Dlaczego sprzedawcy dbają o zaliczki?

Chcą zmierzyć szansę na udaną sprzedaż. Nie ma nic tak frustrującego przy sprzedaży i przeprowadzce do nowego domu, jak wejście do depozytu, załatwienie wszystkich formalności, skreślenie wszystkich list kontrolnych, tylko po to, aby dowiedzieć się, że Twój kupujący nie kwalifikuje się do kredytu i hipoteka przepadła.

Pytając o Twoją zaliczkę (20% lub więcej to często minimum, aby zakwalifikować się do kredytu hipotecznego), sprzedawca zorientuje się, na ile prawdopodobne jest, że zostaniesz zakwalifikowany jako kupujący.

Na przykład, jeśli otrzymasz trzy oferty na swój dom, wszystkie w tej samej cenie, a jeden kupujący sfinansuje 80%, jeden kupujący sfinansuje 50%, a jeden kupujący zapłaci gotówką za całość, którą ofertę najprawdopodobniej zaakceptujesz i dlaczego?

Jeśli wycena jest niższa niż cena zakupu, a zaliczka jest niewielka, bank może nie zatwierdzić kredytu hipotecznego.

Osobista historia, wcześniej podzielona w odpowiedź na inne pytanie :

W przypadku ostatniego domu, który sprzedałem, kupujący robił kredyt hipoteczny bez zaliczki i nie miał pieniędzy na zaliczkę. Pożyczał nawet koszty zamknięcia transakcji. Zaakceptowaliśmy ofertę, ale kiedy bank zrobił wycenę, była ona krótka od ceny zakupu. Dla większości sprzedaży domów, to nie byłoby problemem, tak długo, jak ocena była więcej niż kwota pożyczona. Ale w tym przypadku, ponieważ kwota pożyczona była większa niż ocena, bank miał problem. Transakcja była zagrożona i aby ją kontynuować, albo kupujący musiał znaleźć gdzieś pieniądze (czego nie mógł zrobić), albo musieliśmy obniżyć cenę, aby uratować transakcję. Z pewnością przyjęcie oferty od kupującego, który nie ma gotówki, było ryzykowne.

W naszym przypadku mieliśmy szczęście. Znalazłem kilka błędów w wycenie, zrobiłem ją na nowo, a kupujący był w stanie pożyczyć wszystko, czego potrzebował na dom po wcześniej uzgodnionej cenie.

Pomimo wstępnego zatwierdzenia, jest wiele sytuacji, które mogą zaistnieć pomiędzy ofertą a zamknięciem, które wpłyną na to, ile pieniędzy będzie potrzebnych przy zamknięciu. Sytuacja, która normalnie nie może zagrozić sprzedaży dla kupującego, który ma dobrą zaliczkę, może niestety sprawić, że transakcja się zawali, jeśli kupujący ma niewiele lub nie ma własnej gotówki, którą może przynieść do stołu.

Ponieważ, ostatecznie, sprzedawca jest prawdopodobnie będzie miał wiele ofert dla domu i będzie musiał zdecydować, który iść z. W tej sytuacji, jednym z najważniejszych czynników ważących jest: jak prawdopodobne jest, że sprzedający zdoła dotrzeć do mety? Ponieważ pomiędzy przyjęciem oferty a oficjalną sprzedażą domu upływa naprawdę dużo czasu - zwykle 1-2 miesiące. (https://thelendersnetwork.com/how-long-does-it-take-to-close-on-a-house/)

Postaw się więc teraz w sytuacji sprzedającego. Nie chcesz zaakceptować oferty, która kończy się upadkiem. Tracisz czas, który jest potrzebny, aby transakcja nie doszła do skutku. Tracisz czas, aby uzyskać dom z powrotem na rynku. Tracisz czas, aby uzyskać więcej ofert na nim. I cały ten czas tracisz? Robisz płatności za dom - płatności za dom, których nie musiałbyś robić, gdybyś zaakceptował ofertę, która poszła na odległość.

Dlatego sprzedającym zależy na przedpłacie. Jeśli był łatwy sposób, aby uzyskać swój wynik kredytowy i W2s, chcieliby, aby te, too. Nie dlatego, że _care, ale dlatego, że chcą jak najwięcej bezpieczeństwa, jak mogą dostać, że oferta, którą wybierają zostanie sfinalizowana. Jeśli mają jedną ofertę od świeżego absolwenta college'u bez kredytu i 5% zaliczki … i inny nieco niższa oferta od pary w średnim wieku z nieskazitelnym kredytu i 25% zaliczki? Są one akceptując drugi w bicie serca - tak, oni mogą dostać więcej od pierwszego, ale ryzykują kilka płatności domu, jeśli umowa spada przez.

Oto kilka powodów, dla których sprzedającym może zależeć na wysokości zaliczki:

1. Większa nie zawsze jest lepsza, ale ogólnie rzecz biorąc, jak wielkość zaliczki idzie w kierunku $0, prawdopodobieństwo rozpadu transakcji z powodu problemów z finansowaniem wzrasta. Istnieje prawdopodobnie punkt malejących zysków choć, powiedzmy około 5% lub $10k (w zależności od tego, co jest większe), po którym to punkcie prawdopodobnie nie ma dużej różnicy, np. ktoś z zatwierdzeniem banku odkładając $20k na 300K $ dom nie jest tak dużo bardziej prawdopodobne, aby przełamać niż ktoś odkładając $150k na tym domu. Jeśli sprzedawca pyta o ten powód, może to być tylko po to, aby zidentyfikować niskie kwoty zaliczek jako możliwe ryzyko.
2. Niektórzy sprzedawcy dbają o przyszłość swojego domu, zwłaszcza jeśli go zbudowali i są jego pierwotnymi właścicielami. Mogą chcieć się upewnić, że ich dom jest utrzymywany i zadbany daleko w przyszłość. Im większa zaliczka, tym niższa miesięczna płatność, co oznacza mniejsze szanse na wykluczenie w dół linii.
3. Podobne do # 2, niektórzy sprzedawcy są dobrymi przyjaciółmi z sąsiadami, i może pozostać przyjaciółmi z sąsiadami, nawet po przeprowadzce. Mogą chcieć, aby upewnić się, że ich sąsiedzi dostać nowy dobry sąsiad. Może istnieje korelacja między większą zaliczkę i mając więcej gotówki, aby kupić ładne zabawki. Z pewnością pan Big-Down-Payment, który jest oczywiście dobrze sytuowany i ma nową, błyszczącą dmuchawę do śniegu, chętnie pożyczy ją swoim sąsiadom!

Ostatecznie jednak, kwota zaliczki (powyżej pewnego progu) naprawdę nie powinna mieć znaczenia, a w większości przypadków prawdopodobnie nie ma prawie takiego znaczenia, jak cena zakupu / ustępstwa i ogólny “dobry nastrój”.

Inne odpowiedzi koncentrowały się na prawdopodobieństwie, że sprzedaż nie dojdzie do skutku, ale myślę, że jest jeszcze inna strona tego problemu.

Biorąc pod uwagę dwóch skądinąd identycznych kupujących, jeśli obaj mogą pożyczyć taką samą kwotę pieniędzy, ten z większym depozytem może potencjalnie pozwolić sobie na zapłacenie więcej za nieruchomość. Znając wielkość depozytu kupującego jest na korzyść sprzedającego, jeśli chcą złożyć kontrofertę, ponieważ daje im lepsze wyobrażenie o tym, co kupujący może sobie pozwolić.