2012-04-17 02:12:16 +0000 2012-04-17 02:12:16 +0000
10
10

Wielokrotne zatwierdzanie kredytów hipotecznych i wpływ na ocenę kredytową

Informacje ogólne : Moja żona i ja szukamy możliwości zakupu naszego pierwszego domu/budynku. Biorąc pod uwagę nasz łączny roczny dochód brutto ~$100k i brak jakiegokolwiek rzeczywistego zadłużenia, patrzymy na właściwości w zakresie $200-250k. Obecnie mamy wystarczająco dużo gotówki, aby umieścić w dół ~ 10% i niektóre półpłynnych aktywów akcji (fundusze UTMA), aby doprowadzić, że do 15% i mają jeszcze trochę gotówki awaryjnych. Chcieliśmy zaoszczędzić 20%, aby uniknąć PMI i escrow podatku i co nie, ale uruchomiliśmy numery i zdecydowaliśmy, że będziemy płacić mniej niż czynsz, nawet z PMI i takie zawarte. Najwyraźniej musimy nadal płacić PMI przez co najmniej 2yrs (przynajmniej z naszym bankiem byśmy), ale nasz plan jest spłacić kapitał szybciej i utrzymać PMI do minimum.

Pytanie: Wydaje się, że uzyskanie wstępnej akceptacji (nie tylko wstępnej kwalifikacji) dla kredytu hipotecznego może pomóc w podjęciu decyzji pomiędzy Tobą a innym nie wstępnie zaakceptowanym wnioskodawcą i sprawia, że zamknięcie jest szybsze i łatwiejsze (z częścią pracy z góry), ale mam problemy z pogodzeniem tego z 1) uzyskaniem wielu ofert dla oprocentowania kredytów hipotecznych (które mają tendencję do zmiany od czasu do czasu :p) i 2) ograniczeniem potencjalnej szkody dla Twojego wyniku kredytowego z wielu hard-pulls.

Moje rozumienie jest takie, że (popraw mnie, jeśli się mylę) wstępna akceptacja wymagałaby twardego wyciągnięcia obu naszych raportów kredytowych z wszystkich trzech biur, jak również dodatkowych informacji, takich jak dowód dochodu, zeznania podatkowe, historia zamieszkania, itp. (wymagania tutaj mogą zależeć od pożyczkodawcy, ale moje rozumienie jest takie, że oni [ogólnie? (wymagania mogą tutaj zależeć od pożyczkodawcy, ale rozumiem, że [generalnie?] pobierają scores ze wszystkich trzech i używają środkowego, i nie wiem, czy jest to możliwe, a nawet warte, aby uzyskać punktację bez raportu - raporty kredytowe i punktacja nadal jest mylącą sprawą)

Wszelkie ciągnięcia w ciągu tych samych ~30 dni liczą się jako jedno zapytanie kredytowe, jeśli chodzi o credit-scoring, chociaż, więc wydaje się, że ma to sens, aby wszyscy potencjalni pożyczkodawcy ciągnęli go w tym okresie czasu. Biorę pod uwagę czterech kredytodawców (dwóch brokerów polecanych przez przyjaciół, jeden broker polecany przez Google maps opinie, i mój standardowy lokalny / krajowy / międzynarodowy bank - zbyt wiele?), co wydaje się dużo pracy, ale zakładam, że wiele z tego będzie podobne dla wszystkich czterech (np. nie mamy różnych zeznań podatkowych, odcinki dochodów, itp. dać do różnych kredytodawców - wszystkie będą takie same).

Podsumuję to w dwóch nieco konkurujących ze sobą pytaniach:

  1. Zakładając, że jesteś w ciągu 60-90 dni, na które wstępne zatwierdzenie jest ważne, czy pożyczkodawca zrobi kolejny hard-pull przed zatwierdzeniem ostatecznej pożyczki? Zakładam, że nie, ale jeśli tak nie jest, to wydaje się, że osłabiłoby to argument z uzyskaniem wielu wstępnych zatwierdzeń od razu, ponieważ mógłbyś mieć tylko jeden zrobiony, znaleźć najlepszą stawkę później i zamknąć z pożyczkodawcą z najlepszą stawką (który wtedy zrobiłby ostateczne pociągnięcie).
  2. Jeśli po prostu uzyskać wstępnie zatwierdzone z jednego kredytodawcy, co to jest powiedzieć, że będą one miały najlepszą ofertę, gdy zdecydujesz się zamknąć? (bez względu na to, jakiej metody użyjesz, aby wybrać tego jednego początkowego pożyczkodawcę)

Alternatywnie , czy jestem over-thinking to? Mam tendencję do tego, i być może początkowe pociągnięcie i późniejszy końcowy-pull nie zaszkodzi tak bardzo tak czy inaczej … W końcu końcowy puller będzie wiedział o co chodziło w początkowym pociągnięciu…
Źródło

Odpowiedzi (2)

6
6
6
2012-04-17 06:03:03 +0000

Problemem nie jest wynik kredytowy; jest to “konkurencyjne” zapytania. Wielokrotne zapytania będą traktowane jako jedno, jeśli zostaną wykonane w krótkim okresie czasu (2 miesiące, IIRC) i dla tego samego rodzaju kredytu, ponieważ ludzie robią zakupy dla stawek, nie jesteś pierwszym, który to robi. Więc nie martw się o to.

