Praktyczność 30-letniego stałego kredytu hipotecznego w wieku 55 lat

Zadałeś dwa pytania. Po pierwsze,

Rozumiem, że pożyczkodawcy nie mogą dyskryminować ze względu na wiek, ale czy naprawdę istnieją dane potwierdzające, że pożyczkodawcy tego nie robią?

Biorąc pod uwagę Twoją metrykę ze Stanów Zjednoczonych, warto zauważyć, że Equal Opportunity Credit Reporting Act, Fair Housing Act i Home Mortgage Disclosure Act miały na celu zapobieganie dyskryminacyjnym praktykom kredytowym. W ramach tych przepisów, kredytodawcy są zobowiązani do zgłaszania danych o wnioskodawcach kredytowych (zarówno tych, którzy zostali zatwierdzeni, jak i tych, którzy nie zostali zatwierdzeni), a organy regulacyjne zasadniczo szukają wzorców w danych, aby określić, czy istnieje jakakolwiek hurtowa dyskryminacja. Bank Rezerwy Federalnej sporządza roczne raporty dla Kongresu , raporty te zawierają analizę zgłoszonych danych - co jest prawdopodobnie najbliższą rzeczą, jaką można uzyskać, aby uzyskać dane potwierdzające, czy kredytodawcy dyskryminują ze względu na wiek.

Zapytałeś również,

załóżmy, że jeśli ktoś dostaje kredyt hipoteczny, gdy ma 55 lat lub więcej, ma pracę i wystarczające aktywa (i jest downsizing domu), jakie są plusy i minusy wzięcia kredytu hipotecznego z perspektywy finansowej?

Plusy i minusy nie mają żadnego nieodłącznego związku z Twoim wiekiem - przy założeniu, że wszystko inne jest takie samo, powinny być takie same jak plusy i minusy w każdym innym wieku.

Oczywiście, są pewne oczywiste rzeczy, które prawdopodobnie nie będą równe - wiele osób utrzymuje się z oszczędności emerytalnych lub innych dochodów z inwestycji w późniejszym okresie życia, zamiast pracować na etacie. Jeśli oznacza to, że będziesz miał stały dochód, kredyt hipoteczny może mieć nieco więcej sensu niż inne formy mieszkania, ponieważ twoja rata jest stała przez cały okres trwania kredytu (w przeciwieństwie do, powiedzmy, wynajmu - gdzie właściciel może podnieść czynsz, aby dopasować go do inflacji w czasie).

Istnieje również większa szansa, że starsza osoba może umrzeć przed spłatą kredytu, w porównaniu do osoby w młodszym wieku. Warto również rozważyć, jaki wpływ będzie to miało na Twój majątek przekazywany spadkobiercom.

Jeśli chodzi o proces przyznawania kredytu hipotecznego, kredytodawcy zazwyczaj potrzebują zaświadczenia o dochodach, aby wykazać, że będziesz w stanie spłacić kredyt w czasie. Dla kogoś, kto pracuje, jest to łatwe do zrobienia poprzez dostarczenie odcinków wypłat lub zeznań podatkowych. Jeśli jesteś na emeryturze lub wkrótce przejdziesz na emeryturę, być może będziesz musiał współpracować z pożyczkodawcą, aby upewnić się, że przedstawiasz dowód swoich dochodów i dowód, że będą one stabilne w czasie. Ogólnie rzecz biorąc, posiadanie dużej ilości aktywów nie jest traktowane jako dowód dochodu - zwłaszcza jeśli aktywa są płynne (np. gotówka na koncie oszczędnościowym). Pożyczkodawca będzie chciał wiedzieć, że będziesz mieć stabilny przepływ gotówki, podczas gdy samo posiadanie stosu pieniędzy może być bardziej ryzykowne, ponieważ nic nie powstrzyma Cię przed wydaniem ich wszystkich w pierwszym roku trwania kredytu hipotecznego.

Mam 56 lat. Rok temu złożyłem wniosek o kredyt HELOC. Warunki były takie: 15 lat spłacania kredytu, a następnie 10 lat amortyzacji. W efekcie, pożyczka na 25 lat.

Zacząłem rozmowę (wszystko przez telefon, nie na żywo) od tego, że jestem na emeryturze i nie mam żadnych W2 do zaoferowania.

I został prawie natychmiast zatwierdzony, bank zrobił jazdy przez oceny, i to było to. Ignorując wcześniejsze emerytury, kredyt kończy się, gdy mam 80 lat, dobrze przeszłości nawet normalnej emerytury.

Podczas gdy to było dla HELOC, większość banków pisze hipotekę i szybko sprzedaje ją na rynku wtórnym. Bank dba o poprawność danych, a nie o wiek wnioskodawcy. W moim przypadku wystarczyło niskie LTV (loan to value). Przy zakupie domu jest to kluczowe, podobnie jak stosunek długu do dochodu kupującego.

Pro - możesz mieszkać tam, gdzie cię stać, nawet bez konieczności upłynniania aktywów, aby kupić dom za 100% gotówki.

Con - jest to miesięczne zobowiązanie. Wielu powie, aby zaplanować zakończenie spłaty kredytu hipotecznego w momencie przejścia na emeryturę. Mój ostatni główny refi hipoteczny miał miejsce na początku roku, w którym przeszliśmy na emeryturę. Wziąłem 15-letni okres spłaty i nigdy tego nie żałowałem. 7 lat w lewo, w którym to czasie 15% naszego budżetu uwalnia się.

