'For Sale by Owner' - kto płaci pośrednikowi kupującego?

Negocjować z kupującego Realtor, tak jak sprzedawca Realtor by zrobić. On już ma umowę z kupującymi, że mówi, że nie będzie pobierać od nich prowizji. On będzie musiał dostać go od Ciebie. Powiesz Realtor jego klienci będą musieli zaoferować więcej na pokrycie jego prowizji, a on będzie się opierać. I w końcu będzie albo uzgodnić cenę i procent, lub jego kupujący będą chodzić.

Niektóre jurysdykcje mają prawa, które ograniczają kryteria, na których można zdecydować między konkurującymi ofertami (ogólnie rzecz biorąc, aby zapobiec dyskryminacji rasowej). Nie wiem, czy w takich miejscach należy brać pod uwagę netto po prowizji pośrednika, czy też trzeba porównywać dwie oferty na górnej linii ceny.

Jesteśmy w Utah, a nie na Florydzie, ale kupiliśmy nasz dom w ten sposób (prawie 6 lat temu). Sprzedawca nie chciał nic wspólnego z agentem i nie lista domu w dowolnym miejscu, ale po prostu miał znak w ich stoczni. Jednak chcieliśmy, aby agent, aby upewnić się, że wszystko zostało zrobione prawidłowo. Agent poprosił ich, aby zapłacić standardową prowizję, a oni odmówili. Postanowiliśmy po prostu zapłacić agenta siebie. Tak więc, sprzedający dostał pełną kwotę naszej ceny ofertowej, a my zapłaciliśmy naszemu agentowi z kieszeni, co by dostał jako agent kupującego w normalnej transakcji.

Chociaż, poprosiliśmy sprzedającego, aby rzucić w jednym z ich dużych telewizorów i ich samodzielny zamrażarki, które nie pasowałyby w ich downsized nowego miejsca i tak, a oni zgodzili się.

czy tak to zwykle działa?

Zazwyczaj sprzedający wynajmuje pośrednika i zgadza się na prowizję, którą otrzyma w przypadku sprzedaży. Prowizja ta jest wliczona w cenę, więc sprzedający otrzymuje kwotę, którą oferuje kupujący minus prowizja. Część z niej jest dzielona z pośrednikiem kupującego, jeśli go posiada.

W Twoim przypadku, prowizja ta nie jest uzgodniona podczas ustalania ceny. Będziesz musiał albo ustawić cenę wyższą, aby uwzględnić typową prowizję pośrednika, albo powiedzieć pośrednikowi kupującego, aby wrócił z ofertą, która zawiera prowizję.

Nie wliczając prowizji sprawia, że cena sprzedaży wygląda lepiej niż jest w rzeczywistości, więc radziłbym ustawić cenę nieco wyższą. W przeciwnym razie istnieje ryzyko, aby uzyskać wiele kupującego Realtors pukanie, ale wiele z nich odejdzie, jeśli mocno trzymać się swojej ceny.

Zazwyczaj w USA, kupujący i sprzedający- agentów (lub Realtors) nabyć swoją prowizję od ceny zakupu. Jeśli nie masz agenta sprzedającego, prowizja ta nie jest wypłacana. Przykład:

Wystawiasz dom na $200,000. Standardowe wartości prowizji to 3/2%, co oznacza 3% za pierwsze 100 000$, 2% za kolejne. Czasami są to 3/1,5% lub 3/1%, ale zazwyczaj 3/coś.

Jeśli oferuję Ci $200 000, a Ty akceptujesz, zamykamy, a ja użyłem agenta kupującego, mój agent otrzyma 3% od pierwszych $100 000, a następnie 2% (w naszym przykładzie):

$ 100 000 00
x 3 00 %
===============
$ 3 000 00

$ 100 000 00
x 2 00 %
===============
     2 000 00

$ 3 000 00
+ 2 000 00
=============
$ 5 000 00

Teraz, prowizja jest prawie zawsze wypłacana z końcówki sprzedającego, czyli otrzymasz wartość swojego domu bez prowizji:

$ 200 000 00
- 5 000 00
=============
$ 195 000 00

Oznacza to, że w naszym przykładzie otrzymałbyś $195,000.