To, czym powinieneś się martwić, to banki zadające pytania dotyczące tych zapytań, co jest irytującą (przynajmniej dla mnie) kwestią techniczną. Będziesz musiał wyjaśnić każdemu z banków, od których chcesz uzyskać wstępne zatwierdzenie, że zamierzasz wziąć kredyt hipoteczny od nich, a nie od nikogo innego. Na piśmie, z podpisem notarialnie potwierdzonym. Co jest w porządku, ponieważ jest to zrobione (podpis i notarialnie) na zamknięciu, ale będziesz musiał “przekonać” ich, że są wybranymi, aby uzyskać zatwierdzenie.

Poza tym jest to całkiem proste. Zrobiłem to (w tym deklarację, że nie zamierzam brać żadnych pożyczek opartych na innych “konkurencyjnych” zapytaniach), i działało dobrze, gdy wziąłem oryginalną hipotekę, a kiedy refinansowałem ją później w podobny sposób “zakupowy”.

Zrób to bliżej rzeczywistej licytacji, ponieważ zamknięcie trwa co najmniej 3-4 tygodnie, a blokada stopy procentowej jest zwykle na 30-60 dni, więc nie ma zbyt wiele czasu na zakupy, jeśli weźmiesz tę drogę.
Źródło
5
5
5
2012-04-17 03:22:18 +0000

Johnny. Niedawno kupiłem swój pierwszy dom, jak również, i pracowałem w branży kredytowej (nie hipotecznych), więc myślę, że mogę odpowiedzieć na niektóre z twoich pytań. Zastrzeżenie pierwsze, że jestem w NY, i kupno domu nie różni się od stanu do stanu.

Z mojego doświadczenia wynika, że pre-qual nie różni się zbytnio od pre-approval. Żadne z nich nie stanowi rzeczywistego zobowiązania ze strony banku (tzn. nadal mogą odmówić zatwierdzenia w dowolnym momencie), a oba opierają się na wyciągnięciu twojego biura kredytowego i obliczeniu wskaźników na podstawie twoich podanych (prawdopodobnie nie udokumentowanych) informacji finansowych. Teoretycznie możliwe jest, że sprzedawca wybierze wstępnie zaakceptowanego kupującego zamiast wstępnie zakwalifikowanego kupującego, wszystkie inne rzeczy są równe, ale wszystkie inne rzeczy rzadko są równe.

Pamiętaj również, że nie musisz ostatecznie uzyskać kredytu hipotecznego z tego samego banku, z którego korzystasz przy wstępnej kwalifikacji. Pre-qual tylko pokazuje, że jesteś probably kredytowej-worthy i służy do dać trochę wiarygodności ze sprzedawcami. Gdy masz już zaakceptowaną ofertę i trzeba znaleźć prawdziwą hipotekę, można rozejrzeć się za najlepszą stawkę i najlepszą strukturę kredytu. Banki nie muszą mieć wyciągnął kredyt do cytowania stawek, ale będą musieli mieć ogólne pojęcie o swoim zakresie FICO. Po znalezieniu banku, który oferuje najlepsze oprocentowanie i złożeniu wniosku o kredyt, bank sprawdzi Twoją ocenę punktową i jeśli będzie ona inna niż wcześniej, oprocentowanie może ulec zmianie, ale w tym samym przedziale będzie w porządku. Ponadto, banki niekoniecznie muszą sprawdzać wszystkie 3 biura; mogą sprawdzać tylko jedno, ponieważ kosztuje je to za każde sprawdzenie.

2 potencjalne minusy tego podejścia:

  1. 2 banki = 2 trudne zapytania, ale jeśli jesteś poza tym czysty, to nie jest to wielka sprawa.
  2. Nawet w tym samym banku, jeśli poczekasz zbyt długo, nie będą oni korzystać z danych z tego samego biura i będą musieli wykonać kolejne trudne zapytanie, ponieważ będą się martwić o ewentualne pogorszenie jakości kredytu w długiej przerwie.

Ponadto, upewnij się, że masz hipotecznych / klauzuli finansowania w umowie, ponieważ banki są nieprzewidywalne, i upewnij się, że masz great prawnika nieruchomości, a nie “fabryki” prawnej - dodatkowe kilkaset dolarów są tego warte.

Nie zastanawiaj się zbytnio nad tymi kredytowymi sprawami. Znajdź dobry dom za dobrą cenę i uzyskaj bezsensowną hipotekę, którą w pełni rozumiesz - żadnych egzotycznych rzeczy. Powodzenia!
Źródło