Jaka jest dobra rentowność wynajmu?

Nigdy nie słyszałem o czynszu podawanym za tydzień. Czy jesteś w USA?

Ogólnie rzecz biorąc, po wpłacie zaliczki, można mieć nadzieję, że weźmie się czynsz i będzie w stanie zapłacić hipotekę, podatek, ubezpieczenie, a następnie mieć wystarczająco dużo pieniędzy rocznie, aby przynajmniej mieć trochę pieniędzy na naprawy. Jeśli ktoś może zacząć faktycznie kieszeni więcej niż to każdego roku, to jest idealny, ale zacząć z wynajmu, a tylko zarabiać pieniądze “po opodatkowaniu” jest cięcie go zbyt blisko w mojej opinii. 19 do 1 “P/E” wydaje się zbyt wysoki, kiedy śledziłem takie rzeczy pamiętam 12 lub poniżej jest celem. Oczywiście stopy były wyższe, a ta liczba wzrasta przy bardzo niskich stopach.

W twoim przykładzie, $320K hipoteka na 4% jest $1527/mo. $ 400/wk nie tnie go.

Znajdziesz Joe.E, że czynsze znacznie wzrosły w ciągu ostatnich 4 do 5 lat w Australii. Prawdopodobnie można osiągnąć rentowność najmu powyżej 5% ponad 20 km od głównych miast, jednak bliżej miast można uzyskać bliżej 5% lub poniżej.

W zachodnim Sydney udało nam się osiągnąć rentowność wynajmu bliską 7%. Kupowaliśmy głównie w 2007 i 2008 roku, kiedy nikt nie kupował i otrzymywaliśmy nieruchomości za 15% do 20% poniżej stawek rynkowych. Ponieważ kupowaliśmy tanio, a czynsze rosły, byliśmy w stanie osiągać wyższe stopy zwrotu z najmu.

Przykład jednej konkretnej transakcji, w której kupiliśmy za 225 tys. dolarów i wynajęliśmy za 300 dolarów za tydzień, co dało nam stopę zwrotu w wysokości 6,9%. Obecnie czynsz wynosi 350 USD za tydzień, co daje nam stopę zwrotu na poziomie 8%, a przy naszej stopie procentowej wynoszącej 6,3% i prawdopodobnie zmierzającej dalej w dół, nieruchomość ta jest pozytywnie zorientowana i spłaca się sama, a ponadto zapewnia nam dodatkowe dochody.

Wszystkie nasze nieruchomości przynoszą zyski pomiędzy 7,5% a 8,5% i są pozytywnie zorientowane. Zyski kapitałowe nie są może tak wysokie jak w przypadku nieruchomości położonych bliżej miasta, ale nawet gdybyśmy przestali pracować, nie musielibyśmy sprzedawać, ponieważ wszystkie one zapewniają nam dochód po opłaceniu wszystkich wydatków związanych z nieruchomościami.

Więc w odpowiedzi na Twoje pytanie, ja bym dążył do nieruchomości z rentownością powyżej 5%, a najlepiej powyżej 6%, ponieważ to pozwoli Twojej nieruchomości/nieruchomości być pozytywnie zaadaptowaną przynajmniej po kilku latach, jeśli nie od razu.

Dobry szybki filtr, aby zobaczyć, czy nieruchomość jest warta spojrzenia jest, jeśli całkowity czynsz dla nieruchomości na rok jest równa 10% ceny nieruchomości. Na przykład, jeśli nieruchomość jest wyceniana na 400.000 dolarów to czynsz powinien wynosić 40.000 dolarów za cały rok. Co daje $3,333.33 miesięcznie.

Jeśli nieruchomość nie przynosi co najmniej 10% rocznie, to nie jest prawdopodobne, że wszystkie płatności mogą być pokryte na nieruchomości. Jest bardziej prawdopodobne, że trzeba będzie zatopić w niej pieniądze, aby utrzymać ją na powierzchni.

Miałbyś dokładnie rację, jak trzeba liczyć w ubezpieczenia, media, podatki, konserwacja / naprawy, płatności hipotecznych, (nowy dach, nowy piec, itp.), suchej zabudowy, farby, itp.

Również jako dobra zasada kciuka, oczekuj pustostanu w wysokości co najmniej 10% (lub 1 miesiąc) na rok jako środek ostrożności.

