkowych i regularnych miesięcznych płatności do obliczenia pozostałego kapitału. Następnie do wyliczonego kapitału dolicza ewentualne opłaty administracyjne lub kary za wcześniejszą spłatę.

Za każdym razem, gdy zmienia się stopa procentowa (lub w inny sposób zmienia się wysokość kredytu hipotecznego), Państwa miesięczna rata jest obliczana na nowo, tak aby nadal trafić w docelowy termin spłaty, a bank informuje Państwa o nowej wysokości raty.

Jako kwestia matematyki, a w szczególności efektów procentu składanego, okazuje się, że jeśli kredyt hipoteczny jest amortyzowany przez długi okres, nie spłacasz dużo w ciągu pierwszych 5 lat. Spłacasz coś, ale jest to na tyle mała kwota, że ludzie będą mówić, w przybliżeniu, że w pierwszych latach “nie spłacasz kapitału”. soakley pokazuje kilka przykładowych liczb, zależy to od stopy procentowej i okresu spłaty.

Tak więc, jeśli byłoby prawdą, że spłacasz tylko odsetki w ciągu pierwszych 5 lat (na przykład, jeśli kredyt hipoteczny, który wybrałeś jest kredytem tylko dla odsetek), to na koniec 5 lat Twój kapitał własny w domu byłby wartością domu pomniejszoną o 80 tys. dolarów, które wciąż jesteś winien bankowi. Patrząc na to w inny sposób, twój kapitał własny to twoje 20 tys. dolarów płatności z góry plus cały wzrost wartości domu (lub minus cały spadek, w zależności od przypadku). Zakładając brak zmian w wartości domu: 100 tys. dolarów aktywów minus 80 tys. dolarów długu równa się 20 tys. dolarów kapitału własnego.

Jeśli jednak masz kredyt hipoteczny ze spłatą, to _w rzeczywistości spłacisz niewielką kwotę w ciągu pierwszych 5 lat, a więc Twój kapitał własny będzie większy niż 20 tys. dolarów, zakładając brak zmian w wartości domu.

Zauważ też, że nie ma mowy o “udziałach” w wartości domu. Ludzie mówią, że bank jest właścicielem 80% ich domu, ale to nie jest prawda (z wyjątkiem mniej powszechnych rozwiązań, takich jak islamskie kredyty hipoteczne). Będziesz właścicielem 100% domu i winien bankowi $80k (minus to, co zapłaciłeś w dół). Dlatego cały wzrost lub spadek wartości domu jest Twój.

Jest to w odniesieniu do twojej ostatniej zachęty do komentarza, a niekoniecznie do pytania.

Powiedziałeś:

Ooh, to jest bummer, ale dobra rzecz, aby być świadomym. Tak więc w powyższej sytuacji, domyślam się, że lepiej byłoby wynająć na 4 lata.

Oryginalne oświadczenie Bena Jacksona nie bierze pod uwagę twoich płatności na poczet kapitału (co inni wystarczająco uwzględnili). Polecam spojrzeć na miesięczny wyciąg z konta lub porozmawiać z pożyczkodawcą, aby dowiedzieć się, ile zapłaciłeś do tej pory (zamiast patrzeć na tabele online, które i tak mogą nie być w 100% dokładne).

Konkretny przykład:

Załóżmy, że dowiedziałeś się, że do tej pory zapłaciłeś $X na poczet kapitału. Oznacza to, że z całkowitych 100.000 $, zapłaciłeś 20.000 + $X. Jeśli sprzedasz swój dom za 100.000 $, skończysz mając 20.000 + $X w kieszeni, minus wszelkie opłaty od pośredników, zamknięcia, itp (opłaty, o których wspomniał Ben Jackson). Jest to nisko oceniane dla okrągłych liczb, ale na przykład, powiedzmy, że zapłaciłeś 4000 dolarów do zasady i opłaty w sumie 8000 dolarów, skończysz z 16000 dolarów w kieszeni po 4 latach. Oczywiście, zaczynałeś z 20.000$, więc teraz masz mniej. Breakeven punkt jest gdzie principle payments = selling fees, i nie ma sposobu, możemy obliczyć, że dla Ciebie, po prostu trzeba spojrzeć na to samemu. Nawet to, samo w sobie, jest trochę rudymentarne. Z mojego doświadczenia z $120,000 domu, moje opłaty były znacznie mniej niż $8,000 w około $3,000-$4,000 (nie pamiętam dokładnie już), a moje płatności zasady osiągnęły $4,000 znak długo przed 4 lata znak. W sumie, to jest po prostu całkowicie zależne od zmiennych, które tylko ty znasz (zakładając, że jest to dom, który obecnie posiadasz i chcesz sprzedać).

