Kiedy można wykorzystać istniejącą nieruchomość jako zabezpieczenie do zakupu kolejnych?

Położyłeś 20% w dół i już jesteś winien 80% lub $80k, więc nie masz możliwości pożyczenia $100k lub nawet $20k dla tej sprawy. Jak stwierdził LittleAdv, banki naprawdę zaostrzyły swoje kryteria kredytowe. Pożyczanie więcej niż 80% niesie wysoką premię, jeśli można dostać go w ogóle. W swoim przykładzie, chcesz nieruchomość do wzrostu wartości o co najmniej 10%, aby pożyczyć $ 10K.

Ogólnie rzecz biorąc, kiedy jesteś właścicielem czegoś - możesz dać to jako zabezpieczenie dla zabezpieczonej pożyczki. Tak działają kredyty samochodowe i tak działają kredyty hipoteczne.

Twój “kapitał własny” w aktywach to aktualna wartość godziwa aktywów pomniejszona o wszystkie Twoje zobowiązania, które są nimi zabezpieczone. Jeśli więc posiadasz nieruchomość w stanie wolnym, masz 100% jej godziwej wartości rynkowej jako swój kapitał własny.

Kiedy obciążasz nieruchomość kredytem hipotecznym, banki zazwyczaj stosują pewien procent wskaźnika LTV, aby mieć pewność, że nie dają Ci więcej niż wynosi Twój kapitał własny teraz lub w przewidywalnej przyszłości. W zależności od rodzaju i długości kredytu, procent LTV waha się pomiędzy 65% a 95%. Przed krachem na rynku w 2008 roku można było nawet uzyskać więcej niż 100% LTV, ale już nie teraz. W przypadku inwestycji LTV będzie zazwyczaj niższe niż w przypadku podstawowego miejsca zamieszkania, a oprocentowanie wyższe.

Nie chcę wprowadzać Cię w błąd co do przedpłat i depozytów, bo to nie ma znaczenia (chyba, że jesteś w Australii, najwyraźniej). Tak więc, jako przykład, załóżmy, że masz mieszkanie, które wynajmujesz, a które jest twoją własnością w stanie wolnym. Załóżmy, że jego aktualna wartość rynkowa wynosi $100K. Idziesz do banku i zastawiasz mieszkanie pod hipotekę (dostajesz pożyczkę zabezpieczoną tym mieszkaniem) na 65% LTV (typowe dla apartamentów inwestycyjnych). Dostałeś $65K, aby kupić kolejną jednostkę wolną i czystą. Masz teraz 2 mieszkania o wartości FMV $165K, Twój kapitał własny $100K i Twoje zobowiązanie $65K.

Obciążając hipoteką nowe mieszkanie przy tym samym LTV 65%, uzyskasz kolejny kredyt w wysokości 42 tys. dolarów - za te pieniądze możesz kupić trzecie mieszkanie.

Twój kapitał własny pozostaje niezmienny, gdy zaciągasz kredyt i inwestujesz go w nowy zakup, ale wartość FMV Twoich aktywów rośnie, podobnie jak zabezpieczone nimi zobowiązania. O ile jednak kredyt hipoteczny ma stałe oprocentowanie (zazwyczaj, choć nie zawsze), o tyle aktywa rosną w różnym tempie. Teraz, bądźmy optymistami i załóżmy, dla uproszczenia przykładu, że w ciągu 2 lat, twoje 100K $ condo jest warte 200K $. Voila, możesz wziąć na niego kolejną pożyczkę w wysokości 65 tysięcy dolarów. Cykl trwa dalej.

Tak właśnie robił to Twój dziadek.

Byłoby dobrze wiedzieć, w jakim kraju jesteś?

W zasadzie jesteś na dobrej drodze z ostatnim punktem.

Zazwyczaj, gdy kupujesz swoją pierwszą nieruchomość, musisz wpłacić depozyt, a następnie pożyczyć resztę, aby mieć wystarczająco dużo na zakup nieruchomości. W większości przypadków (i większości miejsc) standardowy procent kredytu do depozytu wynosi 80% do 20%. Jest to wyrażone jako stosunek pożyczki do wartości (LVR), który w tym przypadku będzie 80%. (Jest to kwota pożyczki do wartości nieruchomości). Niektóre banki i pożyczkodawcy pożyczą ci więcej niż 80%, ale zazwyczaj wiąże się to z dodatkowymi kosztami (w Australii banki naliczają dodatkowy procent przy pożyczce zwany ubezpieczeniem kredytu hipotecznego (LMI), jeśli pożyczysz ponad 80%, a LMI staje się tym droższe, im wyższy LVR pożyczysz). Również ta praktyka udzielania pożyczek powyżej 80% LVR została zaostrzona od czasu GFC.