Aby uczynić sprawy bardziej skomplikowanymi, kupujący jest upoważniony (czytaj: prawnie dozwolony), aby poprosić Cię o maksymalnie 3% całkowitej ceny sprzedaży na “ustępstwa sprzedającego” – koszty zamknięcia1 (większość stanów ogranicza to do 3%). Oznacza to, że w tym scenariuszu, jeśli zaakceptujesz moją ofertę, nie używam agenta, ale poprosiłem o 3% do kosztów zamknięcia, otrzymasz $194,000:

$ 200 000 00
x 3 00 %
===============
$ 6 000 00

$ 200 000 00
- 6 000 00
=============
$ 194 000 00

Teraz tutaj, gdzie matematyka dostaje tricky: jeśli używam agenta i dajesz mi 3% do kosztów zamknięcia, są dwa sposoby matematyka działa:

1. Otrzymujesz $189,000 : wartość minus prowizja minus koszty zamknięcia:

2. Otrzymujesz $189,120 : wartość minus koszty zamknięcia, tym samym oblicz i minus prowizja:

Więc, kiedy wymieniasz dom, weź to pod uwagę. Przyjmij, że stracisz około 6% wartości (w przypadku $200,000 straciliśmy około $11,000, czyli około 5,5%, ale dla mniejszych cen wskaźnik ten będzie wyższy). W rezultacie, jeśli chcesz wartość z domu, lista to co najmniej 6% wyższe. Jeśli używasz pośrednika / agenta, będą obsługiwać to dla Ciebie i zazwyczaj używać 9-12%.

Jeśli chcieliśmy $200,000 z naszego domu, zakładając najgorsze scenariusze, chcielibyśmy wymienić go około $211,579, co dałoby nam $6,347.37 w kosztach zamknięcia, i $5,231.58 w prowizji, więc około $200,000.05 w końcu.

Podstawowe wzory:

• Prowizja na poziomie 2%, sprzedaż $100,000 : salePrice * 0.02 + 1000;
• Koszty zamknięcia w wysokości 3%: salePrice * 0.03;
• Dowiedz się, co byś “dostał” (2%, sprzedaż > $100,000 ): salePrice * 0.95 - 1000;
• Jeśli wiesz, że chcesz “X”, prowizję 3/2% i koszty zamknięcia 3%, dowiedz się, jaka musi być oferta: (whatYouNeed + 1000) / 0.95;

Zasadniczo: upewnij się, że przeczytałeś i zrozumiałeś umowę, którą dostarcza kupujący (lub kupujący-agent). Jeśli jest to nietypowa umowa prowizyjna, umowa ta będzie stwierdzała, że tak jest (i powie Ci, że kupujący nie chce, abyś płacił prowizję). Nie ma prawa, które mówi, “kto” musi zapłacić, tylko, że może to być włączony składnik. Jest możliwe, że w twoim scenariuszu agent zaoferuje ci mniej, jest również możliwe, że agent będzie oferować to, co prosisz, i nadmuchać cenę do potencjalnych nabywców. Istnieje wiele scenariuszy tutaj.

Dodatkowo, kilka uwag na temat prawa Florydy, które wydają się rozsądne i źródło wydaje się wiarygodne: https://www.floridarealtors.org/NewsAndEvents/article.cfm?id=367168

Pytanie: Mam ofertę, która była na rynku tylko kilka dni, kiedy pojawiły się trzy oferty. Sprzedający zaakceptował jedną z ofert. Teraz broker, który reprezentuje kupującego, którego oferta pojawiła się jako pierwsza, twierdzi, że mój sprzedający miał obowiązek negocjować z jego kupującym, ponieważ jego oferta została przedstawiona sprzedającemu jako pierwsza. Czy to prawda?

Odpowiedź: Nie. Nie istnieje żadne prawo Florydy, które wymagałoby od sprzedającego odpowiedzi na każdą ofertę. Ponadto żadne prawo Florydy nie wymaga, aby sprzedawca negocjował z każdym kupującym w kolejności, w jakiej otrzymywał oferty.

W twoim stanie (i moim) istnieją przepisy, które stanowią, jeśli masz agenta, oni muszą przedstawić każdą pisemną ofertę do Ciebie, niezależnie od tego, jak śmieszne jest. Ponieważ jesteś na sprzedaż przez właściciela, to nie jest przypadek. Jesteś wolny, aby zdecydować, co chcesz zaakceptować. Nie ma żadnego zobowiązania.

Wszystko to powiedział, I would polecam rozmawiać z prawdziwym adwokatem nieruchomości o szczegółach, jak będą znać konkretne prawa swojego stanu / regionu.

Źródło: Pracuję w tej branży.

