Kiedy zaciągasz tradycyjny kredyt hipoteczny, pierwsza wpłata do banku spłaca głównie odsetki, a następnie kolejne wpłaty zaczynają spłacać kapitał.
Jaki jest tego powód?
Czy jest to tylko historyczna konwencja księgowa/branżowa? Czy może jest jakiś powód, dla którego tak się dzieje?
Innymi słowy, matematyka. Wszystkie inne odpowiedzi są świetne, ale pomyślałem, że mogę dodać coś konkretnego, aby nieco wyjaśnić.
Rozważ kontrprzykład. Załóżmy, że pożyczam $ 120000 z oprocentowaniem 1% / miesiąc (wiem, że kredyty hipoteczne są zwykle wyceniane za pomocą rocznych stóp procentowych, ale dzięki temu matematyka będzie prostsza). Następnie załóżmy, że chcę płacić stałą kwotę kapitału każdego miesiąca, a nie stałą płatność. Załóżmy, że chcemy spłacić kredyt w ciągu 10 lat (120 miesięcy), więc mamy stałą ratę kapitałową w wysokości 1000 dolarów miesięcznie.
Więc jakie są odsetki za miesiąc 1? Jeden procent od 120 tys. dolarów to 1200 dolarów, więc całkowita płatność wyniesie 2200 dolarów. W drugim miesiącu odsetki będą naliczane od 119 tys. dolarów, więc całkowita suma płatności wyniesie 2190 dolarów. I tak dalej, aż do ostatniego miesiąca, w którym zapłacisz $1010. Tak więc, kwota odsetek, które płacisz każdego miesiąca maleje, podobnie jak twoja miesięczna płatność.
Ale dla większości ludzi, płacenie dużych rat na początku i mniejszych pod koniec jest zupełnie na odwrót, ponieważ większość z nas zarabia więcej w miarę rozwoju kariery zawodowej. Szesnaście lat po tym, jak zaciągnąłem kredyt hipoteczny z ratą $1300/miesiąc, uważam, że jest on dość łatwy do spłacenia, chociaż początkowo stanowił pewne wyzwanie dla naszych przepływów pieniężnych.
Standardowa amortyzacja wymaga stałej płatności każdego miesiąca, ale kwota odsetek nadal musi się zmniejszać wraz ze zmniejszaniem się kapitału. Oznacza to, że kwota spłacanego kapitału musi rosnąć wraz z upływem czasu.
To nie jest poprawne. Płacisz zarówno kapitał jak i odsetki w przypadku pożyczek amortyzowanych. To, co się dzieje, to spłacanie odsetek narosłych od kapitału w danym okresie. W miarę upływu czasu - część kapitału jest spłacana, co pozwala Ci zostawić więcej na kapitał, ponieważ odsetki stają się mniejsze. Zatem im dłuższy okres - tym szybszy wzrost części kapitału wypłacanej ze stałych płatności.
Tak właśnie działają kredyty amortyzowane. Kredyty balonowe działają inaczej.
Załóżmy, że kredyt hipoteczny jest spłacany z miesiąca na miesiąc. Jest to pewne uproszczenie, ale pozwoli zilustrować ten punkt.
Pożycz 100 000 $ na .5% miesięcznie. Wpłacaj co miesiąc 1000 USD.
Zatem w pierwszym miesiącu pożyczenie całego salda na jeden miesiąc będzie Cię kosztowało 500 dolarów odsetek. Kiedy dokonujesz płatności, 500$ idzie na odsetki, a 500$ na kapitał.
Twoje nowe saldo wynosi 99 500 dolarów. Teraz zapomnij o przeszłości, zapomnij o przyszłości.
Ile kosztuje Cię pożyczenie tej kwoty na jeden miesiąc? 497,5$ - 502,50$ zostaje na spłatę kapitału.
W trzecim miesiącu, chcemy pożyczyć $98 997,50 na miesiąc, a koszt pożyczki wynosi $494,99.
I tak dalej…
Pod koniec pożyczki, gdy pozostanie Ci już tylko 10 000, część odsetkowa będzie wynosiła mniej niż 100 dolarów miesięcznie, co oznacza, że znacznie szybciej spłacasz zasady.
W istocie, część odsetkowa raty kredytu hipotecznego to koszt pożyczenia kwoty pozostającej do spłaty przez 1 miesiąc. Ponieważ saldo maleje (powinno maleć!), maleje również część odsetkowa raty.
W rzeczywistości, odsetki są naliczane od salda początkowego co sześć miesięcy. (Banki Kanadyjskie - Stała Stopa Procentowa)
Banki nie każą Ci płacić różnej kwoty kapitału na różnych etapach kredytu hipotecznego. Jest to konsekwencją tego, ile kapitału pozostało do spłaty.