Jeśli więc pożyczasz 80% wartości nieruchomości, będziesz musiał wpłacić pozostałe 20% depozytu plus dodatkowe koszty zamknięcia transakcji (podatki - w Australii musimy zapłacić Stamp Duty, opłaty za usługi prawnicze, opłaty za wniosek kredytowy, koszty inspekcji budynku i szkodników, itp.)

Jeśli następnie chcesz kupić drugą nieruchomość, będziesz musiał ponownie wpłacić ten sam depozyt i inne koszty zamknięcia. Większość ludzi nie może sobie na to pozwolić w najbliższym czasie, zwłaszcza, że znaczna większość pieniędzy, które wcześniej zaoszczędzili, jest teraz przeznaczana na spłatę kredytu hipotecznego i utrzymanie pierwszej nieruchomości (zwłaszcza jeśli wcześniej mieszkaliście z rodzicami, a teraz mieszkacie w nieruchomości i nie wynajmujecie jej). Więc co wiele osób robi, którzy chcą kupić więcej nieruchomości jest czekać, aż LVR nieruchomości spadnie do powiedzmy poniżej 60%. Osiąga się to dzięki wzrostowi wartości nieruchomości i zmniejszeniu kwoty kredytu hipotecznego o spłacane przez Państwa raty.

Gdy masz wystarczająco dużo, jak mówisz, zabezpieczenia lub kapitału własnego w pierwszej nieruchomości, a następnie można refinansować kredyt hipoteczny i użyć tego kapitału własnego w istniejącej nieruchomości i wartości nowej nieruchomości, którą chcesz kupić, aby w zasadzie pożyczyć 100% wartości nowej nieruchomości plus koszty zamknięcia. Tak długo, jak LVR całkowitych pożyczek w stosunku do wartości obu nieruchomości pozostaje na lub poniżej 80%, powinno to być osiągalne. Możesz to zrobić na dwa sposoby. Po pierwsze możesz refinansować swoją pierwszą hipotekę i pożyczyć do 80% LVR ponownie i wykorzystać te dodatkowe fundusze jako depozyt i koszty zamknięcia dla drugiej nieruchomości, dla której następnie otrzymasz drugą hipotekę. Drugim sposobem jest refinansowanie jednej hipoteki na dwie nieruchomości. Pierwsza metoda jest preferowana jako hipoteki i właściwości są oddzielone, więc jeśli coś pójdzie nie tak, nie trzeba sprzedać wszystko na raz.

Proces ten może być dość powolny na początku, ponieważ być może będziesz musiał poczekać kilka lat, aby zgromadzić kapitał w jednej nieruchomości (zwłaszcza jeśli w niej mieszkasz). Ale w miarę gromadzenia coraz większej liczby nieruchomości staje się to coraz łatwiejsze i szybsze, ponieważ Twój kapitał będzie rósł szybciej, a najemcy będą płacić sporą część Twoich kosztów, jeśli nie wszystkie (jeśli jesteś pozytywnie nastawiony). Oczywiście należy być ostrożnym, jeśli ceny nieruchomości spadną (ponieważ może to drastycznie zmniejszyć kapitał własny i zwiększyć całkowity LVR lub LVR na poszczególnych nieruchomościach) i mieć siatkę bezpieczeństwa. Na przykład, staram się utrzymać mój LVR na poziomie 60% lub niższym, obecnie jest to poniżej 50%.

@victor ma najbardziej opisowy i podstawowy pomysł na to, jak to się robi. Jedyną rzeczą, którą chciałbym dodać jest to, że jedną z korzyści z nieruchomości jest to, że można kontrolować, ile nieruchomość jest warta. Zwiększając czynsze i czyniąc nieruchomość jedną z najlepszych w okolicy, zwiększasz jej wartość.

Jeśli chodzi o komentarz, że jest to rodzaj inwestowania, który spowodował krach giełdowy w 1929 roku, istnieje wiele innych aspektów, które są pomijane. Wyprowadzanie kapitału z nieruchomości odbywało się na długo przed i po depresji. Ludzie robią to cały czas, zaciągając kredyty mieszkaniowe, tylko nie wszyscy używają ich do zakupu innej inwestycji.