1: Koszty zamknięcia to zazwyczaj takie rzeczy jak wycena, wszelkie “earnest money”, itp. Jeśli sprzedający zgadza się pokryć koszty zamknięcia, to wszelkie pieniądze, które kupujący musi włożyć w zakup domu do tej wartości zostaną mu zwrócone. Nie ma to wpływu na okres kredytowania: nadal jest to pożyczka na 200 000$, kupujący po prostu otrzymuje część wydatków z powrotem. Tak więc, $194,000 pożyczka nie jest tym samym, co $200,000 pożyczka z $6,000 zwrócone na koszty zamknięcia, te oba wyniki w tym samym sprzedawcy-payout, ale kupujący nadal musi finansować $200,000 w tym ostatnim przypadku. Jest to skomplikowane, ale istnieją zasoby, aby wyjaśnić to w więcej szczegóły (“ulgi dla sprzedających” i “koszty zamknięcia” to dobre terminy do wyszukiwania): https://www.mortgagecalculator.org/helpful-advice/seller-concessions.php

Istnieją zasadniczo dwa sposoby można zrobić FSBO: z lub bez MLS.

Wygląda na to, że masz na myśli FSBO aukcji bez MLS. W tym przypadku, nie trzeba płacić kupującego agenta nic. Ale oni będą pytać, zakładając, że nawet zadzwonić / zapukać w ogóle. Gdy zapytają, proponuję faktycznie zaoferować im stawkę prowizji. Zacząłbym od 1% i zobacz, czy będą gryźć. Realtors są czasami ścierne w hokej-sprzedawca samochodów rodzaj sposobu. Niektóre z nich mogą być dość niegrzeczny i agresywny, ponieważ będą one prawdopodobnie uważają, że jest zbyt niska. Chcą 3%, ale wielu weźmie 2%, jeśli po prostu oferują, że na swoim znaku, nienegocjowalne.

Jeśli dostaniesz MLS aukcji (które zdecydowanie polecam ze względu na masową ekspozycję dostaniesz, plus auto buforowania na Realtor.com na al), twój stan może wymagać, aby być nieruchomości customer, co oznacza, że muszą zapewnić podstawowy poziom usług za cokolwiek ich opłata jest, ale nie reprezentuje cię i wszelkie informacje, które mówisz im nie jest poufne. Nawet jeśli twój stan nie wymaga tego, trzeba pośrednika, aby utworzyć MLS aukcji dla Ciebie. Nie można po prostu iść na stronie internetowej i zrobić to samemu. W aukcji, musisz podać prowizję dla agentów kupującego w aukcji MLS, i to jest nienegocjowalne.

Czy uzyskać MLS aukcji lub nie, polecam opublikować 2% lub 2,5% prowizji kupującego i po prostu odmówić negocjować coś innego. Najlepsza stawka do wyboru będzie zależeć od wartości domu i stawek idących w Twojej okolicy. Jeśli twój dom, jeśli wyceniane na ponad 500k dolarów, można zaoferować 2% i dostaniesz żadnych skarg. Jeśli próbujesz rozładować 100K DIY poszło źle, 2,5% może wyglądać zbyt mało do niektórych agentów.

Moje źródło dla wszystkich tych informacji jest bardzo niedawne doświadczenie osobiste. Sprzedałem mój dom FSBO z MLS za pomocą brokera dyskontowego, który wziął mnie na jako klienta dla 0,5%. I oferowane 2,5% prowizji kupującego. I zapisane około 3% nie płacąc również sprzedawcy prowizję agenta, mniej 500 dolarów do forsalebyowner.com za listing tam. Nawiasem mówiąc, chciałbym po prostu szukać dyskonta broker / Realtor od samego początku, jak nie sądzę forsalebyowner.com pomógł w jakikolwiek sposób, ale oni wysłali mi ładny znak i połączył mnie z brokerem zniżki. Mój przyjaciel zrobił praktycznie dokładnie to samo po obejrzeniu mojego sukcesu z procesu.

Nieco niezwiązane z Twoim pytaniem o tytuł, ale pytasz:

Innymi słowy, jeśli dostanę ofertę za X i ją zaakceptuję, czy mogę założyć, że dostanę pełną kwotę X?

Nie, z pewnością nie. Opłaty są wszędzie, a prowizje są tylko jedną z części transakcji na rynku nieruchomości. Jeśli umowa kupna-sprzedaży wyraźnie mówi, że prowizje wynoszą X, to X jest tym, co jest płacone. $0 jest ważny wpis, więc w odniesieniu do prowizji, jeśli umowa zakupu mówi $0 prowizji, to tak, dostaniesz swoją pełną cenę wywoławczą, mniej innych opłat nie-komisyjnych.

Mogę sobie wyobrazić, pośrednik daje mi obniżoną cenę oferty, więc nigdy nie widzę udział, który idzie do niego. jest to, jak to zwykle działa?