Działa to w ten sposób, że zawsze najpierw spłacasz odsetki, a potem wszelkie nadwyżki idą na spłatę kapitału. Jednak na początku kredytu hipotecznego jest więcej odsetek, a więc mniejsza część płatności idzie na spłatę kapitału. W późniejszym okresie kredytu hipotecznego jest mniej odsetek, więc więcej płatności idzie na spłatę kapitału.
Jeśli tego nie zrobisz - powiedzmy, jeśli więcej Twoich płatności pójdzie na spłatę kapitału na początku - wtedy okaże się, że odsetki nie są w całości spłacane. Odsetki te zostałyby dodane do kapitału, co oznacza, że kapitał nie zmniejszyłby się o całą spłaconą kwotę. W rzeczywistości efekt byłby dokładnie taki sam, jak gdybyś najpierw spłacił odsetki.
Banki zmuszają Cię do płacenia co miesiąc odsetek od aktualnego salda zadłużenia. Chcą mieć swój koszt kapitału; dlatego właśnie dały Ci kredyt w pierwszej kolejności. Na dodatek, będziesz chciał zapłacić dodatkowe pieniądze, aby zmniejszyć kapitał, w przeciwnym razie będziesz płacił odsetki na zawsze (to jest w zasadzie to, co robią duże firmy emitując obligacje kuponowe, ale odbiegam od tematu). Na początku kredytu saldo jest duże, a więc i odsetki naliczane co miesiąc. W miarę jak pozostała część płatności zaczyna zmniejszać kwotę główną, naliczone odsetki maleją, co oznacza, że ta sama płatność może teraz zapłacić więcej kapitału, co jeszcze bardziej zmniejsza odsetki naliczone od niższego salda, i tak dalej.
Matematyka, która się za tym kryje, jest od dziesięcioleci podstawą w branży finansowej. Równanie do obliczania okresowej płatności P dla pożyczki o saldzie B przy okresowej stopie procentowej R w ciągu kilku okresów T jest znane jako “formuła odwróconej renty” (ponieważ w zasadzie działa tak samo dla banku, jak dla ciebie, gdybyś miał to samo saldo B na koncie emerytalnym, zarabiające R w każdym okresie, i potrzebował wyjąć P w każdym okresie przez T okresów) i jest jak następuje:
P = [B(1 + R)TR] / [(1 + R)T - 1]
Możesz również bawić się w “what-ifs” używając czegoś, co nazywa się “tabelą amortyzacyjną”. Jest to bardzo proste do zrozumienia: weź saldo, dodaj kwotę odsetek naliczanych co miesiąc na podstawie stopy (1/12 APR), następnie odejmij planowaną płatność, a wynik to nowe saldo, na którym powtórzysz proces w następnym miesiącu. Umieszczenie tej podstawowej serii operacji w wierszach arkusza kalkulacyjnego pozwala na policzenie liczby płatności poprzez obserwowanie, kiedy saldo spada poniżej zera (możesz łatwo ustawić większość arkuszy kalkulacyjnych tak, aby odejmowały mniejszą z kwot płatności lub bieżące saldo plus odsetki, w którym to przypadku, gdy saldo i odsetki są mniejsze niż zaplanowana płatność, spadną do zera i tam pozostaną). Następnie możesz “szukać celu”, aby znaleźć płatność lub stawkę, która spłaci konkretne saldo w określonej liczbie płatności.
Łatwiej będzie to zrozumieć, jeśli potraktujesz odsetki w następujący sposób: jest to suma, którą płacisz bankowi, aby uzyskać pozwolenie na niezwracanie od razu całego kapitału. Na przykład pożyczyłeś milion i bank przychodzi po ten milion, a ty możesz zapłacić jakąś stosunkowo niewielką sumę (np. tysiąc), żeby bank nie zawracał ci głowy przez miesiąc.
Teraz w powyższym schemacie nigdy nie spłacasz pożyczki, płacisz tylko odsetki. Być może interesuje Cię spłata kapitału, abyś w pewnym momencie był wolny od długów. Masz dwie podstawowe opcje: równe spłaty lub równa amortyzacja.
Przy równych ratach płacisz co miesiąc tę samą kwotę, z której część przeznaczasz na spłatę odsetek, a pozostałą część na spłatę kapitału. Ponieważ powoli spłacasz kapitał, ten ostatni maleje, a tym samym maleje rata odsetkowa - bo im niższy kapitał, tym mniej pieniędzy musisz zapłacić bankowi, żeby ten “odszedł na jeszcze jeden miesiąc”. Zauważ, że ponieważ odsetki maleją co miesiąc, to suma, która idzie na kapitał, rośnie.
Przy równej amortyzacji płacisz co miesiąc różne kwoty - część, która idzie na kapitał jest zawsze taka sama, a odsetki maleją z tego samego powodu, co przy równych ratach.
Jest to więc naturalne - z każdą wpłatą spłacasz część kapitału, a więc Twój dług maleje i co miesiąc musisz płacić mniejsze odsetki, bo maleje suma, której zażądałby bank, gdyby chciał, aby dług został spłacony w całości.