Rzeczy, które mogą pomóc w twojej sytuacji:

• Zwiększona wartość w domu: jeśli sprzedasz za $120k, zasadniczo \u0026apos; +$20k do kieszeni. I odwrotnie, jeśli sprzedasz za 80 tys. dolarów, możesz mieć kłopoty (powodem, dla którego wpłaciłeś zaliczkę, jest złagodzenie tego rodzaju kłopotów, zaliczka jest Twoim buforem przed koniecznością ponoszenia jakichkolwiek kosztów w przypadku spadku wartości domu, ale nie zawsze Cię chroni).
• Płacenie więcej niż minimum na poczet spłaty kapitału co miesiąc. Jeśli możesz to zrobić, sugerowałbym, aby spróbować. Zgodnie z odpowiedzią Soakley'a, twoja pierwsza miesięczna wpłata na zasadę mogła wynieść tylko 80$, a reszta poszła na odsetki. Jeśli jesteś w stanie wrzucić dodatkowe $100 lub $200, to jest to ogromna poprawa w spłacie zasady, a jeśli planujesz zostać na długo, to jest to najlepszy sposób, aby obniżyć koszty na płatności odsetek, jak również.

4 lata to krótki okres na posiadanie domu, ale z pewnością możesz sprawić, że będzie on tego wart, jeśli dobrze go zaplanujesz. Jeśli nie jesteś właścicielem, ale faktycznie jesteś na rynku i myślisz, że możesz być tylko przez 4 lata, sprawdź ceny w swojej okolicy. Jeśli są one niskie, z niskimi stopami procentowymi, może to być bardzo korzystne. Rynki mieszkaniowe mogą się bardzo zmienić w ciągu 4 lat, i może skończyć się w dobrej sytuacji, gdzie można kupić nisko i sprzedać wysoko (marzenie inwestora!).

Ostatecznie, trzeba będzie chrupać trochę liczb, aby dowiedzieć się, czy wynajem lub posiadanie jest lepsze dla Ciebie (lub byłoby lepiej).

Otrzymują Państwo kredyt hipoteczny w wysokości 80 000 dolarów. Zauważ, że wielu kredytodawców hipotecznych będzie próbowało przekonać Cię do uzyskania wyższej hipoteki, abyś mógł zapłacić za potrzebne naprawy domu (lub wyjechać na wakacje, kupić samochód, lub zmarnować pieniądze na wiele sposobów). Najrozsądniej jest zaciągnąć kredyt hipoteczny w wysokości 80 000 $ i dokonywać wszelkich napraw i ulepszeń domu w miarę swoich możliwości finansowych, aby mieszkać w ładniejszym domu i domu, który może stać się wart więcej niż 100 000 $.

Od kredytu hipotecznego płacisz odsetki za kwotę, którą obecnie jesteś winien (80 000 $), a reszta płatności pokrywa kapitał (kwotę, którą jesteś winien). Obliczyłem, że aby spłacić 80 000 dolarów w ciągu 30 lat na poziomie 6% rocznie (0,5% miesięcznie), musiałbyś płacić około 480 dolarów miesięcznie. W pierwszym miesiącu, 400 dolarów z 480 dolarów to odsetki, tylko 80 dolarów z 80 000 dolarów jest z powrotem. W drugim miesiącu, jesteś winien 80 dolarów mniej. Płacisz 0,5% z 80 dolarów mniej odsetek, to jest 40 centów. Więc w drugim miesiącu spłacasz 80,40 dolarów. Za 30 lat prawie całe 480 dolarów, które płacisz, zejdzie z kapitału.

Tak więc powiedzenie “na początku kredytu hipotecznego płacisz tylko odsetki” jest przesadzone, ale nie aż tak bardzo. W pierwszym miesiącu, tylko 80$ z 480$ to spłata. W ciągu dziesięciu lat, 145 dolarów będzie spłata. Za 20 lat spłata wyniesie 264 dolary. Efekt ten jest tym silniejszy, im dłuższy jest kredyt hipoteczny i im wyższe są odsetki. Przy oprocentowaniu 12% przez 30 lat, płaciłbyś $822,89 miesięcznie, z czego $800 to odsetki. Spłata 900 dolarów miesięcznie oznaczałaby spłatę w ciągu 18 i pół roku, a nie 30 lat.

Z moich obliczeń wynika, że przy 6% przez 30 lat, po czterech latach byłbyś winien 75 670 dolarów zamiast 80 000 dolarów. Więc jeśli sprzedałbyś ponownie za 100.000$, miałbyś 100.000$ - 75.670$ = 24.330$. Tam są prawdopodobnie opłaty itp. i moje obliczenia i obliczenia banku nie są takie same, ale będziesz miał jakieś dodatkowe pieniądze, tylko nie bardzo dużo.