Jeśli masz pieniądze, zajrzyj do Real Estate Investment Trusts. IIRC, średnia dywidenda była na północ od 10% w zeszłym roku. To wszystko są pieniądze, które wracają do Ciebie. Nie jestem pewien, jakie są implikacje podatkowe w Australii, jednak w Kanadzie dywidendy są opodatkowane bardzo korzystnie. Nie ma hipoteki, podatku od nieruchomości, lokatorów do znalezienia, czy też utrzymania.

Historycznie ta zasada “dzielenia przez 1000” jest tym, co wielu ludzi w Australii uważało za normalne, i tak, jest to około 5,2% zysku brutto. Po odliczeniu kosztów, być może 3-4%, bez uwzględnienia odsetek.

Jeżeli porównujesz to z akcjami, to myślę, że właściwym porównaniem jest stopa dywidendy, a nie ogólny wskaźnik PE. Stopa dywidendy wynosząca około 3-5% jest również typowa: jeżeli spojrzymy na fundusz Vanguard Index Australian Shares Fund jako wskaźnik zastępczy dla ASX, stopa dywidendy w zeszłym roku wyniosła około 4%.

Oczywiście zwrot na poziomie 4% nie jest zbyt konkurencyjny w stosunku do lokaty terminowej. Ale zarówno w przypadku akcji jak i mieszkań można mieć nadzieję na pewien wzrost kapitału oprócz zysku z dochodu. Jeśli otrzymamy 4% rentowność wynajmu plus 5% wzrostu, jest to bardziej atrakcyjne.

Czy “dobrze” jest kupować po cenie, którą ludzie historycznie uważali za “normalną”? Być może lepiej jest rozejrzeć się dookoła lub nie wychodzić z domu, dopóki nie znajdzie się znacznie lepszej ceny niż normalna.

“Czy 5% jest rzeczywiście historycznie normalne?” zasługuje na dłuższą odpowiedź.

Zasada kciuka, którą zawsze słyszałem i którą my wynajmujemy nasz dom na wynajem to 1% miesięcznie przy minimum (w USA). Czynsz musi pokryć kredyt hipoteczny, podatki od nieruchomości, ubezpieczenie domu, podatki dochodowe (od czynszu), utrzymanie nieruchomości i czasy, kiedy nieruchomość jest pusta. Nawet przy 1% miesięcznie nie pozostawia to wiele zysku w porównaniu do tego, co włożyłeś. Nie mam pojęcia, dlaczego ktokolwiek kupiłby nieruchomość do wynajęcia w Australii, jeśli wszystko, co mogą uzyskać to 5% rocznie przed wydatkami. Nie mogą one być ewentualnie zarabiania pieniędzy w tej inwestycji, nie wspominając o udogodnienia otrzymywania późno w nocy telefony, bo coś złamał w domu wynajmu. Nie ma mowy, bym zrobił tę inwestycję.

Nasze dwie wypożyczalnie przyniosły 8,5% w ciągu ostatnich dwóch lat (uśrednione). To jest netto, po podatkach, utrzymanie, zarządzanie, pustostany, ubezpieczenia, odsetki. Interesuje mnie tylko przepływ gotówki - wydatki / oryginalna inwestycja. Jeśli nie osiągasz co najmniej 4,5-5% netto na swojej pierwotnej inwestycji, prawdopodobnie możesz zainwestować gdzie indziej i uzyskać lepszy zwrot przy podobnym profilu ryzyka.

Chciałbym tylko zwrócić uwagę, że rzeczywisty zwrot powinien być porównywany do zaliczki, a nie do ceny nieruchomości. Po tym wszystkim, nie zapłaciłeś $ 400K za tę nieruchomość, prawda? Prawdopodobnie zapłaciłeś tylko 20%, więc zbierasz $20K / rok na inwestycji $80K, co działa na 25%.

Nawet jeśli osiągasz tylko próg rentowności, Twój kapitał wciąż rośnie, dzięki Twoim najemcom. Jeśli Ty również mieszkasz w jednym z mieszkań, oszczędzasz na czynszu, co uwalnia przepływ gotówki. Twoje zwiększone oszczędności w połączeniu z wkładem najemców sprawią, że bardzo szybko wejdziesz na ścieżkę rozwoju. W ciągu kilku lat powinieneś mieć wystarczająco dużo, aby kupić drugą nieruchomość :)