Cóż, nie jestem pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, nie jestem prawnikiem i nie mieszkam na Florydzie.
Aby odpowiedzieć na twoje pytanie, nie nie sądzę, że tak by to nigdy nie działało.

Ponieważ, kiedy sprzedajesz, będziesz sprzedawać kupującemu nie pośrednikowi.
Będziesz widział, co ci płacą.
Nie obchodzi cię, ile ich agent jest wypłacany (chyba że płacisz im).

… pośrednik przyprowadza kupca, który chce go kupić, kto zapłaci pośrednikowi?

To się nie stanie, ponieważ będą pracować to z tobą, zanim powiedzą potencjalnemu nabywcy o swojej nieruchomości, chyba że już zapłacił kupujący (agent kupującego).

Moje zalecenie, nie, że zapytał, jest to, że można oznaczyć dom w górę około 10-12% powyżej tego, co miałeś zamiar wymienić go na i używać agenta. (Około 6% dla Twojego + ich agenta, reszta, więc masz miejsce do negocjacji w dół i / lub pokryć naprawy).

Czytam w swoim poście, że po prostu nie chcesz żadnych agentów, aby “zarabiać pieniądze z ciebie”.
Rozumiem + szanuję tę pozycję, ale szczerze mówiąc agent generalnie robi wiele, aby zarobić swoją prowizję.
Mam zarówno kupił i sprzedał domy. Nie ma ani jednego z tych transakcji, które chciałbym (z perspektywy czasu) zrobiłem FSBO. Mam nadzieję, że to pomoże.

Najlepsze życzenia, bo rzeczy mogą pójść źle wystarczy na zamknięciu, gdy kupujący i sprzedający both mają agenta, aby uspokoić je w ferworze negocjacji.

Miałem podobne doświadczenie podczas sprzedaży mojego domu. Miałem realtor, ale ja wynegocjował niższą zwykłą prowizję. Kupujących ‘realtor nie podoba się, co jej udział w prowizji będzie i rzeczywiście miał moxie umieścić klauzulę w ofercie zakupu, mówiąc, że będę płacić jej zwyczajowe pełną prowizję.

Nie trzeba dodawać, że odrzuciłem ich ofertę i nowa oferta (minus prowizja dla kupującego nieruchomości) została należycie przedstawiona.

Jeśli lista domu na dowolnej stronie internetowej (FSBO.com) zgadzasz się zapłacić kupującego Realtor 3%. Jeśli jest to tylko znak w stoczni to może mieć realtor podejście do Ciebie i zapytać, czy byłbyś skłonny zapłacić jej 3%. W tym przypadku będą one prawdopodobnie trzeba podpisać dokumenty prawne stwierdzające, że przed pokazaniem domu.
Miałem dom FSBO w bardzo ograniczonym rynku i realtor zbliżył się do mnie. Miała umowę prawną stwierdzającą, jeśli pokazała mój dom i potencjalny nabywca chciał go dostać 3%. Kupujący nie mógł iść za jej plecami i spróbować dostać 3% od ceny domu.

Krótka historia, po prostu wysłać je z dala.

Jeśli umieścisz znak “Na sprzedaż przez właściciela”, oznacza to, że nie agent nieruchomości jest zaangażowany, a nie opłaty / prowizje mają być wypłacane. To jest (z neglegible wyjątki, takie jak niewielka opłata za usługi aukcji) sama definicja tego.

Tak więc, jeśli agent pojawia się i przynosi klienta, a ty sprzedajesz swój dom do nich, możesz być w tarapatach. W każdym razie, agent robi coś poważnie wątpliwego, a jeśli zgodzisz się na transakcję, prawdopodobnie też robisz coś wątpliwego.

Jeśli kupujący płaci prowizję do agenta, są one bardzo oczywiste nie kupując FSBO, a oni prawdopodobnie powiedzą, że oszukałeś ich przez fałszywe reklamy, bla bla bla. Idź do sądu, cokolwiek. Mnóstwo kłopotów, złe uczucia, i jednym słowem, nie dobrze.
Jeśli kupujący nie zapłacić prowizję (zwykły przypadek w USA przy sprzedaży przez agenta - ty, sprzedawca, dostać mniej pieniędzy), będą one prawdopodobnie still powiedzieć, że oszukałeś ich (bo oczywiście mogli dostać obiekt za mniej pieniędzy niż zapłacili). Więc to też są złe uczucia i kłopoty.

Czy chcesz mniej pieniędzy i kłopotów? Chyba nie. Jeśli masz “FSBO” na trawniku, a agent pojawia się, wysłać je z dala. Albo dobrze, zatrudnić agenta, i zrobić cenę 3% wyższą …