Pamiętaj, że kredyty hipoteczne są kredytami zabezpieczonymi. Większość 30-letnich kredytów hipotecznych jest spłacana wcześniej, gdy domy są sprzedawane za mniej niż 30 lat. Zatem oczekiwanie, że kredytobiorca dokona ostatniej płatności 30 lat później, nie jest częścią równania. Kredytodawcy zależy przede wszystkim na tym, czy (1) kredytobiorcę stać obecnie na spłatę miesięcznych rat oraz (2) czy zaliczka jest wystarczająco duża, aby zabezpieczyć dom przed utratą wartości w przypadku pogorszenia koniunktury, co mogłoby spowodować straty dla kredytodawcy. W tym drugim przypadku nawet kredytobiorcy, którzy mogliby nadal płacić, często odchodzą (strategiczne niewywiązanie się z umowy). 55-letni kredytobiorca prawdopodobnie ma fundusze na dużą zaliczkę, a ryzyko związane z kredytem hipotecznym byłoby minimalne, nawet jeśli kredytobiorca prawdopodobnie przejdzie na emeryturę lub umrze w ciągu 30 lat.

Każdy bank hipoteczny w kraju jest zobowiązany do przesyłania rządowi informacji o każdym wniosku kredytowym, który przyjmuje, każdej decyzji, którą podejmuje, oraz o cechach demograficznych każdego kredytobiorcy (lub potencjalnego kredytobiorcy) w ramach HMDA (Home Mortgage Disclosure Act). Wszystkie te dane są publicznie dostępne i rząd sam wykorzystuje te dane, aby upewnić się, że banki nie dyskryminują ze względu na wiek lub jakąkolwiek inną chronioną cechę.

Jeśli chodzi o plusy i minusy, to tak naprawdę nie zmieniają się one zbytnio wraz z wiekiem. Wiele osób buduje swój plan emerytalny w oparciu o założenie, że spłaci kredyt hipoteczny przed emeryturą, dzięki czemu będzie potrzebować mniejszych dochodów na emeryturze. Ale równie rozsądne jest planowanie spłaty kredytu hipotecznego w okresie emerytalnym i zapewnienie sobie wystarczających aktywów do obsługi tej spłaty po zaprzestaniu pracy. Poza tym, jest to kwestia osobistych preferencji i pytanie o to, jaką alternatywę (lub alternatywy) rozważasz.

To naprawdę nie ma znaczenia, kiedy kredyt hipoteczny jest podjęta, z perspektywy kredytodawców; większość kredytów są refinansowane, wykupione przez innego kredytodawcę lub wypłacane lat przed 30yr termin. Banki zawsze dostają swoje pieniądze. Z punktu właścicieli domów, jeśli to czyni życie bardziej przystępne następnie obniżyć płatność poprzez refinansowanie. Po rozważaniach podatkowych jest to tanie pieniądze i chyba że chcesz skąpić w życiu, aby zostawić to wszystko swoim dzieciom, przedłuż to i żyj.

Kiedyś było tak, że posiadanie odsetek hipotecznych, które można odliczyć od podatku, było ważną zaletą kredytu hipotecznego. Jednakże, odliczanie odsetek od kredytu hipotecznego nie jest już opłacalne dla wielu podatników, ponieważ stopy procentowe są bardzo niskie, a nowe wyższe standardowe odliczenie oznacza, że standardowe odliczenie może być większe niż twoje płatności odsetkowe i inne odliczenia. (To oczywiście różni się znacznie w zależności od lokalizacji i tego, jak dużego domu potrzebujesz. Tam gdzie ja mieszkam można kupić dom za $35K, ale jeśli mieszkasz gdzieś, gdzie domy startowe kosztują $500K to jest inaczej).

Jeśli korzystasz z kredytu hipotecznego, możesz zainwestować dodatkową gotówkę, której nie wydałeś na swój dom w nadziei na uzyskanie wyższej stopy zwrotu niż oprocentowanie kredytu hipotecznego. Jednak oprocentowanie kredytu hipotecznego jest stałe (chyba, że weźmiesz kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu), a zwrot, który uzyskasz z inwestycji jest zmienny, więc możesz skończyć płacąc więcej odsetek hipotecznych niż zarabiasz na inwestycji gotówki nie wydanej na dom.

Większość 30-letnich kredytów hipotecznych trwa krócej niż 8 lat, zanim nastąpi zmiana w ich oczekiwanym cyklu życia. Refinansowanie, restrukturyzacja, wypłata i …odwrócenie. Bank nie ma nic przeciwko temu, użyje karty wyników do zatwierdzenia kredytu.

W wieku 55 lat możesz również oczekiwać, że w ciągu najbliższych 20 lat będziesz miał do dyspozycji kwotę ryczałtową.

Termin jest tylko atrybutem. Czy masz jakiś konkretny cel, który chcesz osiągnąć spłacając kredyt przez 10 lat? Pomyśl o swoich przepływach pieniężnych.

W innych krajach, zwłaszcza w Japonii, okresy spłaty są znacznie dłuższe i przez pewien czas po ustanowieniu kredytu są w rzeczywistości tylko odsetki. Wspomniane odsetki są obecnie dość niskie.

Dłuższy kredyt hipoteczny uwolni również gotówkę, której uzyskanie w innym przypadku byłoby dla Ciebie kosztowne. Nikt inny nie pożyczy Ci pieniędzy po takim kursie.

Ryzyko związane ze zmienną stopą procentową polega na tym, że za 10 lat stopy procentowe mogą być wyższe.

Frame Challenge

Cały sens “zmniejszania domu” polega na sprzedaży obecnego większego domu i kupnie mniejszego domu.

Chociaż ten mniejszy dom może być w jakimś drogim miejscu, nadal nie będziesz potrzebował 30-letniego kredytu hipotecznego.